203页地产年报:全面调控,成效显著;千钧一羽,贵在平衡

2018年，商品房销售额15万亿收官，再创高峰。

2018年，政策频繁的微调延续，年末千钧一羽，略有松动。

2018年，在“房住不炒”大基调下“因城施策”精准落子，第四季度市场峰回路转。

时光荏苒，已然接棒2019。

世联评估与您一起回顾2018年市场，携手展望2019年！

全国综述

>>宏观经济状况

2018年我国国内生产总值（GDP）90.03万亿元，同比增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。其中一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。

>>土地市场

2018年国内土地市场上半年如火如荼，下半年骤然转冷。

全年土地成交宗数、土地面积规模再创新高。国内重点100座城市土地招拍挂共成交14,505宗土地（同比增加6.7%），成交土地面积6.65亿平方米（同比增加10.1%），成交土地规划建筑面积12.71亿平方米（同比增加9.3%），成交总价33,260亿元（同比减少0.3%）。

>>商品房市场

2018年，商品房销售面积17.17亿平方米，同比增长1.3%。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。

>>存量住宅市场

世联EVS监测数据显示，截至2018年末，全国重点存量住宅加权均价为23,033元/㎡，全年累计上涨901元/㎡，累计涨幅4.1%。全国46个重点存量住宅加权均价低开高走，春节过后市场逐步升温，9月份创下全年高点，然后急转直下跨过顶部下行，第四季度总体呈趋势性下降形态。

>>市场展望

千钧将一羽，轻重在平衡。2019年调控主旋律是稳定房价，在中央经济会议“房住不炒”前提下和房地产投资维持较强韧性的情况下，“因城施策”作结构性局部微调，在宽松的货币政策与严厉的房地产调控之间寻求平衡。

展望2019年，房地产市场大概率将进入下行区间，开发投资、销售面积、销售金额均温和下行，总体呈“成交下滑，价格略降”发展态势，一二线城市房价将以盘整为主，窄幅箱体运行，三四线理性回归，显著退热。

代表城市楼市总结

北京

2018年，北京商品房、商品住宅成交同比量跌价涨。写字楼和商业成交量相对商品住宅来说，成交量小，北京写字楼成交同比量价齐涨、商业成交同比量跌价涨。

2018年年底北京市新房商品住宅存量套数同比增加，存量套数约需要34.8个月可去化完成，存量面积约需要35.1个月的去化时间。

上海

2018年开发商开盘积极性增加，新房供应上涨明显，2018年商品房新增供应面积2,392.85平方米，同比上涨66%；其中住宅同比增长118.9%。受政府控制预售价格影响，成交价格继续上涨，但是上涨幅度收紧，2018年平均单价为53,220元/㎡，同比增幅从25%下降为11%。

存量房成交面积继续走低，成交量为1,557.07万平方米，2018年成交均价为34,826元/㎡，微涨4%。存量住宅成交继续低迷，价格滞涨。

深圳

在“房住不炒”的指导思想下，经过两年多的漫长调整，深圳市场调控成效斐然，购房者、炒房者以及开发商渐趋理性，基本达到抑制房价过快上涨的预设目标，避免断崖式剧烈调整。

长远来看，深圳经济运行总体平稳，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑房地产市场需求平稳增长，前景乐观。

展望2019年，深圳房地产市场面临一定下行压力，将以盘整为主，核心地段物业前景乐观。

广州

2018年，广州商品房成交同比略有下降，其中商品住宅成交同比量价齐升，增城区、黄埔区和南沙区成交套数最多。存量房成交同比减少，同比下降24.14%。

南京

2018年，全市各板块市场供不应求状态已有所改善。受开发商对价格挤压下外溢推测的影响，高淳、溧水供货量攀升，供求比成为全区的排名前列、第二位。商品住宅面积段和价格段同比都有向高位改善浮动的趋势。

南京存量房成交套数和挂牌量双降，同比大幅减少，存量房成交70,959套, 同比下降22.7%；挂牌量119,149套，同比下降8.6%。

杭州

楼市在上半年达到本轮最狂热的阶段，下半年预期开始转变，市场随即呈现降温之势，供需双方开始逐步趋于理性。板块分化明显，部分板块竞争激烈，甚至开始出现滞销现象。

市区存量房成交量于下半年开始逐渐下滑，至四季度月成交量仅为年内较高月份的1/3。典型次新存量房年底的价格与六七月时的较高价相比，下降幅度达15%左右。

7月开始，开发商对市场预期发生改变，拿地逻辑也随之产生明显变化。大多数开发商以现阶段静态测算保本微利为原则，土地溢价率大幅降低。

东莞

由于限购、限价等政策的出台，深圳客退潮，加之住宅价格的变化，使市场发生明显改变。目前洋房客户更注重实用性与舒适度，两房产品不断减少，三房两卫产品成为市场主力，大平层产品受限贷政策的影响，市场供需份额减少。部分改善型客户被挤压导别墅，结合限贷政策，“迷你墅”供需量井喷，大别墅市场份额减少。

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