“小阳春”是否意味着楼市回暖?环上海还有价值洼地吗?

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Q1.

网友我是你的大雄：近段时间，多地楼市出现“小阳春”，这是否意味着部分地区的楼市正在回暖，房价将会有一波上涨态势呢？

丁祖昱：近段时间的“小阳春”是房地产企业、中介机构等相关主体，借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”，营造出楼市整体向好的氛围。部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整，房价下跌风险已经得到一定程度释放，存在一定的潜在上涨压力。2月北京商品住宅市场供应集中放量，环比大涨九成至17万方，但受春节假期影响，成交表现不佳，环比锐减六成以上，消化周期再度拉长；上海商品住宅供求回落，均价维持61560元/㎡高位。全市共11盘入市，总推2620套房源，去化率仅31%，开盘量和去化率均降至半年来较低位。预计短期内波动不大，市场价格预期有待经历阶段性调整；厦门商品住宅推售趋缓，预计4月将会有新增土地。二手房市场成交量大幅回落但月末也有明显提升，预计3月成交量会继续回升，并在短期内延续走高趋势。

短期内，由于一二线只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动，房价上涨动力仍将受到很大制约。然而，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向，楼市“小阳春”难以延续扩展。

Q2.

网友江小北：丁总，您认为环上海城市还有价值洼地吗？例如嘉兴和南通呢？

丁祖昱：在“房住不炒”的总基调下，目前环沪城市都很难有既快速又安全的投资回报。如果从中长期来看，嘉兴市本级的南湖新区、国际商务区以及秀洲新区，南通的崇川区，太仓的科教新城相对其他地区的发展潜力更大，投资安全性更强。

Q3.

网友Future eyes：在南沙投资兼买房养老，现在是好时机吗？

丁祖昱：首先，从战略位置上看，南沙地处大湾区地理几何中心，拥有高级新区和自贸试验区的“双区叠加”优势。其次，纵观广东三大自贸区的房价，前海10万+，横琴4万，南沙2万，南沙目前是一个明显的价格洼地，成为吸纳中低位刚需型买家的主要区域，房价仍有较大升值空间。最后，虽然南沙距离广州主城区50公里，但随着目前已规划的广中珠澳城轨、赣深高铁南沙支线、中山-南沙-虎门城际等交通线路的逐步兑现，南沙与市中心的距离将进一步被拉近，5年内南沙交通枢纽地位将飞速提升。所以，从投资收益角度来说，南沙有可能成为粤港澳大湾区投资的黑马。