三四线楼市的发展机遇、挑战和客群特征

搜狐焦点东平站 2019-02-26 08:42:57
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中国人大概是地球上最喜欢买房,安土重迁思想最重的民族之首。 好比刘慈欣的《流浪地球》:当末日将要来临,人类也要带着地球去流浪。 无论是太阳毁灭、还是世界末日,中国人都不会抛弃,他们一直生活的、最熟悉的家。 但当一二线城市的房价,“抛弃”了大部分中国人,大家又会不会返乡置业? 根据禾略研究院的研究,通

中国人大概是地球上最喜欢买房,安土重迁思想最重的民族之首。

好比刘慈欣的《流浪地球》:当末日将要来临,人类也要带着地球去流浪。

无论是太阳毁灭、还是世界末日,中国人都不会抛弃,他们一直生活的、最熟悉的家。

但当一二线城市的房价,“抛弃”了大部分中国人,大家又会不会返乡置业?

根据禾略研究院的研究,通过2018年首付存款比的计算,及购房客群的量化细分——

在厦门、深圳,基本只有富裕阶层,才买得起房,上海、福州、北京等大城市,买房还要“熬成”小富阶层,才算拿到入场券。

可见在一二线城市置业压力之大,但谈及返乡置业,大家也是一片茫然。

很多人如今,对三四线楼市其实还是一无所知,却总喜欢指点江山,文字激扬,一惊一乍,这都不是专业的态度。

今天我们就来理性地捋一捋,三四线楼市的发展机遇和挑战,以及客群特征。

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三四线房地产的机遇与挑战

1、机遇——人口回流、工资反哺、潜在质量优势

1.1 三四线人口回流的弱趋势

在2008年金融危机之后,外资撤离,工厂倒闭,大批三四线流出的劳动力,被迫下岗,开始出现农村劳动力回流的趋势。

到2019年,在经济全球化的背景下,一二线城市的产业,必须进行结构调整,转型升级,外来农工,面临二次就业和回流的选择。

所以,在中国三四线城市,尽管人口还会持续外流,但劳动力回流的态势,也会慢慢彰显。

在这批劳动力回流里,年纪越小、受教育程度越高的,更倾向于从事非农职业。

离县城越近的回流劳动力,基本大都选择个体经营,与此同时,将会大大增加县城的购房需求。

1.2 外出务工工资反哺

中国的劳动力流动的起点和终点,主要在经济欠发达区,和经济发达区。在三四线城市,人口外流为主的背景下,外出务工人员的工资性收入,会反哺于流出地。

工资性收入的城乡流动,直接提高了三四线城市的消费能力,同时,也丰富了三四线中心区的服务能力、服务多样化,进而促进三四线的经济有序发展。

实际上,不少四线城市的房地产项目,开盘4000-4500元/平米(毛坯交付),两年以后收房入伙,二手房房价,已经涨在7500元/平米上下,且入住率不低于七成。

这也是许多专注在一二线城市,做房地产开发的企业,所无法想象的。

1.3 潜在质量优势

根据禾略研究院的量化计算,通过人口、土地、资金(经济指标)的规模与质量,将全国288个重点城市,进行不同价值分类划分。

按照此类标准,那些人口多、土地资源紧缺、经济规模却较为宏大的城市,多为一二线城市,反之则为三四线城市。

根据城市价值综合分类,三四线城市有66个。

单看城市人口、土地、资金(经济指标)的规模,广州、杭州都只是三四线的水平,开发商要下沉到真正的三四线,看规模,基本没什么选择。

但换个角度,单看城市人口、土地、资金(经济指标)的质量,三四线的选择就变多了,像是宁波、东营、佛山等。

开发商选择三四线,重点要去衡量城市的质量。

以往,当开发商做房地产投资布局决策的时候,通常只关注了城市经济规模这个纬度。但城市规模越大,也意味着房地产市场竞争就越激烈。

2017年城市规模与质量矩阵

三四线城市虽然规模不大,但是却也隐藏了许多质量很高的城市,这就是我们很好的投资机会。

2、挑战——产业薄弱、去化难

2.1 回流的生计问题

三四线城市经济发展产业单一,在二三产发展相对滞后的制约下,回流劳动力主要从事个体经营,集中在零售、杂货、服装等行业。

产生这部分需求的资本累积,往往是靠外出务工劳动力,工资性收入回流。从侧面也反映了,三四线城市,自身的经济发展内生动力,和产业培育严重不足。

三四线劳动力回流,生计问题,依然是最大阻力。

2.2 人地关系缓和

在三四线人口持续外流的背景下,人地关系矛盾弱化,有供过于求的潜在风险。

从实地调研情况来看,三四线城市的短炒投机客很少,基本以自住居多,一个小区三千套房,挂牌在卖的也就是十来套。业主哪怕暂时把房子空置,也不会轻易挂牌卖出,因为这是他们心中,这是很重要的保值增值的资产。

同时,在三四线城市,“去化难”是一个不可回避的问题。

尤其是从2016年到2018年,房价从3-4000元/平米,涨到7-8000元/平米,以快销路线著称的品牌开发商,下沉到三四线,计划半年完成去化,都延长到8个月。

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三四线的客群特征

1、客群需求

三四线本地中老年客户,更加关注地段区位,对小区环境需求不明确,不愿意为小区环境付钱,在好地段差小区,和一般地段好小区的选择里,会毫不犹豫选择前者。

中老年客户的产品需求

三四线本地年轻客户,和下面区县进城客户,则非常关注小区环境,和商业配套(规划),对老小区抗性很大,哪怕地段极好。

年轻客户的产品需求

2、购房意愿

在三四线城市,中老年客户的购房意愿,已被市场充分激发,而本地年轻人市场,则仍处于起步阶段,人群购房意愿较低。

可见,当前及未来,三四线中老年客户市场的发展,着重在于创新,而本地年轻客户市场,则着重在于激发需求。

整体趋势上,三四线城市,中老年客户和本地年轻客户,欲购房面积增大的趋势十分明显。

本地年轻客户向往小康生活,中老年客户向往舒居生活,这与房价走高后市场供应产品面积缩小的趋势矛盾,对于开发商而言,如何在有限的面积里,创造美好的生活空间十分重要。

3、客群支付力

以每月收入购买1㎡商品住宅的标准(即房价收入比6-8),三四线中老年潜在客户承受的房价,约为7691元/㎡,年轻潜在购房客户约10065元/㎡。

中老年客户,虽然收入低,但有资产,资产收入可观。

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小结

打个比方,一二线城市是白马股的话,那么三四线城市里面就潜伏着黑马股。

所以,不要怕“房”怕“跌”,只要你肯带着专业知识去精耕细作,在三四线城市,你不仅可以有规模,更能够赚大钱。

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