楼书中注明的“学区”不见了 打官司未必能赢

搜狐焦点东平站 2018-12-29 10:09:19
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开发商往往会在合同中“埋地雷”,一句“楼书与广告不作为依据”,就能把自己的责任“洗”得干干净净 近期,南京楼市迎来了一波交付小高峰,据统计,3月至6月全市约有30家楼盘陆续竣工,可以进行交付。 对买房人而言,付出多年的积蓄等来新居落成交付,是件十分欣喜的事。然而,现实中,多数楼盘在交付过程中都会出现

开发商往往会在合同中“埋地雷”,一句“楼书与广告不作为依据”,就能把自己的责任“洗”得干干净净

近期,南京楼市迎来了一波交付小高峰,据统计,3月至6月全市约有30家楼盘陆续竣工,可以进行交付。

对买房人而言,付出多年的积蓄等来新居落成交付,是件十分欣喜的事。然而,现实中,多数楼盘在交付过程中都会出现或大或小的问题。交付纠纷中被买房人诟病最多的是房屋质量、小区景观和公共配套,延期交付也较为常见,还有部分楼盘出现物业管理不善、承诺学区无法兑现等情况。

面对这些烦恼,购房者应该如何维权?本期楼市课堂特意连线业内资深律师,针对收房过程中的常见问题,从法律的角度出发帮助购房者维护自己的正当权益。

问题一:房屋质量不尽如人意

现象:房屋质量是交付过程中反映最多的,问题有大有小。一般的质量问题体现在细节之处,空鼓、裂缝、渗水、排水不畅等较为常见。大问题体现在房屋结构的不合理,比如开户门方向不对、横梁过宽等,一些开发商使用劣质的原材料也不少见。

律师支招:江苏苏源律师事务所资深律师王炜指出,房屋质量分为质量瑕疵(通病)、结构性安全两类问题。如果是质量瑕疵,立即要求开发商根据保修办法进行整改;确实存在结构性安全问题或达不到日常生活配套的,业主可以拒收。以上两类若导致业主无法入住或有其他损害,可要求开发商进行相应赔偿。

如果购房者与开发商出现纠纷,王炜律师指出有三种方式可以解决:一、根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》,向各级建设行政主管部门投诉。二、调解协商。基层房地产部门或有关行政主管部门作为调解第三人,使纠纷双方通过协商达成和解。三、仲裁。仲裁的前提是双方在合同中订有仲裁条款,或者事后达成书面仲裁协议,否则仲裁机构无权受理。

问题二:楼书中的配套不翼而飞

现象:豪宅配套的宣传册上显示周边风景如画,实地一看后面是坟地;开发商一再承诺小区是名校的学区房,交付后却被划在学区外;售楼员吹得天花乱坠的商业中心不见踪影……小区交付配套与卖房时承诺不一致,引发业主集体抗议的事件时有耳闻。

律师支招:江苏君远律师事务所姜志民律师表示,开发商在销售时,往往会借助周边的商业、教育、医疗配套大为宣传,但交付时的实际情况却大相径庭。但是购房者想要根据楼书与广告维权却很难。

姜律师指出,虽然国家规定:出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,对合同的订立及价格有重大影响的,应视为要约即合同内容。但是,现在的购房合同附加条款中,开发商除了会加进“楼书与广告不作为依据”这一内容,还有免责条款,“免责条款的中心意思很简单,就是除了合同内容之外,其他有关楼盘的任何说明都是废话。”姜律师提醒,如果购房者不看清楚免责条款,一旦轻率签字,事后再依据楼书或者广告内容来维权难度就非常大。

因此,姜律师指出,想要避免以上情况,除了在户籍、学区等大问题上咨询政府部门之外,在面对免责条款时一定要让开发商现场解释清楚,并留下字面或者录音的证据,另外售楼员口头承诺的录音在发生纠纷时也能作为法庭证据。“买房子是件严肃的事,买房时不能轻信开发商承诺,一定要仔细看合同,并对自己在意的配套留下举证的证据。”

问题三:面积误差多大才要补交钱

现象:不少房子到了交付时会“变大”,要补交少则数千,多则数万的房款,让不少购房者措手不及。日前,江宁百家湖板块的高尔夫国际花园业主原来买的户型为79㎡,近期拿房后开发商却告知业主们,房源实测面积是85㎡左右,足足相差6㎡,需要业主补交数万元的房款,让购房者非常郁闷。

律师支招:王炜律师指出,购房者在和开发商签订合同时,都有条款对于这个面积误差比作出约定,目前南京的开发商对此约定普遍是参照国家规定的3%。国家规定:面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时,买方有权退房。如果不退房的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买方补足;超出3%部分的房价款由卖方承担。产权登记面积小于约定,误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由卖方返还,绝对值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还。

王炜律师指出,如果业主对于测绘报告中的数据有异议可以向所测单位提出复检,不过由于房屋面积的测绘都是指定由房管局下属的测绘大队来执行,再次复检的意义也不大。

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