“套内面积计价”如何影响市场?有利有弊!

近日，住建部出台《住宅项目规范（征求意见稿）》，提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，引发市场广泛热议。以下谈谈我对新政的看法：

套内面积“交易”而非“计价”，现有计价模式保持不变

需要明确的是，征求意见稿属工程建设规范，是由住建部组织牵头，实际起草单位为中国建筑科学研究院、中国建筑设计院等，并不等同于市场监管制度。并且，“交易”与“计价”本就是两个概念，房屋买卖合同对于建筑面积、套内面积、公摊面积等皆有涉及，预计现有计价模式将基本保持不变，市场不必做过多解读。意即商品房计价模式仍将参照2001年施行的《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按套（单位）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

目前，多数发达国家及地区大都采用套内面积计价，譬如美国、日本、中国香港等。反观我国多数省市均实行建筑面积计价，仅以重庆为代表的个别城市实行套内面积计价。假使我国商品房计价模式有所调整，采用套内面积计价，其对市场影响有利有弊。具体而言：

好处在于公开、透明，利于规范化程度更高的品牌房企

套内面积计价好处不言而喻，房屋买卖环节更为公开、透明，购房者所见即所得，变相减少因销售员夸大宣传而产生的后期纠纷。并且，收费权与受益权主体相对等，可以减少因计算公摊面积导致价格虚高的精装修、取暖费等不合理收费。对于规范化程度更高的品牌房企而言，发展底线便是公开、透明，随着行业透明度持续提升，优质物业性价比优势凸显，更利于项目成交去化，甚至提升销售均价。

弊端在于短期市场数据紊乱，部分项目公摊将降标简配

正所谓“羊毛出在羊身上”，房屋总价仍将基本保持不变，短期内以套内面积计算的销售均价势必将大幅上涨。一旦历史数据难以追溯，难免会导致市场数据紊乱，难以从数据层面研判市场冷暖变化，管理层也将失去“房价”这一重要的政策监管工具。

居住舒适度与开发建设成本注定难以两全，开发商为了主动迎合市场关切的更低售价、更高性价比，不得不降低项目整体开发品质，部分项目将调降小区景观、入户大堂、电梯井等公摊面积建造标准。尤其是那些低价营销的刚需盘，为了实现更低售价吸客，或将进一步压缩项目固定开发成本，公摊面积降标简配将成常态。

综上，商品房是以套内面积“交易”而非“计价”，现有计价模式将基本保持不变。退一步讲，即使采用套内面积计价模式，其对市场利弊影响仍需权衡。短期内房价大涨仅是表象，实际房价涨跌变化还是取决于人口、市场供求、购买力等一系列因素。