拾级而下,住宅均价连跌五月;惜字如金,报告措辞转趋温和

二月综述

均价连跌，成交腰斩

世联EVS数据显示，46座重点城市存量住宅加权均价2月份为22,932元/㎡，环比名义跌幅0.1%，已经连续5个月下跌。受春节假期及三四线城市返乡置业退潮影响，重点城市成交环比腰斩。2月份14座重点城市存量住宅成交267万平方米，环比下滑46.3%。

百强房企销售增速进一步放缓，表现不尽如人意。2月份45座城市新增住宅成交1,418万平方米，环比下降40.7%。其中一线城市大跌46.0%，二线城市下降45.5%，三线城市下降35.6%，四线城市下降10.4%。

房价环比

整体下行态势

2月份重点城市存量住宅价格环比上涨的有16座，下跌城市有22座，8座城市持平。北京、广州、武汉、成都等高能级城市存量住宅价格连续5个月回调，虽然上海、深圳、苏州、天津、重庆本月略有喘定，也难改整体市场下行的大趋势。

本月环比涨幅居前的城市为苏州（1.9%）、贵阳（1.0%）、长春（0.9%）、太原（0.9%）及杭州（0.8%）。

环比跌幅居前的城市为武汉（-2.8%）、温州（-1.4%）、无锡（-1.2%）、石家庄（-1.0%）及郑州（-0.9%）。

房价同比

市场明显分化

EVS监测数据显示，重点城市住宅价格同比上涨的有35座（比上月减少3座），下跌城市有11座，市场分化现象明显。一线城市已有较长的调整时间，未来可能率先企稳。厦门、珠海、成都、福州、东莞、武汉、天津、青岛等存量房价率先下跌，将带动整个二线城市进入调整阶段。三四线城市房价上涨主要由去库存及棚改货币推动，相较一二线城市基本面因素支撑为弱，2019年棚改新开工的目标将减少21%，预计调整将持续较长时间。

本月同比涨幅居前的城市为呼和浩特（25.6%）、西安（25.1%）、海口（22.9%）、烟台（19.9%）及长春（19.8%）。

累计跌幅居前的城市为厦门（-14.5%）、珠海（-8.6%）、成都（-6.1%）、福州（-5.7%）及东莞（-3.8%）。

市场展望

成交下滑，价格略降

从2018年第四季度开始，“房住不炒”主旨下的政策调控已经初见成效，住宅市场已经开始出现降温，在交易量和均价上有所体现，此一轮普涨周期宣告结束。

2019新年伊始，楼市开局略显艰难，房企整体销售出现下滑。今年是房企偿债高峰年，需偿还债务在万亿以上，新房推货高峰期即将到来，降价促销回笼资金会对城市房价形成冲击。

今年政府工作报告对房地产惜字如金，态度转趋温和，没有提及“房住不炒”，也没有提及“稳房价、稳地价、稳预期”，更没有提及“长效机制”。调控政策的基本特点就是“相机抉择”，短期内整体调控不会全面松绑，但地方过于严苛的政策有望适度放松，防止市场出现剧烈波动，影响宏观经济。

2019年宏观经济不容乐观，房地产市场大概率将进入调整区间，开发投资、销售面积、销售金额均温和下行。展望上半年，存量住宅总体呈“成交下滑，价格略降”发展态势，各线的市场分化将越来越明显。一线城市房价将以横盘调整为主，窄幅箱体运行，二线城市持续振荡下行，三四线城市将面临较大调整压力，显著退热。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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