三四线的房子还能买吗?棚改或出现两大变化,将会如何影响房价?

搜狐焦点东平站 2019-03-20 09:36:56
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影响房价的因素有很多,比较常见的两个因素就是供需平衡,以及外部投机炒作因素。过去两年时间里,这两个因素在三四线城市体现的淋漓尽致。对于三四线城市来说,棚改货币化安置的方式产生了大量的住房需求,许多购房者以货币化补偿的资金作为首付,然后加杠杆买房。受供给关系的影响,住房需求的大量出现不可避免的推高了房

影响房价的因素有很多,比较常见的两个因素就是供需平衡,以及外部投机炒作因素。过去两年时间里,这两个因素在三四线城市体现的淋漓尽致。对于三四线城市来说,棚改货币化安置的方式产生了大量的住房需求,许多购房者以货币化补偿的资金作为首付,然后加杠杆买房。受供给关系的影响,住房需求的大量出现不可避免的推高了房价。同时,随着楼市热点从一二线城市转移到了三四线城市,投机炒房因素又对三四线城市的房价上涨起到了推波助澜的作用。

这一年以来,随着房地产调控持续进行,三四线城市也开始面临调整。对三四线城市而言,最主要的调控方式就是限售,锁死交易流动性,从而抑制楼市热度,从而迫使投机炒房客纷纷选择离场。除此之外,随着去库存任务的基本完成,棚改货币化安置的方式也出现了明显变化,业内人士分析认为,这将对三四线房地产市场起到釜底抽薪的效果。那么,今年棚改会出现哪些变化?将对房价产生哪些影响?

棚改两大变化

第一,货币补偿还是实物安置?棚改安置方式出现明显调整。去年七月,住建部召开了棚改吹风会,对棚改进行重新定调,最大的变化就是货币化安置不再一刀切。库存较低,房价上涨压力较大的城市要以实物安置为主,而其他城市则可以继续推进棚改货币化安置。除此之外,棚改的整体数量也趋于减少。根据发改委的统计数据显示,棚改三年任务共1500万套,而2018年已经完成627万套,这意味着接下来两年还需要完成873万套,数量已经明显减少。

在此之前,棚改货币化安置的比例一度超过了五成,是棚改安置模式的主流方式。如今,棚改货币化安置政策的调整,无疑会对房地产市场产生明显影响。一方面,弱化货币化安置,没有了充足的补偿金作为前期购房资金,买房需求自然就会下滑,三四线城市的房地产销量也会相继下跌,房地产投资自然就会相应出现下滑;另一方面,货币化安置政策收紧将对购房者的房价预期产生重要影响,买房态度更加保守和理性,从而进一步促进楼市回归平稳。

第二,棚户拆迁还是改造升级?对老旧小区升级改造成为趋势。众所周知,棚改工程是利好民生,改善城市面貌的大工程,再叠加还有两年的任务,棚改必然还会继续推进,这是毋庸置疑的。但是,根据2019年的最新政策来看,在棚改数量方面,今年还没有提及具体的目标,但是强调了要解决中低收入群体的住房需求和对现有的城镇老旧小区进行升级改造。在笔者看来,棚改工程或将从拆迁为主向拆迁和改造升级并重过渡。为什么会这样呢?笔者认为,一方面是为了改善中低收入群体的居住条件和提高生活品质,另一方面则是为了控制地方债务和棚改成本。

与还剩下两年任务的棚改相比,对现有老旧小区进行改造则是一个长期过程。根据其他城市的已有改造经验来看,重点还是对小区的生活环境进行升级,比如园区绿化,增设活动设施,管网维修等等。总而言之,未来棚改最大的变化就是不再一刀切,不仅表现在货币化安置和实物安置的补偿方式上,也表现在拆迁和升级改造的改善方式上。但归根结底,都是为了进一步减少对楼市和房价的刺激,发挥棚改最本质的功能和作用。

总而言之,从短期来看,货币化棚改政策的调整,将对三四线城市的房价上涨起到釜底抽薪的功效,下一阶段,三四线城市再想复制过去两年房价涨幅的可能性已大大降低。但这并不意味着三四线城市的房子不能买了,毕竟影响房价的因素很多,棚改红利也仅仅只是其中一个。所以,从长期来看,三四线城市最有可能出现的走向就是分化,反映到房价上面来,基本就是要么稳定,要么停滞。

笔者认为,影响分化的因素主要有地理位置、国家政策两个大的方面。具体来看,位于城市群和都市圈内的三四线城市往往可以“近水楼台先得月”,承接来自邻近一二线城市的住房需求和产业转移。但是,对于其他三四线城市来说,最大的红利可能就是国家对三四线城市的基础设施建设投资,一方面可以推动城镇化进程,另一方面可以吸引周边五六线城市和返乡置业的住房需求,因此潜力和空间还是存在的。

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