2019年房地产,一个“不美满”的3月“小阳春”!

　　每年的三四月份，都是房地产一年销售的一个重要时间段， 除了金三银四，那就只剩下金九银十了。今年的三四月份格外别致，一方面在2018年的九十月份已经惨淡收场的情况下，2019年三四月份积累了不少的购房需求，另一方面各大开发商也利用这两个月进行了各种花样促销活动，用来挖掘住房市场的购房需求释放。

　　一方面市场确实有需求，另一方面开发商迫不及待地想要供应更多的住房，在这个大前提下，我们本应该看到的结果是：三四月份的楼市会迎来一个“小阳春”的热闹景象。不过，事实告诉我们，房地产市场并不如人意，在已经过完的3月份里，房地产市场成交量并没有达到“小阳春”的预期，对于已经到来的4月份市场供需走向，根据3月份的经验，大概率也不会好到哪里。

　　但是，我们也看到，在2019年开年之后，就有不少城市出现了房地产调控松绑的现象，例如最近非常热门的石家庄“零门槛”落户政策，只要拿着身份证和户口本就可以成为我大石家庄的人口户籍，到底是为了吸引人才还是为了出售房子，很耐人寻味。除了石家庄，还有之前的西安、大连、海口等城市，都不同程度地降低了落户门槛。

　　这种落户宽松策略，无疑对楼市会起到“激进”的影响，既然金三银四的小阳春就要来了，为什么还要加码“松绑”呢，道理很简单，源于对房地产交易市场下行的预估过高、对平稳的信心不足，这是主要的原因，用大白话来说就是：凡是对房地产适当松绑的区域，现在的房价虚高了，经过了2018年的持续深度调控之后，市场成交量数据表现较差，房价继续回落的可能性大，所以需要通过松绑的手段对市场进行适当挽回。

　　所以，楼市指闻需要说明的是，这几个城市的刚需购房者，或许不用这么着急买房上车，因为策略越是积极，就变相显示市场往往背道而驰。根据以往的房地产市场经验来看，一年之内的3月、4月是开年之月，只有这两个月做出了开门红，当年的楼市行情才能顺风顺水，不然，整年下来，楼市大环境也好不到哪里去。

　　看看刚刚过去的2019年3月份如何呢？业内人士用四个字形容：“不愠不火”，不管是新房还是二手房市场，楼市成交量都不太高，表现的默默无闻，用“不美满”来形容比较恰当。 所以说，2019年的接下来几个月楼市走向何方，其实也就有了定义，且不说各地的政策措施如，从刚刚过去的3月份市场实际表现来看，大多数购房者对楼市信心平淡，越来越多人并不急着走向住房市场。

　　一线城市楼市表现积极：（央广网）北京二手房3月份网签量为16051套，环比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的较高值，也是2017年“3?17”调控后，继2017年4月、2018年5月后第三个成交超过1.6万套的月份。

　　这个数据，也仅仅是对成交量上涨的城市而言的，一线城市出现了所谓的“小阳春”，其实还有更多的默默无闻的二线、三线、四线城市成交量持平或者回落，只是没有这个吸引人而已，后者往往占据大多数。

　　这不仅仅是字面解读，从央行较新发布的《2019年排名前列季度储户调查报告》中也略知一二，央行的这份报告显示，只有25.8%的人会认为在未来的一个季度里，房价会出现上涨，比起2018年以前的各种调查，这个数据是近期偏低的一次，这是居民对房价的信心预期，并且根据央行调查显示，有较多人减少了在下一个季度再次购房的资金打算（没有了购房意愿）。

　　预期这种东西是一把双刃剑，就像“墨菲定理”一样，当大多数人的心理活动指向某件事情的时候，则发生的可能性较大。在房地产也是如此，当大多数人预期下个阶段房价上涨的可能性不大的时候，大家自然不愿意买房，因为不上涨就意味着“回落或持平”，既然已经有了居住的地方，就完全没必要花钱买一个“不升值”的房产搁在那里，更何况还有房地产税呼之欲出，这可是对有房人的财产持有税，在没有摸清楚房地产税走向的情况下，买房更要慎重。

　　既然2019年的金三银四的房地产市场已经“提不起神”，那么今后的几个月房地产走向何方呢？这个问题需要分两个层面来看待。

　　如果你之前看过楼市指闻的文章分析就很容易知道，楼市指闻预测：在2019年的房价走向中，各大城市表现不尽相同，总结为“一二线城市房价可能上扬，三四线城市房价可能继续冰凉。”其实这种结论并不是凭空猜想的，不用看大数据如何，稍微动动脑筋就可以知道一二，房价变动归根结底是市场经济活动的结果，依靠的是供需关系变动。纵然有房地产调控左右，但是也只是干预了供需关系的某个环节，从而对整个结果产生了影响，但根本上仍然是供需关系决定房价的。

　　我们可以看看前十几年的房价变化就知道上边说的对不对，虽然一线城市的房价已经很高，很多人说如果再上涨显得不合理，但是每一波的房价上涨或者下跌应该都是从一线城市开始的，二线城市紧跟其后，最后三四线城市。从一线城市到二线城市，再到三四线城市整个时间大约需要一年左右，当一线城市的房价稍有变动的时候，就有不少具有前瞻性的购房者率先出击，心动迟缓的人只能被推向二线城市，二线城市的一波人被推向了三四线城市，所以才有了周期性。这种周期性变动下，当你看到三四线城市房价出现了较大的涨跌时，全国性的这一个房价周期基本上也就到头了。

　　当然了，这种周期性的房价变化，并不是不受控的随意变动，在调控政策的影响下，变动往往会被控制在合理的区间之内。在当下的楼市调控大基调下，房住不炒是主要指导思想，其实房住不炒的根本目的并不是为了让房价下跌（这一点要搞清楚），当然也不是为了让房价上涨，而是让房地产中的各个因素在可控范围内发展，例如市场成交量合理波动、房价在平衡线左右小幅变动、刚需的住房需求得到满足、炒房者不存在等，这都是房住不炒的基本调控因子。

　　反过来看的话，你就能理解为什么有的城市要放松调控，而有的城市仍然在加码调控了，放松调控的城市房地产有继续下行的趋势（甚至超出平衡度），所以需要用放松来调回楼市走向。调控加码的城市房地产存在着仍然上涨的趋势，所以不能放松，要牢牢控制在平衡范围内。

　　从以上两个层面上来说，2019年楼市，应该会继续保持在平稳的基础上发展，各大城市可能情况不一，所以调控举措也不尽相同，至于不少人说的“2019年楼市牛市”即将到来，则是子虚乌有，持有这种想法的人或许可以歇歇了！