在管规模、盈利双升,第三方拓展略显乏力

新城悦

新城悦在管面积七成以上来自于新城控股，贡献服务收入78.1%，第三方拓展管理面积近两年所有提升。企业经营实现收入与利润双升，物业管理服务收入仍是主要收入来源，社区增值服务收入及专业服务占比较小。

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一

在管面积稳定增长

第三方拓展略显乏力

截止到2018年12月31日，新城悦在管面积为42.9百万平方米，较2017年末增长18.2%。在管面积项目来源有71.7%来自于新城系，28.9%来自于第三方，较2017年第三方占比27.8%相比，仅上涨1.2个百分点，第三方业务拓展略显乏力；在服务收入来源上，新城系项目贡献率为78.1%，第三方贡献率为21.9%。

图表：2015-2018年新城悦在管面积来源结构

数据来源：新城悦年报、上市招股书

截止到2018年底，新城悦在管项目为200个，较2017年末净增加23个，在管社区已覆盖全国23个省、直辖市及自治区。在管面积的净增加数量与增长速度较此前有所回落，主要是因新城悦2017年开始改变外拓策略所致，第三方项目拓展策略由原先接管业委会社区转变为接管预售状态新社区，而预售项目无法立刻带来物业收入，需等项目完成交付以后才能转变为企业实际在管面积。

从全国城市圈布局来看，新城悦主要项目布局仍是在长三角区域，长三角在管面积占集团总面积的86.7%，其中江苏省占集团服务总面积的68.1%。

图表：新城悦区域布局管理面积贡献率

数据来源：新城悦年报

新城悦在管项目多集中在长三角区域，珠三角区域目前仍未布局。自从“粤港澳大湾区规划”出台以来，规模性房地产企业与社区服务企业均加大力度布局大湾区区域，以跟上区域快速发展红利，而新城悦目前尚未布局该区域。

二

营业收入与利润双增

收入状况持续向好

2018年全年新城悦集团收入为11.50亿元（人民币，下同），较2017年全年收入8.66亿元同比增长32.7%。全年毛利为3.39亿元，较2017年1.44亿元同比增长41.8%，毛利率上升的主要原因为物业管理服务和开发商增值服务的毛利率提升。2018年年内利润为1.63亿元，同比增长77.9%，其中公司权益股东应占利润为1.50亿元，同比增长104.9%；净利润率为13.1%，较2017年上升4.6个百分点。

图表：2015-2018年新城悦收入状况

数据来源：新城悦年报、上市招股书

三

社区多元业务布局逐步完善

社区增值服务收入占比仍较小

2018年，新城悦物业管理服务收入仍是主要收入来源，占总收入的63.7%，社区增值服务收入小幅上涨，实现收入4.18亿元，较2017年2.99亿元增长39.7%，收入占总收入比重提升至36.3%，在社区多元化业务布局上需要不断强化服务创新意识，以创造更高收入。

图表：新城悦总收入构成（单位：亿元）

数据来源：新城悦年报

增值服务作为传统物业服务企业走向多元化的象征，增值服务相较于物业服务来说能够创造更高的毛利率，贡献更丰厚的利润源。新城悦的多元业务主要在物业开发相关服务、社区增值服务、专业服务三个方面。

开发商相关服务作为2018年增长较快的板块，较2017年收入同比增长69%，主要是由于其向开发商提供前期咨询服务、售楼处服务以及验房服务，而新城发展作为其较大的客户，也是其新城集团下的地产公司，对新城悦该项业务的发展支持力度较大。

2018年新城悦社区增值服务实现收入0.48亿元，较2017年增长10.6%，增长幅度较开发商服务差距较大，仅占总收入的4.2%，而对于社区服务商来说，未来社区增值服务将是企业重点挖掘的服务方向点。新城悦主要提供的社区增值服务主要分为四类：社区公共资源管理、拎包入住服务、资产管理服务和新橙社APP经营。其中新橙社APP经营作为企业线上销售的业务，向业主提供贴近生活的用品以及一些单价较高的毛利产品，为企业创造了部分盈利。

专业服务收入为0.73亿元，较2017年同比下降8.8%。专业服务收入下降的主要原因是随着所交付新社区在智慧化方面配套日益完备，以往承接的老社区改造业务遇到瓶颈，新城悦专业服务在新社区的渗透不够，未来需要积极进行业务调整与布局，以顺应房地产行业及社区服务行业智慧化建设格局，探寻企业多元化发展利润增长点。

新城悦表示，在2019年将加速增加管理面积，通过加大人员储备力度、与培训力度，提升服务专业度及社区服务体验感；随着新城发展在全国的项目交付，新城悦也将进入更多城市，为第三方面积的拓展打好基础；还将通过拓展二手项目、中小型开发商新项目，同时积极关注并购机会在“1+3”战略布局前提下，适当进行优质物业并购。

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