从人口地形图,看10年后哪些城市房价会起飞?

搜狐焦点东平站 2019-02-15 09:04:52
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从2019年开始,就在文章中提醒各位,咱们的购房原则开始发生了改变。 从之前的只要买房就会涨,变成了靠技巧购房投资。 其中的本质是中国的房地产市场逐渐由“土地金融”变成了“土地财政”。 政府希望由依赖买卖土地获得地方财政收入变成收取房产税获得持续稳健的收入。 在这个过程中,我们买房的原则就逐步有了依

从2019年开始,就在文章中提醒各位,咱们的购房原则开始发生了改变。

从之前的只要买房就会涨,变成了靠技巧购房投资。

其中的本质是中国的房地产市场逐渐由“土地金融”变成了“土地财政”。

政府希望由依赖买卖土地获得地方财政收入变成收取房产税获得持续稳健的收入。

在这个过程中,我们买房的原则就逐步有了依据。

即:短期看金融,中期看土地,长期看人口。

在这个金科玉律中,“人口”是一项重要的指标,也间接证明了,去年各地实施抢人大战的根本原因,是各个省份对于人口的渴望。

那么,怎么查看每个地方的人口呢?

最近有个外国团队正在做这样一个项目,根据全球人口的密集程度做了一个“人口山”的项目。

项目中人口越多的地方,山形放射状就会越多。

接下来分析下咱们国家各个省的一个人口情况,从中可以看到中国楼市的变迁。

上图是中国各大区域自1990年以来的人口变化情况;其中绿色代表增长,红色代表衰退。

随着国家经济的发展, 我们国家有了世界级别的大型都市。

比如咱们熟知的:北京,上海,深圳。

人口也自然会往这些经济活跃,政策实施最为直接,产业多的地方聚集。

京津冀地区

北方的聚集地——北京,北方城市的人口都在流向北京,天津集聚。

这个不难理解,北京是中国的政治和经济中心,各方面的政策扶持,产业的集聚都发生在这里,这里提供了创业的人脉,优质的高校资源。

因此在北方人的眼里是极有吸引力的城市。

而天津离北京近,两个城市之间的交通发达。因此天津的各种产业也应运而生,并且承载了北京溢出的人口。

但北京没有进一步的聚焦是因为我国的城市管控政策。

今年政府希望建立围绕一线城市的环一线城市群,这样既满足了人们想要在一线工作的要求,又能提供价位相对较低的房价,提供住处。

因此燕郊,房山等地区的房价疯狂上涨。可以看出,北京仍然是一座具有巨大影响力的城市,而它周围的城市也会因此受益。

长三角地区

上海承载了长三角地带省份的人口。(合肥,无锡,南京等等地区的人口都相继涌入了魔都)

改革开放后,上海走出了自己的路线——大力发展金融。

健全的金融体系,吸引大量的咨询公司,投行,和互联网金融公司。

截至2018年末,在沪持牌金融机构总数达到1605家。外资金融机构占上海金融机构总数近三分之一。

他们推进了上海的进一步发展,从而吸引了大量的金融人才。

让上海的房价一涨再涨,20年间,上海的房价涨了近10倍。

但是如今的上海也面临着支柱产业过于单一的困局。

杭州的电子商务园区,苏州的旅游模范城市,南京足够吸引人才的政策......

长三角区其他城市的奋起正在逐渐减少和上海的差距。

珠三角地区

珠三角地区是中国人口密度聚集度最大的地区。

根据去年的政策,珠三角9市携手港澳打造了粤港澳大湾区,

这个区域是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区,该区域的建成,标志着我国也拥有了第一个世界级城市群。

项目分析广州、深圳、香港、澳门的相互联动发展,将会形成一个超过4000万以上的超级城市群。

在这片面积5.6万平方公里的珠三角地区其影响和规模效应是令人无法想象的。

除了一线城市外,这些城市的规模也非常喜人。

其他城市

图中厦门的人口密集度是相当高的,厦门美丽的风景,舒适的气候早在全国闻名。

在其他城市还没觉醒前,厦门就成为了旅游热门城市,到现在仍然人气不减。

但因为周围地区人口的涌入,厦门的房价也是水涨船高。

但随着近两年房价的猛增,厦门的房价也面临着压力。

没有突出的产业支柱和大企业助力,房价的高位压力,较低的工资水平,让厦门的发展进入了瓶颈。并成为2018年全国房价下行最多的几个城市之一。

我们看看中部地区的几个城市。

中部的武汉,郑州已经有非常明显的人口规模优势了。

郑州作为河南的省会城市,自古就有很多的人口作为支撑。

河南是人口大省,中原地区其他城市的人口随着城市效应都会涌入郑州。

而武汉的人口仅在郑州之后,也可以看出当地经济发展良好,政策卓有成效。

而南昌,因为定位没有清晰,没有以上几个城市人口集聚明显,也进一步说明了当地政府需要找准自身的定位。

我们在来看看西部地区。

成都和重庆在西部的优势不可小觑。

四川盆地人口众多,近1亿的人口作为支撑的同时,成都政府抓准了自身优势的文娱产业,大力发展游戏,旅游等轻资产行业。

除此以外,成都的人工智能、精准医疗、虚拟现实、传感控制、增材制造等未来产业,这几年也发展的不错,吸引了很多人的流入。

而兰州,太原等地的人口集聚规模明显就不如其他的省市。

兰州和太原没有较好的地源优势,也没有突出的产业,传统产业也面临着破坏自然环境的局面。

因此人口流失严重,年轻人都前往北上广寻找新的机会。

昆明的人口密度还可以,因为环境宜人,适合居住,贵阳的人口密度就一般,如果没有这几年的大数据产业,人口还会更稀少。

海口,三亚,是旅游城市,其他支柱产业较少,人口密集程度也不算高。

以海南为例,去年的海南自贸区让海口的房子大涨了一波,同时大部分在海南置业的东北人也拉动了海南的房价。

但是因为海南缺乏支柱产业,因此房价也出现了一定程度的泡沫。

总结

1、人口密度最高的是珠三角,随着粤港澳大湾区的规划越来越完善,将来人口还会持续流入,房价可能会达到一个不能想象的高度。

2、长三角人口较多,但是密度不如珠三角,上海要想引领这个区域的发展,除了金融,还需要更强的支柱产业。

3、京津地区是北方最大的人口集聚地,而且是国家的首都,有全国影响力,即便是限制人口规模,依然抵挡不住人口的流入。

4、中部地区人口优势明显,就看几个省会的首位度战略的执行情况,其中郑州、武汉现在已经显示出优势。

5、西部地区,成都和重庆是人口密度最高的地区,因此房价有一定的支撑,成都和重庆是西南地区仅有的两个大城市,未来对人口的吸引力不会削弱。

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