三四线楼市的发展机遇、挑战和客群特征

中国人大概是地球上最喜欢买房，安土重迁思想最重的民族之首。

好比刘慈欣的《流浪地球》：当末日将要来临，人类也要带着地球去流浪。

无论是太阳毁灭、还是世界末日，中国人都不会抛弃，他们一直生活的、最熟悉的家。

但当一二线城市的房价，“抛弃”了大部分中国人，大家又会不会返乡置业？

根据禾略研究院的研究，通过2018年首付存款比的计算，及购房客群的量化细分——

在厦门、深圳，基本只有富裕阶层，才买得起房，上海、福州、北京等大城市，买房还要“熬成”小富阶层，才算拿到入场券。

可见在一二线城市置业压力之大，但谈及返乡置业，大家也是一片茫然。

很多人如今，对三四线楼市其实还是一无所知，却总喜欢指点江山，文字激扬，一惊一乍，这都不是专业的态度。

今天我们就来理性地捋一捋，三四线楼市的发展机遇和挑战，以及客群特征。

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三四线房地产的机遇与挑战

1、机遇——人口回流、工资反哺、潜在质量优势

1.1 三四线人口回流的弱趋势

在2008年金融危机之后，外资撤离，工厂倒闭，大批三四线流出的劳动力，被迫下岗，开始出现农村劳动力回流的趋势。

到2019年，在经济全球化的背景下，一二线城市的产业，必须进行结构调整，转型升级，外来农工，面临二次就业和回流的选择。

所以，在中国三四线城市，尽管人口还会持续外流，但劳动力回流的态势，也会慢慢彰显。

在这批劳动力回流里，年纪越小、受教育程度越高的，更倾向于从事非农职业。

离县城越近的回流劳动力，基本大都选择个体经营，与此同时，将会大大增加县城的购房需求。

1.2 外出务工工资反哺

中国的劳动力流动的起点和终点，主要在经济欠发达区，和经济发达区。在三四线城市，人口外流为主的背景下，外出务工人员的工资性收入，会反哺于流出地。

工资性收入的城乡流动，直接提高了三四线城市的消费能力，同时，也丰富了三四线中心区的服务能力、服务多样化，进而促进三四线的经济有序发展。

实际上，不少四线城市的房地产项目，开盘4000-4500元/平米（毛坯交付），两年以后收房入伙，二手房房价，已经涨在7500元/平米上下，且入住率不低于七成。

这也是许多专注在一二线城市，做房地产开发的企业，所无法想象的。

1.3 潜在质量优势

根据禾略研究院的量化计算，通过人口、土地、资金（经济指标）的规模与质量，将全国288个重点城市，进行不同价值分类划分。

按照此类标准，那些人口多、土地资源紧缺、经济规模却较为宏大的城市，多为一二线城市，反之则为三四线城市。

根据城市价值综合分类，三四线城市有66个。

单看城市人口、土地、资金（经济指标）的规模，广州、杭州都只是三四线的水平，开发商要下沉到真正的三四线，看规模，基本没什么选择。

但换个角度，单看城市人口、土地、资金（经济指标）的质量，三四线的选择就变多了，像是宁波、东营、佛山等。

开发商选择三四线，重点要去衡量城市的质量。

以往，当开发商做房地产投资布局决策的时候，通常只关注了城市经济规模这个纬度。但城市规模越大，也意味着房地产市场竞争就越激烈。

2017年城市规模与质量矩阵

三四线城市虽然规模不大，但是却也隐藏了许多质量很高的城市，这就是我们很好的投资机会。

2、挑战——产业薄弱、去化难

2.1 回流的生计问题

三四线城市经济发展产业单一，在二三产发展相对滞后的制约下，回流劳动力主要从事个体经营，集中在零售、杂货、服装等行业。

产生这部分需求的资本累积，往往是靠外出务工劳动力，工资性收入回流。从侧面也反映了，三四线城市，自身的经济发展内生动力，和产业培育严重不足。

三四线劳动力回流，生计问题，依然是较大阻力。

2.2 人地关系缓和

在三四线人口持续外流的背景下，人地关系矛盾弱化，有供过于求的潜在风险。

从实地调研情况来看，三四线城市的短炒投机客很少，基本以自住居多，一个小区三千套房，挂牌在卖的也就是十来套。业主哪怕暂时把房子空置，也不会轻易挂牌卖出，因为这是他们心中，这是很重要的保值增值的资产。

同时，在三四线城市，“去化难”是一个不可回避的问题。

尤其是从2016年到2018年，房价从3-4000元/平米，涨到7-8000元/平米，以快销路线著称的品牌开发商，下沉到三四线，计划半年完成去化，都延长到8个月。

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三四线的客群特征

1、客群需求

三四线本地中老年客户，更加关注地段区位，对小区环境需求不明确，不愿意为小区环境付钱，在好地段差小区，和一般地段好小区的选择里，会毫不犹豫选择前者。

中老年客户的产品需求

三四线本地年轻客户，和下面区县进城客户，则非常关注小区环境，和商业配套(规划)，对老小区抗性很大，哪怕地段极好。

年轻客户的产品需求

2、购房意愿

在三四线城市，中老年客户的购房意愿，已被市场充分激发，而本地年轻人市场，则仍处于起步阶段，人群购房意愿较低。

可见，当前及未来，三四线中老年客户市场的发展，着重在于创新，而本地年轻客户市场，则着重在于激发需求。

整体趋势上，三四线城市，中老年客户和本地年轻客户，欲购房面积增大的趋势十分明显。

本地年轻客户向往小康生活，中老年客户向往舒居生活，这与房价走高后市场供应产品面积缩小的趋势矛盾，对于开发商而言，如何在有限的面积里，创造美好的生活空间十分重要。

3、客群支付力

以每月收入购买1㎡商品住宅的标准（即房价收入比6-8），三四线中老年潜在客户承受的房价，约为7691元/㎡，年轻潜在购房客户约10065元/㎡。

中老年客户，虽然收入低，但有资产，资产收入可观。

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小结

打个比方，一二线城市是白马股的话，那么三四线城市里面就潜伏着黑马股。

所以，不要怕“房”怕“跌”，只要你肯带着专业知识去精耕细作，在三四线城市，你不仅可以有规模，更能够赚大钱。