退而居之,大湾区将如何带来新的楼市发展模式?

粤港澳大湾区的建立无疑会开启大湾区城市的新纪元。多元的发展，多城市的协同，全方位的贯通，最终将会把整个大湾区紧密的联系起来。近日《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，一时间把粤港澳的未来发展推上了舆论的焦点。关于大湾区中心、大湾区房价、大湾区发展趋势的猜想也不断的提出。不得不说，我国的经济特区、国家级新区的建设都是十分迅速，只要敲定了哪怕居全国之力都要把新区建设起来，而现实情况也是如此，深圳和浦东新区也没有辜负厚望，成功比肩国际。因此，粤港澳大湾区的发展前景也是十分乐观的，再加上香港、广州、深圳的加持，大湾区想不发展起来都难。

大湾区的发展是大势所趋，根据规划纲要的计划，总体发展也不过短短的十来年，再加上大湾区本身的底子厚，相信一定可以提前完成规划的发展要求。既然发展敲定了，那么大湾区的总体楼市也就成为了各界关注的焦点。大湾区总土地面积5.6万平方公里，人口超过7000万，从人口密度来说不高，但是人口密度分布的也并不均匀，总体呈现出从一线到三线递减的趋势。而这个趋势也有望在今后逐步放缓，毕竟未来大湾区的发展是一个整体，人口分布也会更趋向于城市人口的分布。

人口分布的改变，最终也将给大湾区的楼市带来变化，虽然目前大湾区的房价也是从香港逐渐辐射开来，呈现阶梯状，并且从南向北房价的差值还是非常大的，香港与肇庆的房价可以相差10倍以上。不过这样的差距在今后会越来越小。因为，大湾区的建成无疑会让这11座城市成为追梦人的新天堂，也许“大湾漂”一族会在今后迅速的成长起来。而对于高房价的城市来说，今后不会可能适合所有人买房，这部分的购房需求也会逐渐外溢到周边低房价的城市当中去，最终整个大湾区就会形成新的楼市发展模式。

那么，这个楼市的发展模式究竟如何形成呢？

一、环一线楼市提供启发

对于北京上海等一线城市来说，房价高涨，限购不断。虽然这些城市适合年轻人追梦，拥有世界一流的资源配置，但是却不适合年轻人买房。所有环一线的楼市就成为了年轻人的栖息地。燕郊、嘉兴、佛山都是一线城市需求外溢的受益者。因此，大湾区也是一样，随着湾区的发展核心城市房价上涨难抑，而协同的惠州、江门、肇庆将会成为购房需求外溢的主要接受地。房价逐渐趋于上扬是大势所趋。

二、交通网的建设，让大湾区“亲”如一家

在大湾区的总体规划当中，交通也是湾区建设的一项重要基础保证。也正是因为交通的保证，就使得湾区的楼市出现了一些变数。总体规划中指出要在湾区建立一小时的交通网。既然交通网可以实现一小时到达那么整个湾区就相当于一个大城市，不论住在哪都像是“一家亲”。就像燕郊一样与北京相隔不远，还有着非常便利的交通，因此北京的购房需求就外溢到了相对便利的燕郊，也因为这样燕郊的房价迅速上涨。所以说，湾区也是如此在交通便利性的驱使之下，购房的需求就会从高房价外溢到低房价的地区。横竖都是在湾区内曲线式的购房选择也未尝不是一个好的选择。

三、人口的进入和层层外溢

湾区建成之后一定会是一个人口集中地，不论是投资者、追梦者、人才还是务工者，一定需要大量的人来保证湾区的发展。而湾区7000万的人口与5.6万平方公里的土地面积并不能达到一个完美的比例。因此，人口的大量进入一定是刺激当地楼市发展的一个重要因素。但是于此同时，房价增长了房地产的格局也要发生变化，毕竟不是谁都可以在香港、深圳、广州买房子的，现在不能今后更难。正是这个原因使得香港的人会逐渐流入深圳居住，深圳的人会逐渐流入惠州，广州的人会逐渐流入佛山。最终形成，有能力的在主区买房，能力稍差的选择周边买房。其他城市也会有这样的外溢趋势，再配合交通网的建设楼市格局会变动的更快。

四、区域分工明确，房价也有高低

湾区建设产业路子非常宽，经贸、港口、高新技术、旅游、工业生产配套等都是湾区总体发展的目标。各个城市发挥自身优势把好的做强，把强的做精。这就是说不同城市的定位不一样，金融中心的房价一定高于经贸港口和高新科技产业的，旅游区的房价一定高于工业配套生产的房价。所以说房价的现有阶梯还会继续保持，根据城市定位的差别实现房价的差异化，然后以差异化实现差别化的购房，为购房者留有余地增加选择。

五、楼市趋势总体看调控

不过湾区内的楼市变化还要遵循调控的指导，这里的例子就是雄安新区，雄安新区从新区公布开始就把关了楼市，防止炒房的行为发生。虽然湾区当中有11个城市，但也有统筹调控的可能性。如果湾区内实现统筹调控和限购，那么购房的方式还会进一步的发生变化。不过，对于调控应该不会有过高的限制和要求，毕竟湾区充满着机会和诱惑，人口是一定要来的。既可以带来技术、人力资源也可也带来投资，所以湾区发展促进楼市是大概率的事件。唯一可以限制湾区楼市的也就只有户籍的管理了。毕竟教育、医疗等资源有限配置的一定是核心区域，或许这也将成为核心区域最大的竞争力，如若不然，在湾区的总体规划之下“触手可及”的交通网一定会让买房变得可以“远”一些。

大湾区的建设一定是有着重要战略意义的，而在这个大背景之下湾区人民也一定可以乘着这班告诉的列车好好的享受一番“中国速度”带来的红利。湾区也正在成为举国的焦点，大众的压力的“网红”。也希望大湾区可以给楼市带来新的变数，让房子变得不再“遥不可及”。