“稳”字当头,房企前行的三大武器

2018年，房企规模化、行业集中化的趋势愈发明显，但同时随着调控深化，企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现，行业整体风险有所累积。在此背景下，优秀百强房企通过降成本、降负债、准布局等策略，实现企业的财务稳健运营。本文以中海、华润、龙湖和金地为标杆，分析其在业绩、杠杆以及业务拓展等方面的优势，为行业提供参考。

稳业绩

近年来，代表房企销售业绩一直保持稳定增长态势，2014年以来的平均复合增长率在20%-40%之间。虽然持续从严的房地产市场给房企销售业绩带来一定的压力，但代表房企综合调整策略，适应市场形势，销售业绩依然稳步上升。

图：2014-2018年代表企业销售额

降杠杆

2018年，代表房企在保持较高营收的同时，始终坚持稳健的财务政策，严格控制负债水平，保持良好现金流，从容应对当下的房地产调控，主体评级较高。

图：代表房企杠杆率情况

数据来源：中指研究院整理

资产负债率、净负债率和有效负债率等风险性指标均处于低于行业平均水平。从资产负债率来看，2018年中期，中海地产资产负债率低至60%，华润、龙湖和金地资产负债率均处于行业平均水平附近，分别为72%、73%、77%。净负债率远低于行业平均水平；从净负债率来看，中海地产和华润置地的净负债率均低于50%，分别为20%和48%；龙湖和金地的净负债率分别为55%和76%，均处于行业较低水平；从有效负债率来看，代表房企有效负债率均处于40%-50%之间，低于行业平均水平，销售回款率较高。

此外，代表房企的毛利率普遍较高，2018年中期，龙湖和金地的毛利率分别为37.1%和38.24%，其中金地的毛利率较上年同期增加8.65个百分点，公司销售回款率超过80%。

关键词一：低成本

融资成本集中在4%-5%，获投资机构高度认可。在当前整体信贷环境趋紧，融资成本逐渐上扬的趋势下，代表房企发挥财务稳健以及成本控制优势，获投资机构高度认可，良性循环，以较低的成本获得融资，加权平均融资成本集中在4%-5%之间。

表：代表房企2018年融资情况及中期平均利率

数据来源：企业年报，中指研究院整理

2018年中期，中海地产融资成本为4.27%，与去年齐平，同为央企的华润置地加权平均融资成本4.41%，略低于中海，民营企业中融资成本较低的龙湖和金地，则控制在4.5%和4.8%左右。

低成本拿地，积极不激进。代表房企在热点城市积极参拍，全国布局平滑稳定，理性对待火爆城市的高价地争夺，控制土地成本，积极不激进。2018年上半年，龙湖平均拿地成本为5142元/平方米，2018年底价拿地27宗，华润置地平均拿地成本约为6284元/平方米，均处较低水平。

表：龙湖地产2018年底价拿地情况（部分）

科学成本管控，信息化提升效率。中海构建了全流程数字化管控平台，对房地产开发全流程的业务进度与作业水平实施精准管控，被称为房地产行业的“利润奶牛”。华润置地建立成本管理iCost系统，精益管理提升效率。金地针对首期首开项目进行工期提速，提高招标效率和招标质量，还根据公司战略，对全国多个二三线城市进行成本调研，为后续快速开发做好成本信息量化准备，在成本采购方面，金地拓宽战略采购范围，引入更多新的供应商以降低采购价格，并在全集团建立更全面的人员系统加强战略采购管理。

关键词二：高效益

代表房企把握城市发展趋势，深挖城市群潜力，集中于一二线主流城市进行土地储备，合理控制成本，为未来盈利增长留出足够空间。

代表房企普遍集中布局产业和人口优势凸显、发展潜力大的一二线城市。其中，中海地产2018年一二线城市拿地宗数占比高达92%；截至2018年中期，华润和金地总土地储备面积中，一二线城市占比分别为76%和85%；2018年中期龙湖新增土地储备面积中，一二线城市占比高达90%。

图：代表房企布局城市特点

抓主流、抓机遇，把握城市发展规律。在布局特点上，中海布局经济实力强、人口持续流入的城市，坚持主流城市、主流地段的定位。华润置地在资源配置上立足大局，把握中国城镇化进程规律，资源集中在大都市核心城市、区域中心城市、省会城市。龙湖采取“坚守头寸，谨慎决策”的策略，持续深耕中国的一二线城市，坚持城市圈、高铁路径逻辑，同时适度下沉高铁沿线、都市圈核心城市周边的卫星城市。金地则采取“阵地扎根与游击战结合”战略，抓紧深耕布局的计划阵地，同时关注阶段性的投资机会。

业务拓展

2018年，销售市场的下滑迫使房企加快推进业务拓展，扩展赛道，寻求新的利润增长点，百强代表企业业务触角遍布科技、农业、教育、养老、租赁等领域，但目前房企的布局主力依然是房地产开发业务，地产+模式仍在探索中。

总结：综合来看，稳健型房企在业绩、杠杆和业务拓展方面均有较好表现，低负债、优布局、低成本等特性相辅相成，良性循环，有效助推房企提升市场竞争力，在变化莫测的房地产市场中稳步前行。