高房价原因,好像地球人都知道,实际上真正搞懂弄清的没几个

搜狐焦点东平站 2019-04-03 08:45:31
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中国房地产市场的症结 由于没有任何限制,甚至鼓励外地人购房,使得任何一个大城市商品房,面对的都是来自全国范围内的消费者!在供求关系严重失衡的状态下,大城市房价只能不断上涨! 理论上,外地人涌入大城市购房是一个永无止境的过程,所以购房者对大城市房价存在一个无限上涨的预期,而这种预期又促使更多的外地人加

中国房地产市场的症结

由于没有任何限制,甚至鼓励外地人购房,使得任何一个大城市商品房,面对的都是来自全国范围内的消费者!在供求关系严重失衡的状态下,大城市房价只能不断上涨!

理论上,外地人涌入大城市购房是一个永无止境的过程,所以购房者对大城市房价存在一个无限上涨的预期,而这种预期又促使更多的外地人加入到购房者的大军,让原本失衡的楼市更加失衡,并掀起了巨大的楼市泡沫。

外地购房者在将资金和消费带入大城市之后,中小城市尤其是农村地区市场进一步萎缩,又迫使数十倍于购房者的贫困人口背井离乡,踏上了辛酸的城市牧歌之路!而他们携带的资金同样是一个天文数字,进一步加剧了大城市流动性泛滥,打工租房则间接推动了楼市火爆,成为楼市刚性需求的又一硬支撑!

后来大城市之间出现的异地购房潮,炒房团全国性的炒房热,都是借助了人口流动性过剩所产生的“刚需”,由于中国人口几乎是由农村和中小城市单向流入大城市的,所以导致了大城市楼市供不应求的“无限预期”。理论上,任何一个大城市面对的都是来自全国范围内的外地购房者,又造成大城市房地产市场“完全不对称”的格局。中国楼市泡沫越吹越大,却迟迟牢不可破皆源于此。

可见,导致中国楼市困局的不是流动性本身,而是流动性背后隐藏的人口流动性过剩,只有从调控人口流动性入手,才能根本上解决中国高房价难题!

山西的房地产商无法将他们的商品房搬运到深圳去销售,并和深圳房地产商开展公平的竞争-市场失效

我们知道:固定、不可迁移性是商品房的最大特点,比如太原的房地产商无法通过异地投放楼盘的方式,参与深圳房地产市场的竞争,在市场竞争不充分情况下,价值规律本身无法实现对房价的有效调控。与商品房形成鲜明对比的是外地购房者,他们具有很强的流动性和机动性,可以在全国范围内随意、频繁的流动购房。这就使得任何一个城市的商品房,面对的几乎是来自全国各地的消费者。大城市所谓的“刚性需求”,实质上就是这种不对称的市场格局造成的。由于大城市的土地是有限的,而外来购房者涌入是一个连绵不绝、永无止境的过程,这就是使得购房者(无论是迁居者还是投机者)都产生了一种房价无限上涨的预期。他们不必担心到手的房子卖不出去,因为每天都有从外地涌入城市“接手”的下家,所以会大胆的购房和炒房,导致未来几年的购房需求提前释放,加剧了当前住房市场紧张,进一步推高了大城市房价。对于后来涌入城市的外地购房者而言,他们同样存在这种房价预期,加上人们“买涨价不买落”的心理,后来的外地购房者同样会毫不犹豫的出手买房,这样就形成了越涨越买,越买越涨的恶性循环。这就是大城市房价持续高涨,楼市泡沫日益严重的症结所在。在这种投机炒作严重的形势下,任何试图通过增加供给来化解刚性需求的做法都无补于事,因为大城市无论盖多少房,盖房速度有多快,都无法填平外地人购房形成的刚性需求“黑洞”。

在商品房必须面对全国范围的购房者,且无法进行异地投放参与当地楼市竞争的情况下,唯有对外地购房者进行一定的限制,进而在此基础上抑制流动性过剩,才能扭转大城市房地产市场严重不对称的局面,建立起相对平衡的供求关系。只有在市场供求基本对称的条件下,市场机制才不会被扭曲,价值规律才可以更好的发挥对房价的调节作用。

限购令基于这样的思路,妄图以强制手段恢复大城市楼市“供求对称”,但作为一种行政手段,是权宜之计的短期行为,而且可能会引发楼市房价“雪崩式”下跌,摧毁新兴的房地产市场,进而可能引发经济硬着陆风险。当前楼市尚未出现雪崩式下跌,是因为房地产商依旧对限购令的退出抱有期待,处于观望僵持状态,是暴风雨来临前的沉寂。

其次要厘清外地人购房路线图:

外地人购房通常是沿袭从农村到县城,从县城到地市,从地市到省会,从省会到大都市(北京、上海、深圳)路线,蛙跳式向大城市涌入,形成了一股从农村-县城-地市-省会-大都市的连绵不绝的梯级购房冲击波。由于从县城到大都市没有任何门槛限制,这股购房冲击波一路畅行无阻,并像滚雪球一样向冲击波的终端——大都市发展。如果说从农村出发的购房者有如涓涓细流,那么到达地市和省会时,已汇集成滔滔河水,最后到达北京、上海、深圳这样的大都市,便演变成了滚滚洪流,给当地楼市注入了巨大的流动性,推动大城市房价持续上涨,最终引发了楼市泡沫。

梯级购房潮犹如未修筑水坝之前的黄河,一旦被炒房客驾驭,就会成为顶托城市房价无限上涨的支撑

这股梯级购房冲击波演变规律,与河水由上游到下游径流演变规律颇为相似,而且冲击波对终端大都市房地产市场造成的流动性泛滥的灾难,与河水暴涨引发洪水对下游造成的灾难同样严重。洪水泛滥会淹没农舍让下游地区居民无家可归,流动性泛滥则可掀起巨大的楼市泡沫,同样让城市当地居民无家可归。

乡村涌入县镇,县镇涌入地市,地市涌入省会,省会涌入首都,涓涓细流终成洪水猛兽

(农村县城地市省会大都市梯级购房浪潮,持续推动大城市商品房供不应求,价格飞涨,外地投机者适时进入,导致‘一根稻草压死一只骆驼’的悲惨局面)

除了农村到大都市的这股纵向梯级购房冲击波外,外地人购房还存在从一个行政区域进入另一个并列的相邻或不相邻行政区域横向行进购房的现象,跨区域购房一般呈现出距购房目标城市越近的区域,涌入购房者越多,距目标城市越远的区域,涌入购房者越少的规律。比如,到北京购房的最多河北地区的人,然后是华北地区省份的人,然后是华中或东北地区的人,最后才是华南等远隔千里省份的人。跨区域购房者持续不断的涌入异地大城市,也形成了一股强大持久的异地购房冲击波——横向购房冲击波。与梯级购房冲击波中存在大量迁居自住性购房者不同,处于跨区域横向梯级购房冲击波中的外地购房者,大多数是出于投资或投机需要去异地买房的(因为正常人很少会放弃自己在某个城市的工作,离开自己的亲人到遥远的异地城市买房居住)。也正因为如此,跨区域横向购房冲击波对大城市楼市更具杀伤力和破坏性。

由于省域之间没有任何门槛限制,跨区域购房者本身又没有什么方向性,所以横向梯级购房冲击波就像沙尘暴一样中国大城市肆虐

由于省域之间没有任何门槛限制,跨区域购房者本身又没有什么方向性,所以横向梯级购房冲击波就像沙尘暴一样中国大城市肆虐。横向梯级购房冲击波带来的过剩流动性,足以制造巨大的楼市泡沫,摧毁当地居民的购房梦。由于市场完全是“平”的,交通、通讯、汇款又是如此的便利,跨区域炒房客们只要频繁的流动买房、卖房,就可以制造出几乎所有大城市流动性充裕的假象。只要发现某个城市房价出现回落时,他们就会在“羊群效应”心理支配下,迅速集结到这个城市,通过批量购买、自买自卖将房价维系在较高水平上;当另一个城市出现房价回落时,他们同样会如法炮制,迅速集结到那个城市去顶托房价,如此往复,便可以始终将几乎所有城市房价维持在一个较高的价位。如果大城市房价是一个个飘浮的气球,那么炒房客就一个个击球者,由于气球降落有一个过程,他们只要在各大城市间来回奔跑着击打气球,就足以让它们始终悬浮在空中(高价位)。

他们只要在各大城市间来回奔跑着击打气球,交互击球——就像炒股一样相互倒手,就足以让它们始终悬浮在空中(高价位)。

在横向购房冲击波的搅和和带动下,原本循序渐进的梯级购房冲击波速率也陡然加快,横向购房冲击波与梯级购房冲击波相互倾轧、相互支撑、相互刺激,并最终同流合污掀起了全国性的异地购房热和投机炒房热。这就是中国大城市房价居高不下的奥妙所在。

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