2019年房地产,一个“不美满”的3月“小阳春”!

搜狐焦点东平站 2019-04-05 09:07:29
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每年的三四月份,都是房地产一年销售的一个重要时间段, 除了金三银四,那就只剩下金九银十了。今年的三四月份格外别致,一方面在2018年的九十月份已经惨淡收场的情况下,2019年三四月份积累了不少的购房需求,另一方面各大开发商也利用这两个月进行了各种花样促销活动,用来挖掘住房市场的购房需求释放。

  每年的三四月份,都是房地产一年销售的一个重要时间段, 除了金三银四,那就只剩下金九银十了。今年的三四月份格外别致,一方面在2018年的九十月份已经惨淡收场的情况下,2019年三四月份积累了不少的购房需求,另一方面各大开发商也利用这两个月进行了各种花样促销活动,用来挖掘住房市场的购房需求释放。

  一方面市场确实有需求,另一方面开发商迫不及待地想要供应更多的住房,在这个大前提下,我们本应该看到的结果是:三四月份的楼市会迎来一个“小阳春”的热闹景象。不过,事实告诉我们,房地产市场并不如人意,在已经过完的3月份里,房地产市场成交量并没有达到“小阳春”的预期,对于已经到来的4月份市场供需走向,根据3月份的经验,大概率也不会好到哪里。

  但是,我们也看到,在2019年开年之后,就有不少城市出现了房地产调控松绑的现象,例如最近非常热门的石家庄“零门槛”落户政策,只要拿着身份证和户口本就可以成为我大石家庄的人口户籍,到底是为了吸引人才还是为了出售房子,很耐人寻味。除了石家庄,还有之前的西安、大连、海口等城市,都不同程度地降低了落户门槛。

  这种落户宽松策略,无疑对楼市会起到“激进”的影响,既然金三银四的小阳春就要来了,为什么还要加码“松绑”呢,道理很简单,源于对房地产交易市场下行的预估过高、对平稳的信心不足,这是主要的原因,用大白话来说就是:凡是对房地产适当松绑的区域,现在的房价虚高了,经过了2018年的持续深度调控之后,市场成交量数据表现较差,房价继续回落的可能性大,所以需要通过松绑的手段对市场进行适当挽回。

  所以,楼市指闻需要说明的是,这几个城市的刚需购房者,或许不用这么着急买房上车,因为策略越是积极,就变相显示市场往往背道而驰。根据以往的房地产市场经验来看,一年之内的3月、4月是开年之月,只有这两个月做出了开门红,当年的楼市行情才能顺风顺水,不然,整年下来,楼市大环境也好不到哪里去。

  看看刚刚过去的2019年3月份如何呢?业内人士用四个字形容:“不愠不火”,不管是新房还是二手房市场,楼市成交量都不太高,表现的默默无闻,用“不美满”来形容比较恰当。 所以说,2019年的接下来几个月楼市走向何方,其实也就有了定义,且不说各地的政策措施如,从刚刚过去的3月份市场实际表现来看,大多数购房者对楼市信心平淡,越来越多人并不急着走向住房市场。

  一线城市楼市表现积极:(央广网)北京二手房3月份网签量为16051套,环比增加1.4倍,同比增加超三成,成交量是2018年5月后的最高值,也是2017年“3?17”调控后,继2017年4月、2018年5月后第三个成交超过1.6万套的月份。

  这个数据,也仅仅是对成交量上涨的城市而言的,一线城市出现了所谓的“小阳春”,其实还有更多的默默无闻的二线、三线、四线城市成交量持平或者回落,只是没有这个吸引人而已,后者往往占据大多数。

  这不仅仅是字面解读,从央行最新发布的《2019年第一季度储户调查报告》中也略知一二,央行的这份报告显示,只有25.8%的人会认为在未来的一个季度里,房价会出现上涨,比起2018年以前的各种调查,这个数据是近期偏低的一次,这是居民对房价的信心预期,并且根据央行调查显示,有较多人减少了在下一个季度再次购房的资金打算(没有了购房意愿)。

  预期这种东西是一把双刃剑,就像“墨菲定理”一样,当大多数人的心理活动指向某件事情的时候,则发生的可能性较大。在房地产也是如此,当大多数人预期下个阶段房价上涨的可能性不大的时候,大家自然不愿意买房,因为不上涨就意味着“回落或持平”,既然已经有了居住的地方,就完全没必要花钱买一个“不升值”的房产搁在那里,更何况还有房地产税呼之欲出,这可是对有房人的财产持有税,在没有摸清楚房地产税走向的情况下,买房更要慎重。

  既然2019年的金三银四的房地产市场已经“提不起神”,那么今后的几个月房地产走向何方呢?这个问题需要分两个层面来看待。

  如果你之前看过楼市指闻的文章分析就很容易知道,楼市指闻预测:在2019年的房价走向中,各大城市表现不尽相同,总结为“一二线城市房价可能上扬,三四线城市房价可能继续冰凉。”其实这种结论并不是凭空猜想的,不用看大数据如何,稍微动动脑筋就可以知道一二,房价变动归根结底是市场经济活动的结果,依靠的是供需关系变动。纵然有房地产调控左右,但是也只是干预了供需关系的某个环节,从而对整个结果产生了影响,但根本上仍然是供需关系决定房价的。

  我们可以看看前十几年的房价变化就知道上边说的对不对,虽然一线城市的房价已经很高,很多人说如果再上涨显得不合理,但是每一波的房价上涨或者下跌应该都是从一线城市开始的,二线城市紧跟其后,最后三四线城市。从一线城市到二线城市,再到三四线城市整个时间大约需要一年左右,当一线城市的房价稍有变动的时候,就有不少具有前瞻性的购房者率先出击,心动迟缓的人只能被推向二线城市,二线城市的一波人被推向了三四线城市,所以才有了周期性。这种周期性变动下,当你看到三四线城市房价出现了较大的涨跌时,全国性的这一个房价周期基本上也就到头了。

  当然了,这种周期性的房价变化,并不是不受控的随意变动,在调控政策的影响下,变动往往会被控制在合理的区间之内。在当下的楼市调控大基调下,房住不炒是主要指导思想,其实房住不炒的根本目的并不是为了让房价下跌(这一点要搞清楚),当然也不是为了让房价上涨,而是让房地产中的各个因素在可控范围内发展,例如市场成交量合理波动、房价在平衡线左右小幅变动、刚需的住房需求得到满足、炒房者不存在等,这都是房住不炒的基本调控因子。

  反过来看的话,你就能理解为什么有的城市要放松调控,而有的城市仍然在加码调控了,放松调控的城市房地产有继续下行的趋势(甚至超出平衡度),所以需要用放松来调回楼市走向。调控加码的城市房地产存在着仍然上涨的趋势,所以不能放松,要牢牢控制在平衡范围内。

  从以上两个层面上来说,2019年楼市,应该会继续保持在平稳的基础上发展,各大城市可能情况不一,所以调控举措也不尽相同,至于不少人说的“2019年楼市牛市”即将到来,则是子虚乌有,持有这种想法的人或许可以歇歇了!

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