2019年,中国房地产将迎来一场宏大的心理战!

搜狐焦点东平站 2019-01-19 08:45:35
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2018年12月底,在全国住房和城乡建设工作会议上,中央对2019年房地产提出“以稳地价稳房价稳预期“为目标”。 表面看是一个“稳“字,但背后的目标是扭转民众预期。 什么预期呢?就是对房子必定暴涨大赚的预期。 扭转成什么呢?从暴涨到保值的转变! 大家不要小看了从暴涨到保值,这一个词的转变。 目前看,

2018年12月底,在全国住房和城乡建设工作会议上,中央对2019年房地产提出“以稳地价稳房价稳预期“为目标”。

表面看是一个“稳“字,但背后的目标是扭转民众预期。

什么预期呢?就是对房子必定暴涨大赚的预期。

扭转成什么呢?从暴涨到保值的转变!

大家不要小看了从暴涨到保值,这一个词的转变。

目前看,很难,且形式逼人!

一方面是货币放水不止,楼市三年一周期的铁律不变,时间不多了;另一方面是民众被“宏观调控,所以房价飞涨”,打醒之后倔强的灵魂!

所以如果2018年我们看到宏观调控是立竿见影的真调控,那么2019年将是虚虚实实,反复试探的假动作,是心理战!

如果这注定是一场心理战,我们该如何应对呢!

02

我们先从调控松绑的城市说起!

从2018年1月,兰州对部分偏远地区取消限购开始,截止到今天,共有7个城市对楼市政策从限购、限售、限价等进行了松绑。

从这个表中看,“因城施策”更确切的叫法是”因城“救”市“。

从众多城市选择年底释放调控放松的信息看,首先市场很冷是确定的,其次,从时机看,它们是要把握住即将到来的春节返乡置业行情。

好,分析完这个表,我们的结论是:

1、对这些信息忽略。因为中国城市是分等级的。楼市调控或松绑亦如是。底层城市说什么做什么不重要,重要是老大做了什么!

我们相信很快还会有越来越多的城市因城施策,这些政策你都可以忽略。特别是到了2019年6月份前后一定会有很多二线城市开始因城施策,主要的表现形式是,放松限购、限价形同虚设,取消限售,但依然不重要。

因为老大没发话,这些二线城市没有一个敢取消限购,更没有一个城市敢取消限贷。

所以2019年在因城施策的大政方针下,一定是稳稳的一年。但一定是每天都有新刺激的一年,想想看有这么多城市要出各种各样的政策,每一个政策出来都有一轮舆论暴击,一轮营销高潮,一轮涨价表演。

可是你只要记住,不重要,统统不重要。

2、在这个过程中,也一定有各种相反的政策操作!更让你有点懵。

你最好的做法就是不关注,特别是2019年上半年,你该干嘛干嘛。

03

那要关注什么呀?什么也不关注,我心慌呀!

为防止心慌,你可以先梳理一下本轮行情启动前都发生了什么事?

1、2014年,股市和牛市冰火两重天,股市牛气冲天;楼市地方ZF债务高企,商品房库存积压,土地流拍,全国一片哀嚎。

于是2014年9月30日,全面放开的限贷。即购买首套普通住房贷款最低首付款比例为30%,利率下限为贷款基准利率的0.7倍;有1套住房并已结清的,再次贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。

2、2015年9月30日,央行再次下调首付比例,全国房地产去库存政策正式出炉,随后限购限贷取消了,降低利率、减税、购房补贴、棚户区改造拆迁货币化。

资金面全面宽松,开发商开始拍地王。

3、2016年,在一系列的组合拳之后。春天,深圳翻倍行情已经走完,开始了调控;上海在农历春节前后完成了一波4成涨幅的主升浪,上海也开始了调控,至此,本轮波澜壮阔的大行情全面拉开。

5月开始二线热点城市开始跟进,到10月份基本完成本轮主升浪的翻倍行情。随后到10月份全国开始调控。

从以上梳理的内容看大行情是轮动。

因为资金是自上而下从一线流到二线,再到三线。所以大行情的启动,一定是一线起,二线动,三四线因溢出涨。

他们之间的时间差是,一线到二线需要6个月,二线之间轮动需要12个月之后,绝大多数二线才能走完牛市高峰。

我们总结一下:

1、 一轮行情完成翻倍时间极短,5个月而已;

2、 在一轮行情前,需要限购限贷双重放松,且需要组合拳的刺激。

3、 在一轮行情前,许多人是不关心的。

目前是处在第三点之前,相比2016年、2017年、2018年年底,关注房地产的人确实大幅度减少,但还不够。

04

说到这里,我们需要回顾一下2018年的下半年。

其实整个中国楼市本轮大行情在2018年7月份基本上就走完了。武汉、成都、西安、郑州、重庆、沈阳等等楼市均开始转凉。

然而市场转凉,也只是阶段性购买力的消耗,楼市需要停下啦喘口气。但民众的对房子的信仰,对暴富的渴求才是楼市最强劲的购买力。

如果不能扭转这一社会共识,稍微的风吹草动都可能导致楼市逆市反弹,毁掉前期的调控成果。比如在2018年7月份,面对三个月后的金九银十,楼市表现出非常强的忍耐力。

所以在7月31日,中央上层喊了一句“坚决遏制房价上涨”!接下来我们看:

8月,几乎所有一二线热点城市都进行了新一轮的调控升级:

长沙,史上最严调控,打响反炒房歼击战再度收紧

深圳,731新政;

沈阳,限购升级;

郑州,信贷收紧,严查违法违规;

等等

于是到了9月份,全国一二线楼市行情逆转,从牛市末,走到彻底凉凉;比如成都凉凉、西安凉凉,武汉地王降价,南京土地流拍,上海二手再下跌等等;再到10月份,万科活下去,碧桂园全国7折,降价维权,一二三线城市一片哀嚎。

至此,金九银十彻底没了行情。

但,这不是最终目的!最终目的是”稳“!

所以从11月到12月,我们就看到一面是地方政府放松调控,一面又辟谣。

因为10、11、12月,这三个月我们其实是经历了从打消房价上涨预期到降低民众下跌心理期望值的过程。

那么接下来就是”稳定楼市,平稳的健康发展”了!

怎样算平稳健康发展呢?

简单说就是购房者有房买,房企有钱赚,政府有稳定的财政收入。

所以1月14日,北京推出了两宗不限价的地块,很多人解读这是房价上涨的信号。这是不对了。这其实是非常明显的向房企发出橄榄枝的信号,告诉他们不要害怕,安心购买面粉,不用担心赚不到钱。

除了让房企安心,就是让购房者有房买,所以2019年将会全面开始一城一策,因城施策。各个城市根据自己所在城市市场行情颁布各种政策。

在这个过程中还会有各种反复,会出现各种声音,各种假动作,这都是为了消磨你对房子的信仰。

但我们要时刻关注老大的动态,判断鹰鸽派的转换,以便掌握自己选筹建仓的节奏。

不管你相信不相信,我们都必须面对,一线横盘已经两年半了,距离下一个周期也许就剩下半年的时间了。但根据外界经济环境的不同,也许会早也许会晚, 但三年一周期的大趋势是不会变化的。

无论是2018年,还是2019年都是为了2020年做准备铺垫的一年,相比2018年的攻击战,2019年是心理战,亦是最后最艰难的战斗,也因此2019年是非常关键的买入的一年。

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