房企多元化经营“鸡汤”还是“鸡肋”?

近日，朗诗绿色集团有限公司发告称，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务等5项业务剥离至控股公司朗诗集团，以减少“朗诗寓”亏损对公司业绩的影响。自2014年朗诗开启多元战略以来，先后涉足长租公寓、养老服务、绿色金融、绿色建筑设计、物业服务、装饰等多个领域。如今，五年过去朗诗将曾经视为业绩新助推器的多元业务，剥离上市公司板块让人唏嘘不已。

朗诗如今所面临的“困境”，仅是本轮房地产行业多元战略整体收缩的一角，多元化这柄“双刃剑”究竟能带给房企什么？

去年亏损1.9亿元 朗绿剥离长租业务

近年来，房企多元化已发展为行业的常态。据克而瑞数据统计，百强房企中97%布局了产业多元化战略，拓展新业务，寻求新的利润增长点，试图实现业绩可持续增长。

“从上市房企对多元业务领域的选择看，多以房地产产业链上下游领域为主，呈现出与主业协同态势。”在5月23日“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱接受记者采访时表示，整合上下游资源，布局物业、商业、新零售等领域为购房人提供更多服务；同时，随着自持经营性资产逐步增值，反哺地产主业。

就房企目前多元业务发展情况而言，除物业、商业、代建等业务外，其他多处在培育阶段。据克而瑞发布“2019中国房地产上市公司测评成果”显示，在房企非地产业务营业收入中，大部分企业物业管理收益已成规模，其次为商业地产、建筑；在文旅、园区开发等“地产+”业务中，实现规模收入的上市房企更是少之又少；长租公寓仍是房企布局热点，能盈利者实不多见。

以朗诗为例，2017年便成立长租公寓事业部，大力发展旗下品牌“朗诗寓”，现已在北京、上海等一二线城市获取100多个项目，获取房量4万余间，在营房量1.3万间，规模发展位居行业前列。规模扩张下，收益并不乐观。公开数据显示，2017、2018年“朗诗寓”两年来总亏损达到2.34亿元。其中，随着规模扩张，2018年其业务收入构成中仅占到整体1.7%，亏损却从0.44亿元扩大至1.9亿元。

“长租公寓板块并没有为朗诗带来实质性的效益，反而拖累了企业经营业绩，并且存在继续亏损下去的风险，总的来说并不利于朗诗如今发展。”克而瑞研究中心朱一鸣称，目前长租公寓在我国发展仍不成熟，且培育期较长，短期很难实现盈利。可以说被寄予很高期望的长租公寓板块并没有为朗诗带来实质性的效益，反而拖累了企业经营业绩，且存在继续亏损下去的风险，总体而言并不利好于当前朗诗的发展。

开发成本过高 市场前景待观望

类似朗诗的案例还有很多，房企多元之路铺得火热，实际上却布满荆棘，远没有看上去那么美好。近年来，有些房企多方向、多路径尝试多元化业务、屡试屡挫，有的盲目将多元化探索当作战略方向，既失去了主业的快速成长，也没能真正成功实现多元化。

“当房产处于黄金周期时，这一举措是顺应时代的。”一位不愿透露姓名的业内人士称，正所谓“不把鸡蛋放在同一个篮子里”，黄金时期的多元化，为企业增加赛道占领更多优势，还能更积极地应对政策和市场的变化，增强自身竞争力。

“多元发展对企业能力有很高的要求。”朱一鸣则告诉记者，多元发展所带来的“优势”与“利好”，均是给有足够现金流、足够人力、足够精力的强企业的。对于二三梯队房企而言，盲目跟风多元化不仅得不到预期的效果，还会造成资源分散、业绩下滑，甚至经营混乱，反而得不偿失。

上述业内人士也表示，部分二三梯队企业在地产的黄金周期时就选择大力布局多元业务，减少地产主业投入。如果当时能聚焦地产主业，现在的规模和市场占有率可能更高。

除此之外，企业即使探索出相对合理的运营模式，如果该行业市场发展空间不足，新业务也将很难开展。

收敛和聚焦是如今战略方向

如今，房企发展或将进入“瓶颈期”，预期中能支撑企业发展的多元化产业也并未带来可观收入，“鸡汤”或成“鸡肋”。步入2019年，多家房企都表达了要聚焦主业的战略意图，多元化业务战略也由全面出击，转为侧重发展部分业务。

在年初，万科集团董事长郁亮就公开表示，2019年万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，“要修枝叶、保树干”，这其中就包含着万科对行业竞争加剧、转型挑战风险的判断和筹谋。如2014年起，万科便布局养老产业，在其2018年年报中，却不再单独列示养老业务。朗诗集团则是在长租公寓始终不盈利的情况下将其剥离，并聚焦绿色科技地产开发核心业务。

面对多元化发展带来的冲击，要有壮士断腕的勇气，但也不是因噎废食彻底放弃多元化道路。如今上市房企也选择应用科技、教育、新工业新材料、文娱传媒、体育等“专业性强”的“非地产” 热点领域进行投资。

克而瑞研究中心沈晓玲表示，恒大布局新能源汽车产的手法对房企布局上述新业务具有一定参考价值。“对于房企而言，某些新业务领域存在技术壁垒或者运营模式与地产区别较大，如采用自建团队不仅耗资巨大且时效性差，严重影响布局进度。收并购恰恰能解决上述问题。”沈晓玲称，“需要注意的是，企业在收并购时需要准确评估企业价值，规避商誉减值等带来的资产损失风险。”

一位业内人士则告诉记者，当前房企应以更加理性、更谨慎的态度重新梳理企业发展战略，调整不擅长的累赘型业务，聚焦于自身强项或侧重点，稳固主业的基础地位，着重打造核心优势，是秉持着“试水”的态度开展多元化，而非之前的大规模产业铺张。

记者手记

“活下去”才是当前要务

伴随着国内房产市场的激烈竞争和行业集中度的不断提升，大多数房企的发展纷纷到达瓶颈期，黄金时代已经一去不复返，房企眼前满是苟且，“诗和远方”渐行渐远。在红利期都没能成功转型的企业，在当前这个档口实现华丽转身可能性更低，如何活下去才是当前排名前列要务。

对那些已经走上多元之路，却又看不到成功尽头的房企而言，进退两难的感觉最是难受，“舍”与“得”都需要莫大的勇气。在大多数人看来，壮士断腕、收敛羽翼、聚焦核心才是正确的发展方向。一方面应结合自身，通过与地产开发主业协同发展的方式来降低风险，如投资商业地产带动地产发展及发力物业管理提升品牌；另一方面，在进军新领域尤其是与地产主业关联度低的业务时，与新领域龙头企业合作，收并购能帮助企业快速嫁接资源，加速布局进度。

说到底，房企任何战略调整最终的目的都是为了盈利，为了活下去。如何正确规划出适合自己的发展战略而不是盲目跟风，才是企业领导者最应该重视的。