2019棚改目标远低预期,楼市承压还需早做准备

近期，随着各地2018年政府工作“成绩单”陆续公布，各地棚改的完成和计划情况备受关注。通过对已公布的19个省市的2019年棚改计划开工量进行整理，我们可以看出：2019年各地棚改开工量有升有降。广西、陕西、江西等9个省市同比持平或增长，有8个省市的计划开工量较2018年的跌幅在20%左右，仅河南、山西降幅较大，超70%。

2018-2019年全国和19个省市棚改开工量变化情况（单位：万套）

备注：

1、北京公布数据单位为万户

2、湖北、甘肃、陕西、河北、吉林、广西、重庆同比为（2019年+2020年总计划开工套数）/2/2018年计划开工套数-1

数据来源：各省政府工作报告、住建部、CRIC整理

对于2019年棚改的变化及其影响，我有以下几个观点：

一是2018年“超标严重”将直接导致2019年棚改量“后继乏力”。按照棚改3年“攻坚”规划，2018年-2020年为1500万套，分割的年度计划：2018年580万套，实际开工量已经达到了627万套，目标完成率达107.4%。从2018年各省棚改的具体实施情况来看，目标完成率基本都可以达到100%或以上，浙江、内蒙古、广东等省份的表现尤为突出，目标完成率均超130%。而超额完成的直接后果便是2019年棚改目标的下调，按照一般规律，超标越严重的省份，后续的棚改计划开工量理应下降越多。

各省2018年棚改目标完成率超130%城市的基本情况

数据来源：各省政府工作报告、住建部、CRIC整理

二是需要关注省内各市之间的不平衡性。目前公布的棚改计划量都是各省的总量计划，但最终却是要落实到各市层面，因此具体实施的计划量在省内各市之间仍会有升有降，最后应当关注各市棚改的具体完成情况。

三是棚改量大降对房地产市场的影响无疑是巨大的。此前，克而瑞研究中心做过测算，棚改对各地销售的促进作用大约在20%左右，即购房者中约有20%的人来源于棚改。所以棚改量大降的影响，不仅仅是对三四线城市，甚至对很多省内的二线城市也同样巨大。如果2019年各省的棚改量均有较大回落的话，一定会对房地产市场产生巨大影响，特别是中西部地区的部分二三四线城市。

四是计划上的减量，最后实际仍有超量可能。如果按照2018年已经完成620多万套来测算，2019年、2020年分别仅需要完成440万套的开工量，这个降幅可能比原计划的降幅还要大。所以不排除最后部分省份仍会出现超额完成的情况，特别是受棚改影响较大的区域，很有可能在2019年出现“先降后平”的情况。我认为，各市具体的棚改目标也会在省的层面重新评估后做出部分调整，如果存在因棚改量下降导致房地产市场明显转冷的区域，政府预计也会出台相应政策加强开工力度来挽救“颓势”。

综上，首先，全国棚户区改造开工总量逐年下降是客观事实，一些前期开工量较大的如山东、湖南、河南等省市的开工量降幅可能也会更大，毕竟需要改造的量不会无限多；其次，基于各地区城市发展进程不同，一些中西部省份的棚户区改造量能依然庞大；再次，从历年棚改完成情况来看，几乎所有省市都会超额完成既定目标，因而2019年实际完成量预计也会高于460万套，但总体市场承压较大，地方政府也应早做准备，预防下行风险。