房价到底该不该降 能不能降 凭什么降?

这几天，赣县区住建局的一份通知火了，就像是给渐趋平稳的楼市投下了一颗小石头，这个小石头引起的巨大波澜相信他们自己是怎么也想不到的，所谓的蝴蝶效应就是这个意思吧。江西南部一个地级市的一个边远县区，针对区内几个小项目的三条措施，在全国引起巨大反应，这个现象本身是很有意思的。

看后续报道，赣县区住建局的这份通知极其简单，文件就是一张普通的A4纸，甚至都没有使用文件格式纸打印，也没有文件编号，看样子就是一个临时通知。操作这个事情的是综合股，股是什么级别？是政府较低一级的在编组织机构，在军队相当于连级，在工厂就相当于工段。

但是，他们操作的是中国当前较具敏感性、较大民生性、最受关注的事业。所以，不管什么人，不管什么岗位，你看似平常的工作，其实很可能就是一项伟大的事业，所以都要尽心尽力，倍加珍惜，要以人民为中心，要有较高的政策水平和工作能力。

赣县区这份通知之所以引起广泛关注，主要是涉及到了一个关键问题，就是如何“稳房价”？这是个政策性和实践性极强的问题。其实，“稳房价”的目的是很清楚的，不用多解释。但是，怎么实现目标，确实是一个值得探讨研究的问题。当然，各地情况不一样，也不可能采取一样的办法，所以才有“因城施策”的提出。

但是，有一点，应该是共同的，就是“稳房价”不是说房价就卡死不动。这个问题，应该说清楚，稳房价不是说“降房价”就是稳，也不是说“涨房价”就是稳，当然“房价不动”也不是稳。

在生活中，很多情况下，是快一点就稳，有的时候，是慢一点就稳，有的时候是不断调整才稳，甚至还有的情况是进进退退才稳。结合到楼市调控中来，也应该是这样，具体问题具体分析，政府的责任就是把这个稳定器建设好，建立一种机制，让房价通过与市场的结合变得稳定平衡，而不是，直接确定房屋售价。

不通过市场调节，直接由政府定价，就存在很多的矛盾，这些矛盾本来是市场的问题，但是政府干预，可能就会引火烧身，反而不利于市场的稳定。

从这些年的楼市发展和调控来看，与人们的收入相比，我国的房价总体上还处在很高的位置，不管你相信不相信，楼市的泡沫都是相当严重的。因此，这轮调控的任务，主要是挤泡沫、降房价，稳预期，让楼市逐步回归理性。

这个过程可能需要较长时间，虽然说17年房价上涨很猛，但是，下降的过程可能就不能太猛。如果，有人想通过各种手段维持17年高房价，恐怕就会适得其反。因为客观事实有其必然的发展规律。房价这个问题，如果是投资需求在主导的话，那么一般都是张涨跌跌，不涨就要跌，或者是一直涨。但是，现在看再涨的可能性很小，那么跌一点的可能性就大了。

这样的情况太多了，我们随便举几个例子。有个自媒体的朋友说，老家城市一套老旧二手房2016年底有人出120万想买。但是，当时市场很火爆，看着房价涨势很猛，一贪心捂手里面了。现在着急卖了，他说现在降价到95万，看房子的人也没有几个，只有一个人有意买，但是出价只给90万，这个朋友有点生气，就当然而然地拒绝了。

当地的售楼员私下说，老家的房子带不走又没收益，没企业没公司没产业发展，年轻人都跑光了，除了这一波拆迁的暴发户，谁会买你的二手房，新房子还都剩着卖不完呢，你看看入住率，大多数5%都不到。

从房地产企业来看，有统计数据显示，2019年2月，万科、恒大、绿地等40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%！楼市再度进入了“缺钱”阶段，境内融资利率高达8%，境外发债的利率甚至涨到了12%以上。另一个问题是，今年是房企的还债大年，高达6.1万亿的偿债高峰，让绝大多数公司都面临“借新债还旧债”的窘境，不管外界将楼市气氛渲染的多么火热，高杠杆的压力、创历史记录的财务利息成本，都是房企绕不过的一道难关。

房价疯涨导致房地产市场出现了巨大的套利空间，前几年，买到就是赚到的情况，让很多人疯狂投资买房。但随着去年下半年楼市降温，二手房市场也受到了楼市寒潮的冲击，金九银十、返乡置业、小阳春等购房小高峰接连爽约。此前有中介透露称，最近他们公司，两个月里700套房源只成交了5单。

房价不涨，投资炒房的利润空间就会被压缩消失了，炒房客也将会陆续退场，而随着房产税的脚步慢慢走近，多套房产的炒房客，成本也会陡然增加，市场供求发生变化，未来谁会替炒房者接盘?

在北京二手房出现较大幅度下跌的情况之后，有消息说，门头沟房价呈现区域性下跌的趋势。从全年数据来看，一年的时间从42000掉到40000左右，平米均价掉了2000多。滨河西区跌破38000、大峪地区只剩39000、较低的就是石门营现在不到26000左右，较低的时候只有25000！依然坚挺的只有永定52000左右，但门头沟地区的这个走势估计没谁敢下手。

消息来源说，近年来门头沟房市算不上好，一方面是因为房源少，另一方面也应该和连续多片政策性住房落成有关系，公租房、共产房接连放号，新一批的建设也在跟进，十年前那“轰轰烈烈”的房价大飙升估计以后很难见到了。

当然，未来房价走势，还要继续观察，如果要从理性分析看，可以主要从土地成本方面进行分析，一是看土地价格是上涨，还是下降，这是市场的信号，也是政府的信号。二是看政策是不是有改变，大的政策是房子的定位，也就是说“房子是住的不是炒的”，会不会有所调整。另外就是看房产税的动向如何？三是，看人们的预如何，如果大家预测上涨，那么买房人就会增加，市场就会出现供不应求，投资者就会入市，房价可就可能真的要涨。反之，房价再涨就没戏。