楼市春天昙花一现?二线城市或反弹到12月份,三四线还没见底

搜狐焦点东平站 2019-05-02 09:36:39
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不管再乐观的人,都要承认目前楼市存在一个事实:分化无处不在。 各线城市的房价表现会分化,京沪广深自成一派,新一线城市中,沿海与中西部省会的表现又有不同,三四线楼市也是如此,人口流出和流入的分化也愈加明显。 就拿今年房地产市场表现来看,30大中城市商品房成交面积增速在2月回升至8.3%,3月进一步上升

不管再乐观的人,都要承认目前楼市存在一个事实:分化无处不在。

各线城市的房价表现会分化,京沪广深自成一派,新一线城市中,沿海与中西部省会的表现又有不同,三四线楼市也是如此,人口流出和流入的分化也愈加明显。

就拿今年房地产市场表现来看,30大中城市商品房成交面积增速在2月回升至8.3%,3月进一步上升到21.9%,创出了2016年以来的新高。

而在土地成交方面,100大中城市成交土地面积增速逐月下滑,2月、3月当月同比增速都达到了-15%以下!

为什么出现如此大的差异?很简单,统计的样本不同,30个大中城市主要涵盖了一二线,而100个城市中绝大部分都是三四线城市。

问题在于,站在关键5月份的时间节点,各能级房地产市场的表现,未来又会如何演绎呢?

笔者认为,2019年上半年全国商品房销售面积增速保持在0附近,预计二线城市将反弹至年底;三线及以下地区受棚改拖累,上半年确定性向下,下半年甚至更晚才会触底。

而二线城市这一波反弹,会持续到年底12月份,而中小城市离“见底”还早,这是由两大因素来决定的。

第一,二线楼市在去年经历了抢人大战、抢房、摇号、土地流拍的大起大落,最典型的城市比如杭州、西安、成都等地,经过了长达近一年时间的调整后,也正是这一波“小阳春”行情复苏的主力,加上今年以来各大城市推行“零门槛”落户,房贷利率也在持续走低,这都对房地产市场的反弹提供了良好环境。

之所以会持续到年底,是因为居民杠杆率走高、二手房库存积压等因素导致的,短期市场确实能够回暖,却注定无法长期摆脱基本面持续大涨。

第二,正如上文所言,三四线市场此前最大的仰仗是棚改,数据显示今年总量下跌至285万套,对各地房地产投资的驱动力自然会变弱,在这一关键变量缺失的情况下,三线以下的楼市继续下行,将是大概率事件。

这两个“预测”也意味着今年楼市的大方向已经确定,我们必须承认的一点是,当分化时代来临后,不能再用以往简单的普涨普跌思路去看待房价,人口、产业结构、城市群联结的成熟度,都讲决定一个区域楼市的上下限。

同时,这两大判断,对那些抱着炒房思维入市的投机者们来说,更要承认一个略显残酷的事实:2019年所谓的楼市春天,只是昙花一现罢了。

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