住建部新规!4月1日起,买新建住房,等于多上100万保险!

今天，住建部再出新规！4月1日起，你家的房子将有大变化！

然而不少人猜测未来房价可能会上涨，而房屋质量会越来越差……

房价和房屋质量如何平衡？

住建部新规！4月1日起，你家的房子将有大变化！

近日，住房和城乡建设部官方网站发布信息，现批准《建筑结构可靠性设计统一标准》为国家标准，编号为GB50068-2018，自2019年4月1日起实施。其中，第3.2.1、3.3.2条为强制性条文，必须严格执行。

其中，普通住宅、地下室钢筋含量都将有所增加；并增加了地震设计状况，对建筑结构抗震设计。这也意味着，4月1日起，设计的住宅等将更为安全。一起来看看~

与普通购房者息息相关的是上表中已经标红的两点。咱们来逐个分析下：

新规亮点一：钢筋含量增加，建筑成本多花几十万

取消了以恒载起控制作用时恒载分项系数取1.35的规定；恒荷载分项系数由1.2调整到1.3；活荷载分项系数由1.4调整到1.5。

荷载设计是建筑结构设计的根本，相当于一个建筑的骨架。荷载系数的变大，最直接的影响就是钢筋含量增加了！

据估算，普通住宅钢筋含量将增加5%左右；地下车库钢筋含量将增加10%左右。建筑成本将提高几十万元。

新规亮点二：增加地震设计状况，未来住宅将更安全

增加了地震设计状况，并对建筑结构抗震设计；引入了“小震不坏、中震可修、大震不倒”设计理念。

这也意味着，以后设计的住宅等将更为安全。

以上种种调整其实也是与国际结接轨，新标准调整后与美国和欧洲基本相当。

总的来看，荷载分项系数提高对住宅的影响很大！

举个例子：

假设一个楼盘，10000㎡的土地面积，容积率2.5，建筑密度30%，则绿化施工占地面积为7000㎡，总建筑面积33000平方米（其中地上建筑面积为25000㎡，地下建筑面积估算为8000㎡）。

假设某地抗震烈度6级，如果建的是30来层的剪力墙结构，商品房中地上部分的钢筋用量常常达到50公斤/㎡左右，假定地下室钢筋含量为130公斤/㎡。标准调整后，地上部分钢筋含量将达到52.5公斤/㎡，地下室部分钢筋含量将达到143公斤/㎡。

如果钢筋按照4000元/吨计算。那么商品房地上部分仅钢筋这一项的每平方米造价差距就10元/㎡。地下室部分钢筋含量造价提高了52元/㎡。

那么，上例中的商品房仅钢筋用量就比此前多花了66.60万。

一般拿南京来讲，一个楼盘的总建筑面积少说也得5万方。

甚至有人说“4月1日后的房子，相当于上了100万的保险！

全国造价年均涨幅约5%！建房成本压力提高！

当然，对房企来说，可能喜忧参半，钢筋含量提升，意味着造价提高了。而近年建材本身也在涨价，这将使造价成本更高了。

近年来，全国大部分城市房屋建筑造价（“造价”指当年房地产开发企业房屋竣工价值/房屋竣工面积。）水平均呈现逐年上涨之势。

上海、南京、杭州、武汉、宁波、成都等一直热度较高的城市造价持续处在平稳上涨通道，增长幅度保持在5%~6%之间。南京平均增速在8%左右，增长最为显著。另一方面，新增年轻建筑工人不足，进一步推高建筑行业人工费成本，使得成本总费用增加。

以此来看，实际房屋造价涨幅只可能更高，因此未来房价的成本推动压力将会十分显著。

但是，限价条件下成本高了，价格相对固定，咋整？

房价和房屋质量如何平衡？南京官方发布了商品住宅全装修新政！

这样的情况下不少人猜测：

1、未来房价会不会上涨？

2、部分开发商会不会“偷工减料”，房屋质量会不会越来越差？

就南京而言，相较于房子的造价成本，地价才是影响房价的主要因素，地王项目地价成本占比超60%。

资料来源：CRIC整理

注：考虑到当前入市项目多为2016年成交土地，故楼板价采用2016年数据，2018年造价是根据这些城市近5年造价复合增长率预估，商品住宅均价采用2018年8月成交均价。

2016年地王年，多城市地价屡屡创新高，南京也是地王频出。按照正常的房地产周期，这些土地早就入市，但是受到限价、限购、现房销售等因素的影响，多项目采取观望策略，相继延后入市时间。

但随着南京“限价政策”的调整，不少地王项目已经相继入市了。

新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

南京限价不会放开，这是毋庸置疑的，但定价自有一套标准，与地价不直接挂钩。而且2019年仍在强调“稳地价、稳房价、稳预期”。

因而造价成本的提高，不会直接导致南京房价上涨。

那么，对于部分开放商而言，“地价+造价”成本的提高，卖不出溢价，甚至是要提着成本卖、亏本卖的时候，很可能会“偷工减料”，买房人担心以后的房屋质量会越来越差！

早在今年的1月19日，南京官方发布了商品住宅全装修新政！