从“无人问津”到被火热追捧,这片土地凭什么?

搜狐焦点东平站 2019-03-09 09:40:03
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2月25日,北京土拍市场迎来春节后第一拍,土地现场依然延续了节前的火热态势。 本次拍卖共涉及两宗分别位于大兴区黄村镇、瀛海镇的住宅地块:黄村地块经过17轮竞价,最终被金地商置以24.6亿元的总价摘下,溢价率17.1%;瀛海地块经过38轮举牌,最后被中海以44.4亿元总价拿下,溢价率21.64%,合计

2月25日,北京土拍市场迎来春节后第一拍,土地现场依然延续了节前的火热态势。

本次拍卖共涉及两宗分别位于大兴区黄村镇、瀛海镇的住宅地块:黄村地块经过17轮竞价,最终被金地商置以24.6亿元的总价摘下,溢价率17.1%;瀛海地块经过38轮举牌,最后被中海以44.4亿元总价拿下,溢价率21.64%,合计楼面价25841元/㎡。这两宗地块总揽金69亿元。

我们知道,从去年年底以来,北京土拍市场就开始回暖了,这和2017年底-2018年中的大量土地流拍比起来,不知要强了多少倍。

土拍市场回暖,对于提振预期,是大有帮助的。

但是,我们也要明白,土拍回暖的影响,也仅仅只能停留在“预期”层面而已!

也就是说,拍多少钱一平,跟以后能卖多少钱一平,没有半毛钱关系,不管地价有多贵,楼面价有多高!

举个简单的例子,2015-2017年,全国各地拍出了不计其数的地王,楼面价更是屡创新高。

可是,后来,这些地王们如何了呢?

每个人心中都有答案!

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好了,继续说回北京的这次土拍。

表面上看,它似乎很火爆,不但吸引了多家知名房企参与竞拍,而且中间还经过了几十轮的争抢,但是,相比2017年和2018年同区域的地块,本次出让的这两宗地块的溢价率明显走低。

而瀛海这宗土地,属于限竞房地块。如今,在限竞房销售遇冷、库存压力加大的情况下,为什么还能吸引到众房企拼命争抢呢?

只有一个原因——他们都看好瀛海未来的发展前景。

那么,瀛海凭什么被如此看好呢?

一、新机场崛起,大兴成北京新宠

自从新机场定址之后,大兴就彻底变身了,最近几年更是引进了许多优质资源。

比如,教育资源方面,大兴引进了北京二中、北京十一学校、建华实验学校、黄城根小学、景山学校、人大附小、附中,未来还会引进北京小学、北京八中等优质学校。

这些名校引进过来之后,未来能发展成什么样子暂且不说,至少,我们能看到,大兴政府正积极对接名校,并使大兴初步形成了全阶段、高水准的智慧教育体系。

医疗资源方面,近几年大兴引进了北大医院、天坛医院、同仁医院等。

这些优质资源的引进,将会为大兴房价提供强有力的支撑。

二、瀛海板块优越的区位优势

随着南城近几年大踏步发展,瀛海也逐渐成为南城、甚至是整个北京区域炙手可热的板块之一,这一切,都得益于它优越的区位优势。

▼瀛海板块区位图

从上图我们可以看出,瀛海虽然处于南五环外,但它的周围都是发展成熟的板块。

黄村,是大兴的老城区,被称为大兴CBD;西红门,因为鸿坤和荟聚的入驻,近几年发展势头很猛,区域次新盘价格能达到5.8-6W左右,新盘达到7W+;亦庄,更不必说了,目前已基本实现职住一体,区域内高端盘和豪宅不计其数;旧宫,和其他三个板块比起来,虽然稍逊色,但是近年来发展得也还可以,配套齐全、生活便利。

有这几个板块的辐射,瀛海未来的发展就是可期的。

尤其是地铁8号线南延,珠市口至瀛海段的开通更是为发展打开了通道。

北京地铁8号线是一条由北向南贯穿北京城区的轨道交通线,位于北京的中轴线上,将清河、南苑和城市八区连接起来。

地铁的开通,可以实现瀛海到市区各个板块的快速周转。

三、可开发空间大

瀛海这个板块,是最近几年由拆迁的“城中村”发展而来的。以前,这里最不受待见,据说,刚刚开始拆迁的那会儿,挂出来的土地,几乎无人问津...

近年来,这里虽然卖出了很多土地,但大部分地块,还处于未开发状态:

而且,之前拍的地块,几乎都是被知名大开发商拿下的,比如远洋、首创、世茂、保利、金地、首开、龙湖等等。

有知名开发商共同入驻开发,这能大大提升后入场者的信心。

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四、环境优越,且目前板块发展已初步成型

瀛海板块,紧邻南海子公园,它是北京最大的湿地公园,全部建成后总面积超过11平方公里,相当于四个颐和园那么大,环境自不必说。

这里的不少楼盘,都在打“南海子”的概念,比较大的盘当属中铁华侨城和园。

该楼盘位于五环路旧忠桥南约1500米,距离地铁8号线德茂站500米,与“南海子公园”仅一路之隔,属于高层产品,目前均价约6.7万。

但是在笔者看来,它的性价比并不高。

上文中我们提到过,瀛海板块是限竞房和共有产权房的天下,而且新拍的地块,大多数也都是限竞房地块。

国瑞.瑞福园,属于共有产权房,29000/㎡,个人产权比例占60%。如果折算成100%产权的话,价格大概在4.8万左右。比周边二手房价格稍高。

▼在建中的国瑞.瑞福园

周边二手房,主要有瀛海家园,它总共分为五期:瑞园、融园、逸园、和园、畅园,价格在3.8-4.5万之间。

▼瀛海家园.畅园

▼瀛海家园.瑞园

紫宸院,房龄较新,2016年的楼盘,目前均价在5.5万左右,其余大多都是八九十年代的老房子,价格在3.5-4万左右。

▼紫宸院

▼瀛吉街6号院

虽然二手房价格不高,但是区域内新盘和次新盘价格却已经不低,这充分说明了,该板块正在加速崛起。

先来看限竞房项目“瀛海府”和“海晏春秋”(又名万和斐丽家园)。

“瀛海府”为合院别墅,单价52449元/㎡,“海晏春秋”属于叠拼别墅,价格同样是52449元/㎡。

▼建设中的海晏春秋

▼建设中的瀛海府

首开.龙湖天琅属于高端产品,为双拼别墅。户型普遍在240-700㎡左右,总价3000万起步。

▼首开.龙湖天琅

看完之后,笔者不免要感叹一句:房子是真不错,但都是为土豪准备的!

中国铁建的“花语府”,一期是2017年5月份的盘,现在均价在6.5万左右。目前二期洋房在售,均价73000/㎡。

▼一期

▼在建的二期洋房

据笔者了解,二期的主力户型为150㎡3居,总价在1000万以上。

瀛海,正一步步地走向“豪宅窝”的路上......

不过,不可忽略的是,这个板块目前除了交通配套还可以之外,其余的生活配套都还没有起来。目前需要和西红门、旧宫、亦庄等板块共享配套。

好在,板块发展已经初步成型了,有这么多的新盘在建设,这么多知名开发商在共同开发,相信在两三年之后,相关的配套就会发展起来。

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从上文中,我们可以看出,瀛海已经开始出现高端改善盘了,但是,笔者认为,这个板块目前只适合刚需。

第一,上文中我们讲到过,这里是共有产权房和限竞房的天下,既然如此,那就意味着,区域内高端改善盘的定位本身就很尴尬。

毕竟,高端改善人群,还是比较热衷于客群纯粹的板块。

第二,它的相关配套还未起来,虽然我们认为,再有个两三年,应该会有所发展,但具体能成什么样子,谁都说不好。

如果相关的配套不够高端,即使建再多的高端盘,试问,能留得住高端改善群体吗?

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