房地产监管加码 意在调控楼市沉浮

在房地产市场调控“一城一策”，坚守“房住不炒”的背景下，政府对房地产调控的主基调依然趋严。大中城市新建商品住宅价格总体温和，上半年楼市基本平稳。但近期部分地区以及与房地产开发相关政策出现些许变化。

数据来源：国家统计局，国信宏观经济与房地产数据库

7月6日，银保监会对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展约谈警示，要求控制业务增速，提高风险管控水平。据介绍，银保监会对这些信托公司提出五方面要求，这些措施要求有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。

房地产信托是指信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金、投向房地产业并对其进行管理的业务。房地产开发需要筹措资金，房地产项目在开发阶段主要分为招拍挂拿地阶段、前期工程阶段、工程项目施工阶段和工程竣工阶段。在拿地阶段以及前期工程阶段，此时“四证”未办齐全，项目公司无法从银行获得开发贷款，此阶段的主要融资方式主要通过信托计划、私募基金、房地产基金融资或者自有资金投入为主。

面对房地产信托监管加码，房地产开发将面临更大压力，预计2019年一二线城市有可能延续稳步回升的趋势，三四线城市预计面临一个较大的回调压力。

城镇化仍然是推动中国房地产市场发展的根本驱动力。城镇化率可以预见2019年仍将会比2018年提高一个百分点以上，也就是房地产市场仍然存在着较大的发展空间。

总体来看，多部委对房地产市场密切关注，针对房地产融资等逐步实施强监管，预计有关部门下半年将继续严查房地产领域违规融资，防范和化解金融风险。同时，各地住建部门将继续严查房地产企业和中介机构的各种违规行为，保持房地产行业良好的市场秩序。

据房地产蓝皮书执行主编王业强介绍，2019年一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施。三四线城市由于失去强政策托底并且市场需求明显透支，市场销售有可能重回下行通道。中科院较新报告指出，5月份三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄。与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，在经历了一波突击性上涨后，后续需求有限，房价将进入下跌阶段。

对于一直变化的市场而言，房地产调控政策将持续不断地发挥作用。因城施策、一城一策仍将严密实施，楼市出现过快上涨势头的，地方政府可能继续收紧政策，预计还将出台更严格的调控措施。在政府坚持政策收紧的大背景下，总体来看，房地产价格指数在2019年将保持平稳或小幅上涨。