观察:从“高转送”看地产股的投资价值

搜狐焦点东平站 2019-03-29 08:43:13
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================ 楼市下跌,而后股市上涨。股市下跌,而后楼市上涨。真的存在这样的投资规律吗? ================ 1,引言 地产股也算是股票池中的一个重要大类。很多业绩靓丽的地产公司被认为是“蓝筹股”,因而“高转送”这样的好事在地产股中也较为常见。 当然,股市中有句名言

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楼市下跌,而后股市上涨。股市下跌,而后楼市上涨。真的存在这样的投资规律吗?

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1,引言

地产股也算是股票池中的一个重要大类。很多业绩靓丽的地产公司被认为是“蓝筹股”,因而“高转送”这样的好事在地产股中也较为常见。

当然,股市中有句名言:“研究基本面,输在起跑线。”地产股的股价有时和“高转送”似乎又没有太大的联系。

2019年,从楼市和股市来看,笔者依稀觉得有种感觉,很像2014年。

人生就是一场轮回,而楼市和股市则都在波动之中发展。

楼市下跌,而后股市上涨。股市下跌,而后楼市上涨。真的存在这样的投资规律吗?

图片来自于网络

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2,回顾:2014年的楼市和股市

虽然2013年全国各大城市的房地产价格增幅都出现了不同程度的下降,然而对于房地产公司来说,2013年市场表现异常火热(编者注:现在回想起来,这就是典型的楼市“冲顶”的特征)。2014年4月底,上市公司对上一年的年报披露工作也接近尾声。根据各家上市公司2013年的年报披露来看,不少公司的销售业绩都创下了历史新高,整体业绩增幅达13.4%。 共有130家房地产公司发布了2013年年报,共实现营业总收入7076.69亿元,较2012年同期的5457.83亿元,同比增长29.66%。其中,实现归属于母公司股东的净利润820.06亿元,较2012年同期的723.17亿元,同比增长13.4%。

在这130家上市房企中,2013年实现业绩增长的达83家,其余47家则出现下跌,只有7家出现亏损。在这份看似不错的成绩单背后,却折射出房企在利润率上的下滑。根据年报披露信息不难算出,房企营收增幅近30%,但净利润增幅却不到14%,仅为营收增幅的一半。这个问题要从两方面来看。一方面,去年全国房价的月度环比增幅不断走低;另一方面,土地价格和财务及人力等成本又在增加。此消彼长之下,自然出现利润率下滑也是在所难免。

在中国的A股市场中,地产股由于良好的业绩一直都被认为是蓝筹股的代表,其“市盈率”也普遍较低,是机构和股民配置金融资产的重要选择。然而自2007年8月A股从6000余点的历史高位跌下,地产股也和其他所有股票一样经历了这段阵痛和难熬的日子。正所谓屋漏偏逢连夜雨,2010年4月以来的“史上最严”房地产调控政策(编者注:这是指2014年的当时,显然这和2017-2018年的楼市调控又没法比了),更是让地产股雪上加霜。以某地产股为例,2007年8月的最高股价为21.82元/股,然后一路下跌到2008年9月的3.26元/股。经历了“四万亿”的反弹之后,2010年4月的单月跌幅高达22.74%之后一路走低到现在。截至2014年5月30日,该地产股的股价为每股3.29元,仅约为其最高时的七分之一。

某地产股月度股价走势图(截至2014年5月30日)

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3,“高转送”的诱惑

对投资者来说,“高转送”方案是不是一定就是利好呢?这还真不一定。

这个首先得科普一下,股票的分红和大家通常理解的利润分红是不一样的。一个最重要的区别是,上市公司的分红需要“除权”。除权就是指把流通股东获得的权益从股票市值中扣除。 比如一只10元一股的股票,分红一元,在你拿到1元的分红之后,之前10元一股的股票就变成了9元一股。分红1元而股价跌1元,按照债权的思维,确实是一分钱没赚,但在股权思维下却有不同的意义。因为市场上的其他投资者看到这家公司每年都能分1元钱,就会以合适的价格购买这只股票,从而又会把股价顶上去。这就是所谓的“填权”。所以说,股票的分红的意义在于帮助投资者发现所投资的公司的价值。而公司的盈利就是价值的源泉。

一些公司在发布“高转送”方案之后,往往就会迎来一波上涨,这被称作“高转送行情”。一般来说,高转送的公司对应着良好的业绩,有着高盈利的支撑,即使除权后,股价也能大涨回来,即所谓的“填权行情”。当然,也并不总是这样。高转送并非灵丹妙药,不是所有推出高转送的个股都能连续大涨。没有业绩支撑的高转送概念,很可能就会将红包变成“地雷”。实际上,的确有利润下降的公司大方的发布高转送方案,有炒作或配合大股东减持的嫌疑。不过,从当时高转送地产股的情况来看,都有着非常好的业绩支撑。2013年的年报显示,某地产股的每股收益高达1.37元,比上年大幅增长20.17%。另一只地产股地产的每股收益为1.51元,比上年更是大幅上涨27.36%。

所以说,这些地产股的高转送有着良好的业绩支撑,并不是“虚”的。

那么,地产股现在是否具有投资价值呢?这肯定是广大投资者最关心的问题。

笔者在2014年6月3日这样写道(编者注:那是博客时代的尾声,笔者当时尚未开通公众号等各类发布号):“抛开个别地产股可能出现的重大项目炒作机会不谈,就地产股整体来看,2014年将是扑朔迷离的一年。地产股的蓝筹特质加上其整体来看处于历史较低价位,逐渐打开的上升通道使得其具备一定的投资价值。”

就这段“含蓄”的话本身来说,文中笔者对2014年地产股走势的判断显然是正确的。这篇文章的写作时间基本上也就是那一轮地产股行情的“抄底”时机。

有读者说笔者应该多写一些股评类的文章。他们也许是对的。

图片来自于网络

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4,展望:当前的楼市和股市

房地产开发指数走势图(周线)

从上图可以看出,上一轮地产股的大行情正是从2014年的6月开始启动,之后一路大幅上涨至2015年的6月中旬,持续了正好约一年的时间。之后的走势有急跌也有反弹,但基本可以用“震荡下行”来形容,一直到2018年10月中旬的低点。

进入2019年3月,一些地产股又有走强的趋势,多只个股有不同程度的上涨。地产股年报马上就到发布潮了,当前多家房企已经发布了业绩预盈的公告。在这之中,45%算少的,多的甚至超过了90%。虽然2018年恰逢楼市的严厉调控期,业内预期较为悲观,但就房企的业绩来说,2018年则实实在在地是地产股的业绩“大年”。

这难免让人纳闷儿。

的确,从2016年的“9.30”开始,全国楼市经历了两年多的严厉调控期。虽然调控效果立竿见影(特别是对于一些热点城市的新房市场而言),但对于房企来说,调控之后依然是业绩的爆发期。

这其实是一种“惯性”,体现了2016年以来这一轮楼市行情的延续。

具体来说,我们可以从四个方面来理解:

1,楼市调控并不是同一时间在全国城市同时开始,而是有一个先后顺序的逐渐发展过程。比如从最开始的十五个“热点城市”,到“环一线城市”,再到更多的二线城市和三四线城市,调控的扩散是有一个过程的。由于对于大多数房企来说,都布局在全国的多个城市,因此“东边不亮西边亮”,在这一阶段房企们总有城市的项目在热销,自然也就业绩靓丽。

2,新房二手房走势的差异性。一些热点城市的二手房价格自从2017年4月即开始走跌,但是新房价格则一直处于高位盘整的态势。因此在一些城市,虽然新房价格涨不上去,但是销量却很大,“价稳量大”的局面同样让房企的业绩靓丽。

3,核心大城市内部空间的差异性。这让调控之下的远郊等调控程度相对较低的板块销量大涨,为房企贡献了很多利润。

4,很多大房企大量布局三四线城市,特别是中西部的三四线城市,这为其2018年的年报贡献了很多销售业绩。在“自身补涨、核心大城市楼市由于调控导致的热度外溢、棚改”等多种因素的作用之下,2018年的三四线城市的楼市迎来了“爆发期”。据相关数据显示,三四线城市的销售额几乎占据了2018年全年销售额的2/3。这些三四线城市的楼市在2018年的下半年甚至四季度才开始调控,之后虽然涨幅在变慢,但价格仍然还在涨。在这样的情况之下,重仓三四线城市的房企自然业绩靓丽。

2018年中西部地区成为楼市(新房)销售主力(数据来源:国家统计局)

前面已经说过,2019年,从楼市和股市来看,笔者又觉得有种感觉,很像2014年。也许,这是笔者过于sensitive了。但是,五年,也许就正好是轮回的一个周期。

笔者经常说的一句话是:人生就是一场轮回,而楼市则总是在波动中发展。

2014年4月底,在各大房企靓丽的年报纷纷披露完毕之后,楼市“应声”下跌,之后更是大面积的全国普跌。

那么,2019年呢?

当前楼市和股市的走势,似乎又远比2014年要复杂得多。就楼市本身而言,当前国内各城市楼市的分化已经远远大于了2013-2014年的那个阶段。2013年大家都涨、2014年大家都跌的那种“同涨同跌”的趋势关系(注:虽然涨跌的幅度差异依然有,但至少各城市房价的变化方向是基本一致的)已经不复存在了。在2016年以来的这一轮楼市周期里,不同城市之间“先涨和后涨、先跌与后跌”的时间间隔甚至可以长达两年。

因此,2019年国内的楼市走势可能将会是一种前所未有的有(扑)趣(朔)情(迷)况(离)。笔者经常被问到“如何看待今年的楼市”这类问题,现在笔者都得反问一句“具体是哪一个城市呢”。的确,当前很难再用一种判断来概括所有城市了。

对于这一点,后续笔者会另行撰文来专门分析。

在即将到来的2019年4月,更多的房企将披露靓丽的年报和发布高转送方案的公告,对这一点笔者丝毫不会感到意外。

但问题是之后呢?

做投资的人,切忌要学好历史。

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