“人户分离”人口减少450万!房价上涨逻辑被打破了?

搜狐焦点东平站 2019-01-22 09:36:25
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复盘过去十年房价的上涨逻辑,不难发现与人口流动有很大关系,超一线城市涌入人口最多,所以北山广深起涨最早,长三角和珠三角房价最最坚挺,人口流入流出的重心,也从中西部转向东部,从北方转向南方。 问题在于,该怎么量化定义流动人口?有一个指标可以作为参考,即“人户分离”人口。 什么叫“人户分离”呢?权威解释

复盘过去十年房价的上涨逻辑,不难发现与人口流动有很大关系,超一线城市涌入人口最多,所以北山广深起涨最早,长三角和珠三角房价最最坚挺,人口流入流出的重心,也从中西部转向东部,从北方转向南方。

问题在于,该怎么量化定义流动人口?有一个指标可以作为参考,即“人户分离”人口。

什么叫“人户分离”呢?权威解释是,居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道,且离开户口登记地半年以上的人口。从过去一年的楼市形势来看,不管人口是流出或是流入,普遍出现了下行趋势,原因何在?

拨开重重迷雾后,真相只有一个:人户分离的人口在减少。

数据最能反映实际,据国家统计局1月21日发布的数据,截止2018年末,全国人户分离人口2.86亿人,比上年末减少450万人!

有人会说,几个亿的体量,少几百万人算得了什么?

从数学的意义上来说,当然不值得大惊小怪,然而,楼市是一个主要看预期的市场,一旦这种趋势得到强化,人们对于未来房价的期望值自然大打折扣。

简单点说,当外出流动人口开始减少,逆城市化、农民工返乡、年轻人返乡置业等特征愈加凸显,过去房价上涨的逻辑已被打破。

理由很简单,第一,三四线楼市过去几年以来的上涨,除了棚改货币化的直接刺激外,人口回流也是重要的因素。

尽管大部分人买了并不住,空置的现象非常普遍,但这些在省会城市、北上广无力买房的人群,到了一定年龄,迟早要回到自己的家乡,短时间内还看不到什么影响,如果这种趋势持续发展,那么支撑一二线楼市的基础就会动摇。

第二,“人户分离”只是城镇化进程中的一种特殊现象,随着市场自我纠偏,楼市气氛回归理性,迟早会归于正常,有经济学家指出,目前我们的城镇化率是50%左右,加入常住人口的统计大概不到60%,未来的增长曲线会逐步放缓。

加上人均住宅面积已经接近40平米,一二线的人口回流后,三四线又不缺他们居住的房子,最终的结果就是大城市房价进入下行通道,小城市房价空间已经被透支完毕,未来楼市也就必然缺乏新的“强心剂”。

第三,楼市“悬了”不同于“崩了”,也就意味着风险尚在可控阶段,所以我们看到了过去的一年中,各大城市都开始加入到了“抢人大战”中,门槛一再降低、送户口送钱、有的甚至直接送房子,这说明一二线城市已经认识到了未来的风险点。

即便如此,我们仍然看到了楼市去化率下降、二手房量价齐跌等走弱现象,这只能说明一个问题:房价下跌的大势可能会得到缓和,但很难出现扭转,还抱着投机想法的炒房客们,未来的日子会愈加难过。

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