买三四线的房子会后悔吗?专家:未来房地产风险可能在三四线城市

回顾这两年的房地产市场，从楼市全局来看，在严厉的调控下，分化一直都是显著特征之一。而且，根据各路专家学者的观点来看，一二线城市往往被长期看好，三四线城市则常常被唱空。面临这种情况，购房者是比较纠结的，一二线城市买不起，对于三四线城市又心存疑虑。最近，有网友咨询笔者，由于所在一线城市的房价较高，因此考虑回老家三四线城市买房，但是面对市场对三四线城市的争议，自己对即将到来的2019年一时拿不定主意。通过笔者观察，这其实是楼市的普遍现象。那么，你是如何看待三四线城市的呢？目前三四线城市的房子还能买吗？

在2019年1月5日举行的首席经济学家论坛上，中国人民银行调查统计司原司长、中国首席经济学家论坛理事盛松成表示，未来房地产风险可能在三四线城市。为什么这么说呢？盛教授大致总结了两个原因：排名前列，最近这一两年时间里，一二线城市楼市调控要比三四线城市严厉得多，从而使得资金和企业向三四线城市流动，因此三四线城市房价上涨明显，速度甚至超过了一二线城市。第二，从人口流动的角度来分析，人口流失是三四线城市的显著特征，距离中心城市越偏远的三四线城市，这一趋势越明显。此外，最关键的是，在一两千个三四线城市当中，绝大多数都偏离中心城市。从这两方面来看，笔者认为，简单一句话来总结，三四线城市的综合实力不足以支撑起过高的房价。

其实，不仅三四线城市的房价问题值得大家关注，笔者认为，三四线城市的数量泡沫同样值得关注。那么，应该如何看待三四线城市的数量泡沫呢？在笔者看来，随着这一轮房价狂欢盛宴的结束，三四线城市面临的问题也已经开始凸显，土地过度开发就是其中一个。我们不妨举个简单的例子，众所周知，稍微有点规模的三四线城市都会建设高新区，而目前位于高新区的楼盘则面临着普遍的问题：地段偏远、空置率过高以及大大透支了未来的空间和潜力。在这些问题当中，空置率的问题尤为引起关注。

看到这里，或许有购房者会问，三四线城市的空置率都是怎么出现的呢？估计不少人都会把责任推到炒房客身上。当然，这是我们都无法否认的一个事实，经历了这一两年的严厉调控，不少炒房客从一二线涌入三四线城市，但随着市场的逐步降温，结果囤在手里的房子卖不出去也租不出去，从而引起了潜在的断供风险。不过，笔者认为，除炒房客以外，空置率的出现与部分刚需也有密切的关系：一部分是农民进城买房，暂时不考虑居住；另一部分则是高房价下的返乡置业热潮，主要采取的是在大城市里工作赚钱还月供的方式。

在笔者看来，限售政策作用下，随着炒房客的离场，三四线城市已经逐渐恢复了平稳。不过，值得注意的是，市场的快速降温使得购房者入市意愿下滑，炒房囤房客手里的房子一时恐怕难以出手。如果这种情况持续，三四线城市不可避免的要面临房价调整和下行的压力。因此，随着三四线利好因素的消退，楼市或迎来一波抛售潮。对此，购房者无需冷漠对待，因为只要看准机会，有极大可能性以高性价比买下房子，不过一定要记得，前提是要看准房子的品质。

提起三四线城市，还不得不说棚改。棚改是利好民生的工程，对于去库存也产生了重要作用，但一些相关的奖励政策，特别是货币化安置，一定程度上推动了部分地区房价的上涨，特别是带动了棚改区周边楼盘的供不应求。早在2017年的时候，国家就制定了2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套的目标。因此可以肯定的一点是未来两年棚改项目还会进一步推进。但我们同样无法忽视的是，随着三四线城市房价的上涨，棚改的政策环境已经发生了明显变化，最明显的转折点从2018年7月就已经出现，当时住建部发布声明称，棚改不搞一刀切。

如何看待棚改货币化安置的调整呢？近日，国家统计局统计科学研究所所长潘璠表示，棚改货币化安置的进一步调整需要看两个方面，一是地方财政承受能力，二是去库存完成情况。对此，笔者认为，我们可以从两个方面来理解：排名前列，未来两年，棚改政策继续调整基本已经确定，货币化安置的红利开始减弱，实物安置的方式或会逐渐占据较大比例。第二，对于绝大多数三四线城市来说，去库存任务已经基本结束，而且各地还有去杠杆和控制隐性债务的压力，因此大幅度货币化安置的条件和环境都不存在。

笔者认为，分化的楼市特征不仅仅存在于一二线城市与三四线城市之间，同等级城市之间也存在着分化。对于2019年甚至未来更长时间，位于城市圈内并且经济发展面较好的三四线城市，在交通基础设施逐渐完善的情况下，依然可以起到承接一二线城市住房需求的桥梁作用。不过，对于发展水平一般并且偏离核心城市的三四线城市来说，这两年高涨起来的房价依然面临着调整。但笔者认为，购房者不要抱着抄底的心态来看待三四线城市，如果是自住并且着急买房的话，只要看准了地段和品质，并不存在后悔一说，因为在调控组合拳的作用下，房价慢慢实现软着陆是大势所趋。