楼市下行只是暂时的,一旦刚需集中释放,房价肯定还得涨上来?

从国家统计局出台的北京二手房房价数据来看，从整体上来看，在2019年的2月份，房价是出现了上涨的。也是在这四个一线城市中二手房楼市行情回暖得较好的，仅次于深圳。这必然还是要得益于北京楼市前半年的刚需积压的逐步释放，再加上二手房楼市大促销的相得益彰。

既然北京的二手房房价在2月份迎来了回暖，那很多市民肯定会预测，接下来的金三银四肯定会迎来继续回暖的？但结果，却不是这样的。北京的二手房房价在楼市的金三银四季节竟然出现了下跌。据《证券日报》报道，从近几日房天下发布的数据显示来看，截止到目前为止，北京3月份二手房的房价为60864元/平方米，环比下跌0.23%。要知道，马上都是三月份的月底了，北京二手房的房价在本来的旺季却出现了萧条的迹象。

大家可别以为北京的二手房房价，在传统的金三银四季节不涨反跌的原因是新房市场和福利房市场的稀释。北京嘛，共有产权房，限竞房等会稀释二手房的市场，使得二手房的房价在旺季下跌很正常。不过业内人士用权威数据来告诉我们：不是这样的。同样据《证券日报》报道：中原地产首席分析师张大伟告诉记者：“在一线城市里，特别是北京、上海，90%的市场成交量是二手房。”

从上面我们可以看出，北京的二手房房价在三月份迎来下跌，不是因为被分流，完全是需求市场的原因。那为什么北京的二手房市场在传统的旺季还是迎不来刚需的集中释放，反而还在下行嘞？北京的二手房市场在传统的旺季还是迎不来刚需的集中释放，笔者猜测主要是以下原因：

1、北京的房贷利率没下调

全国很多的城市，在今年年初后就大幅度下调了房贷利率，比如深圳，但是北京却没有下调房贷利率的迹象，无论是首套房还是二套房，首套房依然实行的是基准利率上浮10%左右，二套房上浮20%，北京从2018年的4月以来都实行的这个房贷利率，如今已经近一年了，还是没有明显的下跌迹象。北京市的刚需看到这个房贷利率，大多数都还是在观望，尽管已经到了楼市的金三银四，想等北京的房贷利率像其他城市一样全面下跌后再出手吧，只有那些不释放不行的刚需在释放。

2、房产税的加快出台

房产税的加快出台就会导致炒房客的加速退出。本来在去年下半年以来，北京的炒房行为就被控制得很厉害，而这些炒房客的炒房意志也从之前的凶猛变为了观望，而现在进入2019年的3月份，中央也加快了房产税的出台，这个消息就让很多的炒房客加快的二手房的降价处置。这也可以解释了为什么北京2月份的房价有回暖的迹象，3月份房价却在下行。

从上面我们可以看出，之所以北京的房价从二月份进入三月份，从淡季进入旺季，房价不涨反跌，在笔者看来，主要原因是因为北京的房贷利率没有松动，需求端的释放也没有加大动静，不仅需求端没有加大动静，供求端还因为炒房客惧怕房产税的出台在甩手加大了数量，且为了能顺利甩手还在降价。

如此一来，北京3月份的二手房房价比起2月份来说自然就下跌了。然而，笔者始终相信刚需是积压不了多久的，在过一两个月，无论北京的房贷利率会不会下跌，刚需都会集中释放，北京的二手房房价也会因此而回暖。