一边是房住不炒,一边是地王频出,购房者到底该相信谁?

4月30日，宁波海曙高塘四村地块出让，约20家开发商经过273轮激烈竞争，最终中海以楼面价20750元/㎡+28500㎡人才房竞得该地块，成交总价为33.97亿元，溢价率29.7%。

有好事者做过测算，表面上20750的地价，算上人才房的成本，实际楼面地价可能超过27000元/㎡。按照规划要求，本地块住宅需要精装修交付，预计住宅的开发成本将超过3.5万元/㎡。

开发商不是雷锋，需要赚取合理的利润。如果按照15%的毛利来算，预售价格应该在4万元/㎡之上。

这特别是海曙房价的新高度。宁波单价超过4万元的楼盘，只有江东新世界、东新海晏府等少量几个。

地价屡创新高，自然，人们对房价的预期也屡创新高。房住不炒的口号已经喊了两三年，但现实却是，炒房越赚越多。

到底该相信谁？

应该说，2015年开始，去库存已经给出了一个明确的答案。去库存的根源，是楼市低迷带给地方债务压力和银行坏账压力。

为了缓解这种压力，就只有把楼市激活，把库存转移给居民部门，让老百姓都来买房子。

当年周行长明确的说，居民部门加杠杆空间还很大。后来确实也这样做了，首付较低可以二成，贷款利率85折。

政策的初衷并不是鼓励炒房，但客观的结果却促成了炒房。

汹涌的炒房浪潮再次袭来的时候，摧毁了人们对于控制房价的信心，也造就了将近五年的大牛市。与其说是楼市繁荣，不如说是全民对于炒房有了更加坚定的信仰。

房住不炒正是在这样的大背景下提出来的。

即便这一较高纲领提出之后，许多城市的房价还是顽强的增长了接近一倍。拥有话语权的各方既得利益，或许有口是心非，或许有心照不宣，炒房最终星火燎原。

野火烧不尽，春风吹又生。去年底的这一波小放松，又带来了各大城市新一波地王和抢房。

炒房，已经成为中国楼市的一个心魔。

杜绝炒房其实很简单，只需把利得税提高到足够高，自然就没人炒房。如果一套房赚的钱一半要用来交税，还会有人炒么？

但政策绝不能这么简单粗暴，前几次调控已经证明了，当炒房客退出之后，这个市场会出大麻烦。

炒房这张骨牌倒下了，债务，银行，金融，经济等更多更大的骨牌恐怕也要跟着倒。

这就是中国楼市无奈的现实。所谓养虎为患，炒房这只虎已经养了20年，已经很难治它了。

甚至变得有些离不开它。

楼市无情，比楼市更无情的，是利益。

许多人说，老司机你写得云山雾罩的，能不能痛快点，告诉我该买还是不该买。

咱们聊一聊。

首先，你不能把决策权交给我，因为我不会为你买房的最终结果负责。说买房我听老司机的，本质上是不想对结果负责。

从对称的角度来说，既然结果是要你自己承担，就一定要自己拿主意，这样你才不会后悔。

其次，我想说预测未来，我和你一样没底，就像去年我没料到会急转放松，我只能在看到放松后说市场会好起来。同样，现在我也不知道会不会再急转收紧，只有看到收紧我才能做出判断。

当下的楼市，仍然没有摆脱一收就死、一放就疯的宿命。所谓一城一策，其实是承认一刀切的调控管理不好这个市场。一城一策是没错的，但麻烦出在利益上，如果地方从地价和房价上涨中获益，它就有很强动力去维护和推高这个市场。

就是大家常说的既是运动员又当裁判员。

因此老司机对于各个城市自己能把楼市管理好是没有信心的，最终可能变成一场数字游戏，一场肆意操控的游戏。

老司机不知道这样的游戏什么时候结束，但应该不会很快。

第三，常识比什么专业知识都有用，不管专业人士2000元/小时的咨询费，还是老司机8元钱/个的问答，都不能替代常识。比如投资有风险，比如利益决定立场，比如过犹不及，等等。

你不能把所有的希望都寄托到一件事物上，更不能把所有的赌注都押宝到一件事物上。

总体来说，我对今后三年的楼市走向不确定。房住不炒应该不会是个摆设，但现实利益的掣肘同样无法自拔，楼市调控的回旋余地越来越小。瞻前顾后将在今后的发展中体现得更加明显，楼市的趋势性将更加难以判断。

《金刚经》说，凡所有相，皆是虚妄。若见诸相非相，则见如来。很多时候，我们见到的，并不一定是不变的；我们以为的，也并不一定是必然的。

也许，在楼市里，我们都只是棋子，并没有最终的输家和赢家。