定了!全面取消落户背后,透露这两座城市顶级地位!

搜狐焦点东平站 2019-04-09 08:58:46
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摘要:许多有价值的表述和细节 撰文|张银银&编辑|欣欣然 杠杆游戏知识星球的各位杆友好,因为该网站处于升级中,最新一期杠杆地产观察付费内容无法上传,其他服务也无法进行,我觉得非常抱歉。请各位耐心等待,等网站恢复后,我会第一时间更新,并补偿各位的服务时间。谢谢大家长期的信任和支持! 中

  摘要:许多有价值的表述和细节

  撰文|张银银&编辑|欣欣然

  杠杆游戏知识星球的各位杆友好,因为该网站处于升级中,最新一期杠杆地产观察付费内容无法上传,其他服务也无法进行,我觉得非常抱歉。请各位耐心等待,等网站恢复后,我会第一时间更新,并补偿各位的服务时间。谢谢大家长期的信任和支持!

  中国城市群四足鼎立格局,呼之欲出。最新,也是最后获得利好的成渝城市群,将补足我国区域发展的第四极。

  4月8日,发改委官网公开的《2019年新型城镇化建设重点任务》备受关注。媒体主要聚焦,100万人至300万人城市全面取消落户限制。

  而2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知则是,中小城市和建制镇全面放开落户限制。

  不仅如此,今年还要求,城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市、超大特大城市都要放宽落户。

  显然,这些政策对于各类城市楼市,都能起到正面稳定作用。

  细读该文件,杠杆游戏还发现多处有价值的表述。譬如,对于我国区域经济格局来说,最重磅的大概就是城市群第四极基本定了,这份文件透露成渝顶级地位。

  还如,很多分析认为新型城镇化建设1亿人的落户,主要是指大中专学生,也就是这两年“抢人”的重点人群——其实不是,这是谬误……

  这份文件到底还有哪些亮点,对楼市、地产企业、区域经济发展意味着什么,请看杠杆游戏下文依次做的分析。

  1、普通大中小城市楼市、经济稳定多了一分利好

  《2019年新型城镇化建设重点任务》说得很清楚,要推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展,培育发展现代化都市圈……

  这么做的目的,当然不仅仅是实现常住人口和户籍人口城镇化率,均提高1个百分点以上。

  而是,通过城镇化,保经济、社会稳定,实现全民小康目标。文件说得很清楚。

  注意一个细节,2019年新型城镇化建设最重要的落户人群,放在农业转移人口。也就是那些已经进城工作,长期并不在乡村的农名工。

  其次才是兼顾高校和职业院校(技工院校)毕业生、城市间转移就业人员。如下图。

  通过300万以下Ⅱ型大城市全面取消落户限制,最大程度激励本地农民工落户,或返乡落户城镇。

  实际上,大部分大中专毕业生,并不是在1000万、500万人口以上的超大、特大城市工作,而是在更多、更广泛的其他大中小城市工作,以及超大特大城市的郊区、都市圈外围工作。

  这是人口分布和城市体量格局决定了的。而在一些唯房产投资一族、及部分优秀人群眼中,似乎我们这个国家除了超大、特大城市,其他城市就完全没前途一样。

  不否认,超大、特大城市优质人口密度更高、吸纳能力更强。但即便如此,一年上千万的大学和中等职业学校毕业生,大部分并不可能进入超大、特大城市。

  城市和人口都是金字塔模式,中下层其实更多。所以我们发现做得最大的开发商,反倒是重仓三四线的,这才是中国的更多数。

  但是,普通的大中小城市,经济和人口吸引力确实相对没那么大。同时,很多农业户籍人口落户这些城市的意愿,也不如过去强烈。

  因为通过基本公共服务的推进,如果不是太挑剔,很多不需要户口也可以念书。加上,部分城郊农民考虑到农村土地、房产、拆迁安置等利好,也不太愿意轻易转户。

  也正是因此,再没有必要对普通大中小城市落户做限制。不仅不限制,还得鼓励农民到上述城市落户。

  一定程度上说,很多农民工虽然在较大城市工作,但大部分还是安土重迁,有乡愁、老家亲戚朋友更多等因素,包括有物价和房价考虑,一定年龄后,还是更愿意到老家县级城市、地级市买房、生活。自然,也包括落户,如果有正面激励。

  所以,这对于普通大中小城市的城区常住人口、户籍人口增长,杠杆游戏觉得也是利好。

  多一个人,经济和楼市也就多一分利好。特别是在目前三四线以下城市楼市普遍利空背景下,特别需要相应的政策利好。

  如果产业发展上,上述城市可以分到一杯羹,或者利用好自己的经济和区位既有禀赋,产业和人口同步,三四线依旧有不小发展机会。

  2、哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆、天山北坡、滇中等后发城市群还有不小发展空间,大开发商迎来大利好

  很多人没注意到,《2019年新型城镇化建设重点任务》特别强调,深化“人地钱挂钩”等配套政策。

  具体来说就是:

  全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策,在安排各地区城镇新增建设用地规模时,进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重,探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用……

  这些话很复杂,杠杆游戏给简单翻译,如果一个城市可以让更多农民落户,那么你就可以获得更多土地指标。

  不仅如此,文件还说:

  落实中央基建投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多城镇倾斜政策,完善财政性建设资金对吸纳贫困人口较多城市基础设施投资的补助机制。

  也就是,如果农民落户政策搞得好,中央基建资金也会多给、多倾斜。干事情,激励政策是关键。

  从人口流入和人才吸引角度而言,东部、沿海地区更强。但是有个问题,东部和沿海,房价也普遍更贵。对于真的农民工来说,上述地方的房价,他们未必能承受。

  同时,亲戚朋友很多也在老家,回老家县级城市、地级城市、省内临近城市落户的想法其实更大一些。

  《2019年新型城镇化建设重点任务》给出了促进办法:

  有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施,建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。

  注意,这些城市群,除了哈长,都属于内陆、中西部地区。恰好,这些地方城镇化率相对不那么高,城镇化提升空间更大。

  如果可以鼓励本地农民工落户,同时吸引在东部、沿海打工的农民工回流,乃至落户,如杠杆游戏上文所述,不仅土地指标可以更多,基建财政支持力度也可以更大。

  当然,这一切得有经济发展做支撑。人落户、常住都得有工作,否则留不住人。

  也正是因此,文件强调上述城市群发展规划实施。

  同时,文件要求,指导省内城市群有序发展,提高一体化建设水平。坚持以中心城市引领城市群发展,推动一些中心城市地区加快工业化城镇化,增强中心城市辐射带动力……

  上述城市群的核心城市,哈尔滨、长春、武汉、长沙、南昌、合肥、南宁、郑州、西安、兰州、西宁、呼和浩特、乌鲁木齐、昆明等自然是享受最大利好。

  不仅如此,文件还提出培育发展现代化都市圈。同样,探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制。

  不管是交通一体化、产业承接转移、税收分享征管,还是都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂,都是以中心城市为核心。

  实际上东部、沿海之外的都市圈核心城市,也是上述城市。其实,这些城市除了个别,也就是我们常说的内陆强省会。

  如今来看,真的是多项政策都支持他们。东部、沿海可以百花齐放,内陆欠发达地区,以中心城市为核心,也是一种属于自己的经济社会发展模式。

  为此,文件还说,鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。

  这句话看似很短,杠杆游戏却觉得实际意味着,体量大、且具备城市基建、产业运营能力的大开发商,无论在东部、沿海发达地区,还是在中西部都市圈都将大有斩获。

  3、重庆、成都或将担当我国区域经济第四极扛把子

  上文提及了很多城市群,内陆城市群中唯独欠缺了成渝城市群,以重庆、成都两座前10城市的地位,这是怎么回事?

  或许,这真的有深意。

  《2019年新型城镇化建设重点任务》在第三部分,优化城镇化布局形态中说:

  深入推进城市群发展。有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。

  如下图,京津冀、长三角、粤港澳大湾区一笔带过,接着单独着墨最多的是成渝城市群。

  我国三大城市群顶级规划、国家战略都有了,发展层次也已经较高,不必说太多。而到底谁是我国经济第四极,向来有很多争议。

  从很多指标上说,成渝城市群并不占优。但是从人口、发展潜力、空间区位,以及城市地位上说,重庆、成都的综合地位,是内陆其他城市群无法比拟的。

  财·新记者以住建部发布的《2017年城市建设统计年鉴》中“城区人口”为指标统计发现,1000万人以上超大城市有上海、北京、深圳、重庆,500万至1000万人特大城市有天津、成都、广州、南京、武汉,300万至500万人Ⅰ型大城市有西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春,100万至300万人Ⅱ型大城市则包括太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、福州、合肥、东莞、贵阳、宁波、兰州等城市。

  很多朋友可能会发现,重庆居然是超大城市,广州却不是。这是统计口径问题,重庆应该包括了其主城9区之外璧山、江津等城市连片区人口。而广州因为部分郊区则可能未统计进去。

  注意,截至2017年末,我国9个特大、超大城市中,除了重庆、成都、武汉,全部是东部、沿海城市。而唯一的3个内陆城市,成渝城市群就占了两个。

  如下图,四川盆地的人口密度,也是除了东部、沿海、长江中下游、中原腹地外最高的。所以,从我国经济和人口空间战略布局角度,成渝城市群作为第四极也是情理之中。

  北边有京津冀、东部有长三角、南边有粤港澳大湾区,我的朋友、著名区域财经号“西部城事”说,西部就差个成渝城市群,齐活了。

  2011版重庆总规,明确重庆是我国重要的中心城市之一、长江上游地区经济中心。这个城市定位,仅次于北京、上海、广州、深圳,比其他城市都高。

  同时,北京、上海、广州、重庆都是国务院批复的城市总规明确的“国中”地位,其他则都只是发改委等支持建设国家中心城市,或以此为目标。

  按照一把手近年对重庆的定位,更是明确,重庆是西部大开发的重要战略支点,“一带一路”和长江经济带的联结点、内陆开放高地,山清水秀美丽之地。

  能够集合“一带一路”、长江经济带两大国家战略于一身,地位非一般的内陆城市,只有重庆。

  同样,2016年发改委、住建部印发《成渝城市群发展规划》明确提出,成都要以建设国家中心城市为目标。

  “十三五”现代综合交通运输体系发展规划也提出,重点打造北京—天津、上海、广州—深圳、成都—重庆国际性综合交通枢纽。这个地位,除了显赫的北京-天津、上海、广州-深圳,也就只有成都-重庆。

  2018年,一把手考察天府新区时指出,四川天府新区是“一带一路”建设和长江经济带发展的重要节点。天府新区大部分位于成都境内。

  成都地位可见一斑。

  也正是在这样的大背景下,杠杆游戏的朋友、著名区域经济大号“西部城事”发现:

  1.今年在政府工作报告中“优化区域发展格局”部分首先就谈到,制定西部开发开放新的政策措施。

  2.而今年两会期间以及之前,川渝多位政学界人士提出,推动成渝城市群在新一轮西部大开发规划中上升为国家战略。

  3.重庆代表团则全团建议:将“陆海新通道”明确为国家战略性项目。

  而我的朋友、川渝区域经济大号“川渝横贯线”和我聊天时则说

  1.最近一段时间,四川和重庆有关部门、区县市密集对接,召开了多个有关成渝城市群发展、合作的会议。

  2.同时,国家发改委有关部门也在对成渝城市群发展展开相关调研。

  所以这些细节或许都表明,重大利好正在逼近成渝城市群。此次《2019年新型城镇化建设重点任务》再次明确,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。

  利好确实越来越近。

 

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