关于房企并购,我们可以谈论什么?

观点地产网上个月中，招商蛇口筹划以现金方式协议受让中航善达22.35%股份，若交易成立，这将成为国内物业行业的第二大收购案例。

相比之下，房地产开发商世茂的收并购更引起行业注意，据了解，3、4月份世茂先后接盘泰禾杭州、南昌、漳州等城市项目，短短两个月里，并购金额接近40亿元。

这是房地产行业兼并收购的一个缩影。

5月8日，安永（中国）企业咨询有限公司发布了一项以并购为主题的调查报告，这份通过调查了2900名企业高管并购意见的结果显示，虽然只有42%的中国高管预计在未来12个月内进行并购，但这一结果相比2018年10月份34%的调查结果仍高出不少。

报告分析表示，中国企业高管对并购的需求随着刺激政策的推出和贸易相关的压力有所缓解，资本信心指数比2018年底有所回升。

安永（中国）企业咨询有限公司交易咨询服务大中华区主管合伙人苏丽在会上指出，当去年11、12月整个并购行业处于低迷时期，房地产行业的并购却异常“红火”。按照苏丽的解释，这种现象的原因之一是房地产行业的杠杆率非常高，当宏观环境稍有不好，企业首先感受到压力。

这给了一些公司机会：一部分在资金方面比较有想法或能力的企业，就可以对另外一些有资金需求的公司做并购。同时，房企并购与土地储备供应也是有关系，当一些土地已经难以拿到，通过并购增加公司土地储备便成为很好的一种方式。

当然，除了房地产企业以外，调查报告也解释了另外一些影响企业作出并购选择的因素；与此同时的，还有企业在确定以并购方式寻求未来增长以后，又该怎么确定具体的并购方向。

苏丽解释称，一般来说，每一家企业每年都会设定一个自身的增长目标，但当整个经济环境的增长不能满足企业内生性增长需求时，并购也开始变得必要。

“我们看到2010年4月的数据（报告中的资本信心指数）相比近几年都达到了一个高位，就是自己很难做到的情况下，就开始寻求外面的并购。之前是做自己新的投资和新的组合，或者是在新建项目找合作伙伴，发现原生性的增长很难达到目标，所以会转而寻求并购。”

苏丽进一步表示，过去5年，国内企业对于并购的热情非常高，这很大程度上都跟企业要达到自己的目标有关。根据安永（中国）企业咨询有限公司当天发布的调查报告，同比来看，2015年4月-2019年4月，中国受访者资本信心指数分别为43%、43%、43%、43%以及42%，均高过2010年以来的平均线。

另一方面，苏丽指出，按照目前并购情况来看，当一家企业想要做出收购另一家公司的决定时，当中更多也有科技层面的考究：“这几年科技进步太大，企业要做一个新产品开发，可能就要收购一个新技术和新模式来让公司的收入进一步增长，最近几年的技术包括自动化和AI。”

根据当天发布的调查报告数据，虽然国内对于未来寻求积极并购的资本信心指数没有下降，但由于监管、政策以及风险方面的原因，国内企业对于海外的并购无论是交易量和交易额上，在去年都有所下跌。

观点地产新媒体获悉，根据Thomson One统计的数据，在过去的2018财年，中国境外并购总交易量和总交易金额分别下降16.7%和2.9%，这是中国境外并购交易自2016年创下历史新高以来的第二年下降。

报告指出，虽然中国企业仍在考虑海外市场的并购，但管理层在做交易方面变得更加深思熟虑。例如，企业会更仔细进行深入的交易筛选，同时会有更多的交易前协同研究以及更长时间的估值谈判。

据了解，过去几年，中国的投资方包括国企和民营企业都有很多不同的收购，地点涵盖了欧洲、美洲、东南亚，还有“一带一路”国家。这些海外并购自2014年开始，到2016年达到一个高峰，但到2017、2018年，都出现了下跌。

安永（中国）企业咨询有限公司交易咨询服务华南区主管合伙人李伟伦表示，2016年是国内海外并购高峰期，2016年之后国家对于非主营业务的并购有了一些规定，一些比较大的敏感行业有了更严格的审批流程，所以监管的环境对于并购方面非常重要。

另一方面，企业对于并购的项目也有了更为全面的考究和更安全的风险评估。李伟伦指出，很多企业管理层虽然说对于未来并购保持乐观，但他们也在比较小心、保守看不同的项目，这对于海外的项目尤为如此。

“他们需要更多的时间了解目标项目，（项目）跟公司有没有协同的效应，还有他们如果收购这个项目，之后有没有能力做整合，这些都是他们考虑的因素……以前他们做并购是跟风去做，看旁边的一个公司收购了一个欧洲的公司，董事长自己也想去收购一个，但是现在他们考量的是，（项目）和自己未来的发展要有协同效应，他们才会做海外收购。”

李伟伦指出，在未来一段时间，国内企业还是会有很多跨界的并购发生，当然与之前只看价钱盲目的并购相比，企业管理层会变得更为小心，考量的因素也更全面。

此外，从地域来看，企业投资的国家和地点也会越来越开放。

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