万科转型核心业务遇阻 “活下去”如何“活得好”

即使入园累计人数已超过120万，游客中也鲜少有人知道，2019中国北京世园会四大核心场馆之一的植物馆，是由“盖房子”的万科投资承建的。

万科董事会主席郁亮认为这是好事，因为万科本就在弱化“开发商”身份。

继2010年上海世博会和2015年米兰世博会，加上本次世园会，万科已经三次参加国际级别展会。三次都由万科集团董事会名誉主席王石一力促成，他乐于让万科以更加国际化、多面化、去地产化的形象亮相。

从“三好住宅供应商”到“城市配套服务商”，再到较新升级的战略定位“城乡建设与生活服务商”，万科一直在积极谋变，自我更迭。

但刚刚结束的万科2018年度股东大会上，万科集团总裁、首席执行官祝九胜对公司的多元化业务经营坦言“回报水平不尽如人意”。

紧接着，万科宣布拟对租赁住宅业务“万村计划”进行调整和优化，承认在推进中遇到实际困难。

连一直被同行设为“学习好榜样”的万科，在多元化道路上都步履蹒跚，那么从提出至今已过近十年的“多元化命题”，到底还能不能求证出它原本所被期待的结果？万科的内外部变化，又可以给其他房企提供怎样一些参考？

“万没想到”

世园会万科植物馆的管理和相关事务处理，归属于万科集团冰雪事业部负责，冰雪事业部CEO丁长峰任馆长。

冰雪度假同养老、教育等一并，作为“探索中业务”。与房地产开发、物业服务、住宅租赁这类“核心主业”，以及商业、物流等“优势业务”，共同构成万科的业务骨架。

综合今年上半年数据，万科企业股份有限公司（000002.SZ）1-6月累计实现合同销售面积2150.1万平方米，同比增5.6%；合同销售金额3340.0亿元，同比增9.6%。

可见，房地产开发还是稳担得起“核心主业”定位的。

但租赁业务目前看来差强人意。

7月2日，有消息指出，万科准备放弃部分深圳偏僻区域已签约“农民房”房源，正在与房东洽谈违约赔偿事宜。

其后，万科承认在“万村计划”推进过程中“的确遇到了一些实际的困难。拟对现有房源结构进行小部分调整和优化”。

但对于困难包括哪些？源自于何？以及将以怎样的举措改善。负责万村计划的深圳万科方面，只以官方口径回复中国新闻周刊，强调将坚定不移地继续推进该项业务发展。对于具体问题“暂时不做回复”。

这已经是继去年9月万村计划全面暂停签约新房源之后，这项被万科寄予重望的业务再次遇障。

而万村计划不仅仅包含租赁。这项由万科南方区域牵头的在深独立创新业务，试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式，串联起物业管理、长租公寓、社区商业一系列配套业务。

为更便捷强力地支持这项业务，万科于2017年7月成立了“深圳市万村发展有限公司”，组建了数百人的新团队。

这计划的野心和想象空间都很大。深圳有约360平方公里的城中村建筑群，几乎占了整座鹏城20%的土地面积，其中居住着逾1000万人口，是优质的集中居住和集中消费天然场景。

但万村计划的首要条件是“统租”农民房：先以略高于市场价的租金租下农民房东的房屋，按需改造成底商、办公空间或长租公寓，之后再移交给相对应业务部门运营。

市场中其他的大宗商铺租赁行为，一般有1-3个月的免租期，以便于租赁方在未正式经营盈利前进行装修。但万科与农民们签约不设免租期，一旦房东将房屋清退交给万科，便开始计费。据今年3月26日万科2018年度业绩会数据，万村计划进入60余村，获取农民房近10万间，粗略算下也知成本不菲。

同时，因为万村计划与万科的地产业务并未打通，致使改造工程的各个环节都需要寻找合作方。

效率和成本此消彼长。一度陷入恶性循环。

加之，随着万村计划规模渐扩，从核心地段向偏远区域延展，客群随之缩小且支付能力下降，收益率自然也不理想。

还有，深圳本就盘踞着多家根脉深厚的旧改开发商，万村计划无异于抢碗夺肉。于是，恶性竞争从未消失。祝九胜在2018年的业绩会上就主动表示，“万村计划比我们一开始想的要复杂，涉及的利益相关方太多。”

加减收放

万村计划只是万科面临的多元化路径岔口之一，而万科则是众多实施多元化战略的房企之一。但作为行业风向标，他的言行映照着房地产市场的变化及变化趋势。也牵动影响着许多其他企业的战略制定和修正。

去年，万科喊出的“活下去”振聋发聩，使行业内更加人人自危，加倍自省。尽管在6.28的股东大会上郁亮亲口附注，完整版口号其实是“活下去、活得好、活得久”。

以万科的既有规模和实力，“活下去”一时之间不是问题。已走过35年历程的它，亦本就是业内“活得久”的代表。目前，它最迫切的内需暨刚需是“活得好”，或者还要在好之前加一个“更”字。

从上世纪八十年代“罢黜他业，独尊地产”；到2012年开启系统性转型，鼓励各事业区域大胆尝试新业务；再到去年又转口风变“收敛多元化，聚焦主业”。万科似乎一直在变来变去。郁亮曾对这个问题有过回答，“时间变了，位置变了，环境变了，企业就要跟得上变化。不同阶段关注不同事情，用不同方法，实现不同目标。”

三个“变了”，三个“不同”，万科连同其他人家的忧患不可谓不紧迫。

克而瑞曾有数据显示，TOP30房企中，至少70%都曾发布多元化战略，TOP100房企中更有97%都布局了多元化业务。

但自2010年前后始提多元化转型战略至今已近十年，大多数房企在这方面的实际收获甚微。除了商业地产这个传统的泛地产分支外，市场空间大、适合规模发展与长期耕耘、利润可观并能支撑业绩明显增长的发力点，哪里那么好找？

同时，当前的资金环境使房企不具备充分的现金流可以长期耐心沉淀培育新产业，于是大多房企多元化都因难以持续投资和长期运营不了了之。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，万科的去地产化和多元化转型，有其业务实力和原始积累做基础“兜底”。别的企业则还是需要谨慎。

回过头说，万科植物馆的主题叫作“植物的智慧”。据世园会万科植物馆馆长助理温喆向中国新闻周刊介绍，“棕榈科植物和蕨类植物展示的是传播繁衍智慧；多浆植物展示的是进化出适应干旱环境能力的智慧；食虫植物展示的是摄取营养的智慧；苔藓植物展示的是找到适合自己生存空间的智慧。”

如果用这些智慧对应房企的扩容、兼并、生存力和适应力，似乎也非常贴切。

2018年末，郁亮在回答媒体关于未来万科是否会做完全与主业不相关业务的问题时，表示“目前不会，未来有可能”。到今年结束时，不知如果问同样的问题，是不是还会是同样的回答。郁亮口中“有可能”的未来，或许很快就来。