“强省会”时代,济南房地产市场面临哪些变局?

近日，国务院批复同意山东省调整济南市莱芜市行政区划，撤销莱芜市，将其所辖区域划归济南市管辖;济南轨道交通1号线从2015年7月16日正式开工，到2019年1月1日全线通车，济南迎来轨道时代。至此，从“省会战略”到“让济南这个山东龙头扬起来”，从“携河北跨”到新旧动能转换，济南开始步入“强省会时代”。站在新的起点上，济南房地产市场将迎来哪些新变局？

对于房地产市场而言，稳定依然是主基调，回归居住属性依然是重要方向。2019年1月14日下午，济南市房地产业协会举办了2018 年济南房地产市场排行榜发布会。会上，济南市房地产业协会秘书长李刚就市场变化和政策走势进行了分析和预判，济南市房地产业协会发言人孙大海发布并解读了济南房地产市场排行榜。

改善性需求稳定增长

据介绍，经过近两年政策调控，济南房地产市场局部过热现象得到一定抑制，销售价格企稳，市场实现了平稳回调，基本达到政策预期。住宅市场成交量较去年有一定程度下滑，价格同比增速放缓，去化周期回归合理区间，房地产市场实现平稳回调。?

改善型需求稳定增长。住宅市场成交量与去年基本持平，价格同比增速放缓，去化周期回归合理区间。120-160㎡户型面积段成交套数占比接近40%，改善性需求稳定增长。120㎡-160㎡户型面积段成交套数占总成交套数比例为39.05%，较2017年提高2.4%，改善型需求继续稳定增长。

据分析，2019年全年济南房地产市场整体应该会延续稳定态势。从今年的土地成交和新增供应来看，全年的供应量会保持在一定的规模，市场萎缩和持续下行的情况不会出现。而且市场刚性需求和改善需求占比80%以上，稳定市场规模的支撑力短期内也不会发生改变。

TOP10集中度已近50%

2018年TOP20企业业绩规模实现了进一步增长，同比增幅超过30%。但自2018年下半年以来，企业业绩增速也开始放缓，随着项目集中入市以及市场预期走低，部分项目开始出现降价促销的现象，下半年企业拿地愈加谨慎，超过八成的土地为底价成交，流拍率也较去年有大幅上升。市场开始出现明显的降温迹象。

市场集中度进一步提升。2018年商品房成交金额TOP10企业共成交824.23亿元，占全市成交比例47.05%，较2017年提升3.73个百分点；TOP20企业共成交1138.86亿元，占全市成交比例65.01%，较2017年提升5.86个百分点。

今年的TOP10中，企业的梯队分布出现了明显变化。由2017年的50亿以上每10亿档次有两家企业；50亿以下有5家企业的倒T型变为百亿企业4家，50亿企业4家，60-80亿企业两家的沙漏型格局，企业格局分化明显，竞争日趋激烈。

其中， 2017年位列销售榜单第十一名的融创地产以销售额149.56亿元、超出第二名30亿元的成绩稳居2018年榜首。而2017年榜单排名前列名恒大地产现为2018年榜单第十名。

市场是房企与政策变化的一面镜子，总是会给出客观的解读，无论排名多少，房企理应坚持“房住不炒”定位，为建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制而努力。