房企融资风险高位,投后管理重要性凸显!

研究背景

投后管理是金融机构在完成项目尽调并实施投资后直到项目退出之前，为管理和降低项目投资风险所进行的一系列活动。投后管理的实质是投后服务，其服务的主要内容包含：投资协议的执行、项目跟踪、项目治理、增值服务等四部分。

房地产投资项目具有不同于其他类型项目的特殊性：投资周期长、投资额巨大、风险因素较多等特征，使得近些年金融机构资金进入房地产行业更加谨慎。

一方面，房地产开发项目对于金融机构而言“有利可图”，另一方面受限于国内房地产市场现状以及资管新规、银信类业务新规等各类规定的发布，房地产开发项目的融资风险处于高位，故房地产项目投后管理的重要性更为突出。

项目全生命周期的投后管理

通常房地产开发项目全生命周期可分为项目的前期策划、项目可行性研究、项目实施、项目竣工验收、项目运营以及项目消亡等阶段，从资金流入的角度分析：以净地开发为例，对于开发商（建设单位）而言，从项目的立项开始已经有资金的投入（方案的设计、咨询费用等）一直到项目生命周期结束前仍然有资金的投入，故整个项目生命周期的管理即为开发商的“投后管理”。一般建设项目的资金来源除资本金外，银行及非银金融机构贷款或股权投资资金以及销售过程中的回款等（销售回款需要达到预售条件）。

本文所指“投后管理”是从金融机构（以下统称为资金方）的角度分析项目的可行性、监督管理资金方资金的使用状况、合理把控项目的财务风险，尽较大可能维护资金方的利益并降低损失。下文按照资金方投入资金的时间先后并参考房地产项目开发全生命周期各个阶段，将项目全生命周期的投后管理分为资金使用前、资金使用中、资金使用后三个阶段。

资金投入前

对于资金方而言，从合规及风控的角度看，资金投入前一定需要进行详细的尽调，一般此阶段投后管理服务机构可参与的工作主要有：受资金方委托评估该项目现状价值以及预测未来开发完成后的价值、进行项目可行性研究分析并出具可研报告、参与制定项目定位、项目策划方案等等。

资金使用过程中

本阶段是“投后管理”持续时间最长、监督管理的核心阶段。在本阶段工作正式进行之前，第三方机构接受资金方对本项目的“投后管理”委托之后，投后管理机构的服务流程是：

建立完善的“投后管理”工作制度，包括与被监管方、委托方以及涉及到“投后管理”的其他机构的工作方案；

根据委托方要求，配备投后管理人员同时进行相关培训；

建立完善的投后监管制度、人员安排制度、应急预案。

完成付款

当资金方投入资金安全退出项目之后，实质性的“投后管理”工作可认为结束，但从项目整个过程分析，该阶段对于资金方、投后服务机构以及其他参与方都有重要的意义。

本文从资金方的角度，按照项目全生命周期的思路从资金使用前、资金使用过程中以及资金使用后介绍了“投后管理”的基本工作重点。目前，资管新规的发布以及针对房地产开发项目的法规、条例不断推出，未来房地产行业发展的不确定性逐渐增加。但可以明确的是，房地产行业的发展会更加规范，未来会有更多的建设项目采用“投后管理”的模式，而“投后管理”服务机构的角色更加像“职业经理人”，这就要求中介机构努力拓展业务范围、加强自身对于“投后管理”业务的理解、建立完善的投后工作流程以及专业的服务团队。

世联评估投后管理服务从2008年不断探索，围绕开发建设及投融资，不断完善服务模式，截止目前已累计管理资金规模超过400亿元，覆盖全国25个城市，熟悉各环节投资关注重点及风险防范措施，可有效进行风险管控，为投资安全保驾护航。