决定2019年房价走向的根本因素是什么?这3点告诉你答案!

搜狐焦点东平站 2019-03-17 09:31:05
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长期以来,对于房价的预判,从来都是婆说婆有理,公说公有理。但笔者认为,房价向上走还是向下走,不是由单一因素决定的。正因如此,房价一直都是舆论关注的重中之重。在笔者看来,预判楼市和房价,最根本的还是要看两点,一个是大环境,另一个是政策。大环境决定了政策的走向,而政策则决定了房价的走向。所以,结合当下的

长期以来,对于房价的预判,从来都是婆说婆有理,公说公有理。但笔者认为,房价向上走还是向下走,不是由单一因素决定的。正因如此,房价一直都是舆论关注的重中之重。在笔者看来,预判楼市和房价,最根本的还是要看两点,一个是大环境,另一个是政策。大环境决定了政策的走向,而政策则决定了房价的走向。所以,结合当下的大环境和调控政策,笔者认为,寻求以下三者之间的平衡或是决定2019年房价走向的根本因素。

第一,有房一族与无房一族之间的平衡

总体来说,有房一族希望房价上涨,这样自己的房子就可以获得更大的升值空间;无房一族自然希望房价下跌,这样自己就可以凭借更小的压力买到合适的房子。但现实情况是,如果房价继续上涨,那么无房一族的购房门槛就会变得更高;如果房价持续下行,有房一族的资产就会大幅缩水,毕竟目前房产成为了普通家庭重要的资产形式,而且已经占据了家庭总资产的68%。

笔者之前就多次说过,房价稳定是利好所有人的结果。对于有房一族来说,虽然享受不到巨大升值带来的满足感,但是房子也可以成为资产保值的稳定形式。对于无房一族来说,只要房价不再大幅上涨,那么完全不用着急买房,因为根本不用担心一个月不买房就变相损失了几十万甚至成百上千万的情况。除此之外,购房者完全可以等到资金充裕了再考虑买房,生活中也就少了一些房奴,啃老族现象。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下,笔者认为,下一阶段的房地产调控政策或将在有房一族与无房一族之间的寻求平衡。当然,按照目前高位盘整的房价来看,并非所有人都能轻轻松松买到房子。所以,根据政策内容来看,下一阶段将着力打造两大住房市场,即商品房市场和住房保障市场。说得通俗一点,无论是“买房住”还是“有房住”,就是要满足多层次的住房需求,实现住有所居。

第二,防控风险和稳增长之间的平衡

进入2019年以来,“防控风险”这个词儿出现的频率很高,而作为一直有“十次危机九次地产”之称的房地产行业自然会受到严格监管。一方面,在房地产快速发展的二十年时间里,积累了一定的风险因素,而且房地产是国民经济的重要组成部分,所以需要防控房地产风险;另一方面,房地产与购房者的生活息息相关。证监会副主席方星海表示,高房价压缩了大量家庭开销,拉低了消费,所以在房价上还有很多工作要做。

不过,经历了两年多的调控,如今房价已经回归平稳,面临国内外环境,稳增长成为更重要的目标。笔者认为,除了要发挥房地产稳投资的作用以外,还需要发挥消费对经济的拉动作用。根据国家统计局数据显示,2018年,我国最终消费支出对经济增长的贡献率达到76.2%,已经连续五年成为经济增长第一拉动力。在笔者看来,将消费对经济的拉动作用提升到新高度,意味着房价仍将面临调整。

针对2019年的房地产市场,笔者认为,基本走向会在防控风险和稳增长之间寻求平衡。新华社旗下的经济参考报曾发表评论文章称不会再走经济房地产化的老路,所以在经济向高质量转型的过程当中,去房地产依赖化还会继续。但是,房地产行业真的不重要了吗?中国发展研究基金会副理事长刘世锦说,经济增长不一定靠房地产,但是稳定还得需要靠房地产。对于这一点,笔者在之前的文章里也多有提及,大家应该客观看待房地产行业的功能和作用,因为未来自住和改善的需求依然旺盛。

第三,土地财政与稳房价之间的平衡

根据诸葛找房数据统计,2018年,一线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值为0.4,二线代表城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值为0.91,三四线代表城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值为1.51。通过对40个重点城市的监测数据显示,土地出让收入占地方一般公共预算收入2倍以上的城市有6个,1倍以上的城市有14个。

不可否认,土地收入一直都是地方财政收入的重要来源,经济基础薄弱的三四线城市尤为如此。在过去这两年多的时间里,随着楼市热点的转移,在去库存、棚改货币化安置等政策的影响下,三四线城市房地产市场快速发展,不仅住房需求旺盛,而且供地规模也比较大,土地出让收入获得大幅增长。那么,2019年还会延续这种态势吗?笔者认为,土地收入固然重要,但2019年很难再达到高温的状态了。

从全局来看,房地产依然处于调整期,个别区域或许会有局部回暖的可能,但土地市场仍旧以平稳为主。具体来看,除了楼市调控继续以外,棚改货币化安置逐步得到弱化调整,三四线土地出让收入占地方一般公共预算收入的比例或开始趋于下滑。不过,笔者认为,在“稳地价、稳房价、稳预期”的全年目标下,2019年必然会在土地财政与房价稳定之间寻求平衡。

针对2019年的房地产市场,富力地产集团联席董事长兼总裁张力表示,房地产会保持定力,稳是压倒一切的前提。在笔者看来,保持定力就是坚持已有的基调不变,其实也就是寻求楼市平衡发展的过程,平衡各方面的住房需求,平衡风险因素和增长之间的关系,从而促进房地产市场更加平稳发展。总而言之,对于2019年的房价走向,这三个“平衡”基本已经给出了明确的答案。

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