下半年楼市基调已定,将迎来重大拐点?这三点说透了

搜狐焦点东平站 2019-07-09 08:48:46
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2019上半年楼市生命线全剖析 2019年正式进入下半程,楼市也开始了新一轮的升级运转,如果说上半年楼市是为了在整个年度业绩中开个好头,那么下半年就即将迎来总结和冲刺的关键阶段。回顾上半年,整体的楼市生命线呈现出三大特征: 一是,土地市场成交量缩价涨。溢价率也在优质地块集中出

2019上半年楼市生命线全剖析

2019年正式进入下半程,楼市也开始了新一轮的升级运转,如果说上半年楼市是为了在整个年度业绩中开个好头,那么下半年就即将迎来总结和冲刺的关键阶段。回顾上半年,整体的楼市生命线呈现出三大特征:

一是,土地市场成交量缩价涨。溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了5个百分点,市场较去年下半年明显回暖。

二是,三四线城市市场活跃度分化明显。各能级城市中,一二线城市供地力度明显较去年同期加强,成交量同比分别上涨了20%和9%。三四线城市受市场下行影响较大,成交量同环比均有所下滑,整体溢价率也不及去年,不过常州、东莞等少数城市仍然备受房企青睐,市场热度较高。

三是,国家政策调控收紧。三个月“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下,调控成为上半年楼市的关键词。中原地产研究中心统计数据显示,6月单月,全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年,同比上涨31%。

将上半年楼市的生命线逐层剖析,我们又能在每一个月的变化趋势中发现哪些蛛丝马迹,去洞察下半年楼市变化的秋毫?

一月 | 龙头房企嚷着活下去,购房大环境隐现利好

1月5日,由研究机构发布的《2018南京房地产大数据报告》却显示,2018年,南京依旧有两家房企销售总金额突破130亿大关,万科以150.1亿的总销售金额创下历史新高,绿地紧随其后,南京单盘销售冠军也比2017年多卖了近10亿元。这仅仅是南京当地的房产绿灯,另一边恒大也在盘算去年一年的收支红利情况,没过两天的时间,就在7日,中国恒大公告,公司2018年全年合约销售金额约为5513.4亿元,合约销售面积5243.5万平方米,合约销售均价为10515元/平方米。同时,恒大在公告中公布了2019年的合约销售目标为6000亿元。

当恒大还在乘胜追击6000亿元的市场红利的时候,王石背后的万科金融池已经在去年突破了这个门槛,但福祸不单行前脚刚踩进红利的“温泉”,后脚万科就陷入了“纸糊”室内门的“泥潭”。1月16日,杭州万科的业主向媒体反应,自己购买的房子,前期宣传是精装修入住,结果全部偷工减料搞成了简配,尤其是门和地板全部都是纸做的。去年销售额首次突破6000亿元的万科,因房租精装修质量陷入了舆论漩涡。万科方面表示,客户或公众如有任何疑问,可向厂商、销售商、质检机构或专家求证。其实此类“豪宅配简配”的噱头并不是第一次出现,早在2012年,便有消息指出,“每平方米送3000元精装修”的深圳万科第五园六期使用纸板作为柜体及户内门材料,从而导致了柜体受潮发霉。

巨大红利背后背负的企业黑洞,不仅仅有装修隐患,还有资金链和“套路贷”的诟病。1月16日南京民营房企老板张旭东因安徽来安白鹭岛项目深陷资金链断裂和债务泥沼,多名知情人称张旭东的死与此有关。1月22日报道,借款2万元,不到半年变成了75万元;合同金额是借款额10倍,个别最高日息竟达100%;短短2个月,80多岁的大学退休教师夫妇失去了广州天河区的一套房,市场价350多万元,“套路贷”团伙以95万元攫取到手……

这些事件映照着着楼市杠杆急需调整,也在无形之中暗示了随之而来有可能出现的一系列调控。

越过房企下沉的暗河涌动,也不用太着急对楼市报以消极之说,因为贷款和整体的购房用户画像,都在昭示着整个房产市场的日新月异、更新迭代。有过购房按揭贷款经历的人都知道,银行对贷款年限有严格的规定,多数银行最长可贷65周岁。杭州某银行近日悄悄调整了房贷政策,规定最长可贷到80周岁,一举打破了贷款人最高年龄纪录。贷款人最长可贷到80周岁,银行的风险又该如何控制?要知道,老年人收入有限,且随着年龄增长生病几率大增,还款能力也会逐年下降。对此,该银行客户经理解释说,这是一款“接力贷”产品,顾名思义就是父母和子女两代人接力还款。

月末,贝壳研究院发布了《2018年全国购房者调查报告》,数据显示,2018年购房者平均年龄为29.5岁,对比全球各地,中国人的买房平均年龄更为年轻化,这也是我国楼市相对活跃的重要原因之一。《报告》统计出2018年购房者人均居住面积为27.8平方米,其中24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米;首置人群对贷款的依赖性较强,“2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%。70后大多靠着父母的单位分房或是多年的积蓄聊以自慰,逃过房价的压力;80后是最新一波褪去的买房高压人群、高密集人群,他们盯着上有老下有小的压力,也终于在中年时期的房贷中,得到了心灵深处的安稳;90后席卷开来的买房热潮,也是421家庭结构开始呈现新的买房结构的枢纽点。

一边是购房贷款年龄的巨大延期,一边又是购房群体的不断减龄。“接力贷”可以持续多久是一个值得深思的问题,但这背后呈现的庞大居住需求、和越来越年轻化的购房主体、新型的居住体验等特征却一览无遗。

二月 | 一城一策主基调席卷 各城纷纷响应

2018年,全国楼市总体平稳,热点城市房价过快上涨势头得到遏制,市场预期出现了积极变化。

2019年,房地产市场政策走向何方?住建部部长王蒙徽在2018年底召开的全国住建工作会议上提出,坚持因城施策。一言既出,全国各地对于稳房价、稳地价、稳预期还没有真正领悟,以为只是形式说明,第二天,江苏省邳州市房地产商会发布的《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》就在网上传开了。该文件显示,近期个别楼盘出现了以低价扰乱市场、不正当竞争,销售价格严重低于备案价格的情况,个别楼盘降幅达2000元/平方米,此种行为严重扰乱了房地产市场的秩序。一拳“稳房价”的拳头响当当地砸在了地方的头上,也将“房住不炒”的号角砸出了“民心所向”。

没几日,我们发现,在58同城联合36氪近日发布了《2018-2019返乡置业调查报告》,在大城市工作的人群中,52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向,另有38.0%的人选择留在工作的大城市拼搏。与2018年的58.7%相比,2019年返乡置业意向人群占比略有下降。“飞蛾扑火”的候鸟式定居是大多年轻人到大城市打拼的迁徙图像,但是,非一线城市的垂直政策也让不少年轻人卸下重担。具体如何放松的呢?

一是“松”。二月开始,多地降低门槛放宽落户政策,常州、西安等地密集发布进一步放宽落户政策的通知,其中不乏广州、海口等热点城市。部分一线城市虽然没有放宽落户条件,但针对非户籍人口的住房保障措施进一步优化。

二是“定”。月末24号左右,住建部近日发布《住宅项目规范》中的一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发媒体和民众的广泛关注。有专家指出,“住宅建筑以套内使用面积进行交易”,旨在为购房者提供更清晰的购房参考,防范一些房地产商通过公摊面积做虚假文章。

三是“稳”。针对近期有自媒体称南京房价突破限价的说法,江苏省南京市发展和改革委员会(“南京发改委”)发表《南京坚持房价稳控政策不动摇》的回应文章。

不急,这仅仅是一个“热身”……

三月 | 因城施策加推房地产税规划,难挡万人摇之势

3月8日,在十三届全国人大二次会议举行第二次全体会议上,全国人大称今年落实房地产税法。近期,多家上市房企已披露了公司2月份的销售业绩,从目前的情况来看,绝大部分房企2月份的销售业绩呈下滑状态。果不出其然,国家统计局3月14日消息回应,商品房销售面积下降。国家统计局当日公布数据显示,1-2月份全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%;全国商品房销售面积14102万平方米,下降3.6%;全国商品房销售额12803亿元,增长2.8%。

在逐渐下沉的楼市态势中,多个城市“因城施策”,为楼市做了“松绑”。有的取消是了限售,比如太原、菏泽;有的放松了限价,比如广州、佛山;有的针对楼市进行了降息减税,比如北上深广;济南也破天荒开始了公开承认“取消限价”。

但这依然没有阻挡杭州华夏国际的万人摇现象,在楼市史上,杭州已经出现十次万人摇的态势,近年来月中旬一周内两次出现“万人摇”楼盘。3月13日,华夏四季308套房源,共11377组意向客户登记,中签率低至2.7%。3月6日,中国铁建西湖国际城262套高层房 源,共有17290组客户报名登记,平均中签率低至1.5%。杭州另外2个楼盘——天都城和京杭府虽然没有“万人摇”,但中签率同样不高,分别为3%和 7.98%。

全局降温和局部火热的冰火两重天,是楼市调控尚未全面铺开的缩影,也是“小阳春”在三月此起彼伏的现象。

四月 | 2019全国抢人大战升级,杭州小阳春成为本月焦点

继深圳、佛山、杭州等地之后,北京楼市也走出一轮“小阳春”行情。北京住建委数据显示,三月二手房网签住宅达16051套,这是2018年5月后以来的最高值。在严密的限购限贷调控政策下,“连环单”成为主流。春节后不少刚需客户结束观望入场,加之银行信贷有所放松,“上车盘”成交量上涨明显,从而使得改善型客户 和特定需求客户获得资金进行置换,激活了整个交易链条。

市场火热和楼市调控的双重压力,让许多购房置业者对是否应该上车莫衷一是,这时,楼市东风便呼啸而来,继广东广州、陕西西安、江苏南京等城市放宽落户条件后,浙江杭州加入2019年“抢人大战”。

4月4日,杭州发布《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》。其中第十八提出,全日制大学专科及以上人才,在杭工作并缴纳社保的,可直接落户。

人才政策的东风并没有在这里稍作停歇,之前有整理一份2019年最新新一线城市的毕业生住房优惠政策。微信后台回复【毕业生】即可查看。

五月 | 劝你别糊涂买房的不仅是王石,还有收紧的公积金

五月开初,“王石在直播课堂上建议年轻人有钱买房子也别急着买”的消息引发讨论。这场题为《人生的无限可能》的直播课堂中,王石在被问及年轻人在一二线城市工资买不起房的话题时说道:年轻人买不起房可以租,回老家也是一个非常好的选择。同时,他还建议年轻人即使买得起房子,也不要着急先买房子。“可能原来很向往的地方,在经过之后发现有更大的地方值得追求,真的一旦房子买了,实际上等于就把你限定在那里了。”限定年轻人的是什么呢?是毕业后的户籍所在地,还是市管/国管公积金限制了你的资金支配范围?

就在同一天,全国已有32城公积金出新政:多地收紧公积金提取!2019年以来已有32城在公积金政策上发力。包括西安、东莞、石家庄等多地公积金政策有所收紧。以天津市为例,自今年6月1日起,天津市外地缴存住房公积金职工,申请个人住房公积金贷款的,应支付不低于购房全部价款60%的首付款,贷款最高限额40万元,随着公积金的收紧,刚需的买房权益也逐渐得到倾斜。

六月 | 年中楼市变幻莫测,整改万象丛生

本以为六月“小阳春”消停,各家房企会进行一个短暂的缓冲期,但这个月楼市可谓是一波三折,万象丛生。

一边是购房热情不断增长的受众。

长三角热度焦点

长三角热度焦点可以说是南京当地。收紧的公积金和8成首付、首付款动辄400万元起、利率普遍上调15%—20%甚至更高的“高门槛”下,南京楼市热门区域河西地区仍旧再现万人“抢房”大战。海悦名都共推出4种套型,面积最小的为140平方米,最大的为240平方米。购房意向者要想成为有效的报名者,除了要有购房证明外,还需要在银行存款400万元、并冻结5天,此次共冻结资金就高达197.32亿元。

大湾区的秒謦

大湾区也不示弱,6月7日报道出,一周前深圳首个公开摇号项目海上世界双玺开盘,购房者参与摇号必须先缴纳500万诚意金,房子总价1600万至6600万不等,选房只给2分钟考虑时间。最终666个人摇167套房,并于当天全部售罄。

长沙幼老揭竿而起

西南地区的长沙岳麓,则开始在湘熙水郡四期观澜海赋家园中上演了一场“幼童老者”揭竿而起,在摇号大流中喜获中签的插曲,在该项目公示的摇号排序名单中,一名12岁未成年人和一名85岁老年申请者引起市民质疑。后得到官方释疑:法律对购房者年龄无限定,中签合法有效,但12岁的易某以家庭为单位进行购房资格审核。

炙手可热的不仅仅有商品房的销路,就在6月12日,连南京“凶宅”竞拍也飚至五百万,从前一日上午10点55分开始,神秘“土豪” 买家E2197连续三次加价35万元,于下午2点43分将拍卖价格推高至472万元。之后,拍卖平台在平静1个多小时后,从下午4点09分开始,开起了7分钟6次加价的疯狂竞拍过程,最后仍是E2197将价格锁定在487万元。晚上 7 点多和8点多,价格锁定在491万元。然而,晚上9点11分,一名此前未出过手的竞买人突然加价9万元,将“凶宅”价格推上500万元,并锁定领先位置。

一边又是意味深长的限售和限购。

破转缓的恩施

6月10日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》在网上引发热议。这份由湖北恩施州恩施市房地产协会发布的“红头文件”显示,针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题,进行了调查核实。《通知》指出,有的楼盘高备案价,低价开盘,降价幅度在备案价基础上下调800元-1200元/平米…对此,恩施市房地产协会要求所有开盘在售的企业认真自查纠偏,切实纠正不良行为和做法。到这,连涨一年房价的恩施终于开始了走平坡路。

限购升级的西安

无独有偶,被警告的还有西安楼市,西安限购近几年步步升级,20日声明,从市外迁入户籍的居民家庭要落户满一年或连续缴纳有一年的社保、外地人要提供5年的社保或个税才能在限购区域内购房,同时,郊区临潼区也被纳入了限购范围。

从2016年下半年开始,西安楼市渐显威力。2017年新年伊始,西安加入限购队伍。2017年4月,西安提高了商业住房贷款和公积金贷款的首付比例。2017年9月,限价政策出台。再加上此次限购升级,西安至少出台过6次大的调控举措,力度不可谓不严厉,但房价却依然“我行我素”。西安房价快速上涨与其宽松的人才政策有很大关系,6次调控抵不过7次人才新政。

推出共有产权房的佛山

6月26日,广东省佛山市发布《佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案(征求意见稿)》。意见稿指出,承购人持有的产权份额,可在个人出资不低于60%的条件下,由个人自行选择出资份额,形成共有产权住房,5年内不可买卖。

空置税领头的香港

6月28日香港将对一手房征空置税

香港行政会议6月28日召开特别会议,通过了居屋与巿价脱钩,开征物业空置税,将卖地表中地皮兴建公营房屋等3项政策。但香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月,并连续18个月刷新最高纪录。此次空置税仅针对一手空置单位,而二手空置单位数量是一手空置房的4倍以上,因此市场担心此次征收空置税对楼市基本面的影响有限。

一城一策、房住不炒成为上半年的房价关键词,楼市调控251次,同比去年上涨三成。从主管部门态度来看,房价仍是不能触碰的红线,城市调控也会有紧有松,而这也在一定程度上预示了下半年楼市变动的迹象。

具体城市来看,二线城市中的贵阳、济南、昆明等,三线城市中的大理、徐州等,有加码调控的可能性;而多数三线城市受制于市场购买力透支叠加棚改货币化安置渐次退出,短期内房地产市场仍面临较大的下行压力。

随着楼市成交明显放缓,厦门、烟台等二三线城市库存风险再次浮出水面。那么下半年,哪些城市会再次拉响警报,又有哪些城市会在某些层面出台相对宽松的楼市政策呢?让我们拭目以待。

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