房价大局基本已定,2019可能出现4大趋势,刚需可以入场了?

搜狐焦点东平站 2019-01-03 09:24:00
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从2016年930新政开始,在两年多的严厉调控下,楼市调控取得了显著效果,全国楼市整体降温明显,各地房价出现了不同程度的下行。从2017年“防止房价大起大落”到2018年“坚决遏制房价上涨”,再到近期住建部提出2019年要“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,可以肯定的是,在“房住不炒”的目标下,房

从2016年930新政开始,在两年多的严厉调控下,楼市调控取得了显著效果,全国楼市整体降温明显,各地房价出现了不同程度的下行。从2017年“防止房价大起大落”到2018年“坚决遏制房价上涨”,再到近期住建部提出2019年要“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,可以肯定的是,在“房住不炒”的目标下,房价大局已经基本可以明确了。在笔者看来,2019年房地产市场可能出现以下4大趋势。

第一,调控主体从中央转到地方,调控政策会温和放松。但在夯实地方主体责任下,不会对房地产市场产生根本性刺激。

根据近期政策透露的信号来看,2019年楼市调控总体趋势是在中央的统一定位下,地方因城施策,进行精准化调控。2018年底菏泽、珠海等地的政策微调一定程度上代表了2019年调控的新趋势,但是必须看到,每个城市的发展水平不同,菏泽的版本也很难被其他城市复制。

笔者认为,与2018年相比,2019年调控政策会更加温和,更加中性,在某种程度上最严厉的时候已经过去了。不过,住建部已经表态2019年要夯实地方主体责任,所以可以预见的是,纵然部分城市出现了一定的政策微调,这也并不会对房地产市场产生根本性的刺激。值得注意的是,1月2日,人民日报再次发声表态称楼市稳字当头,不走靠房地产拉动经济的老路,这也给购房者吃客一颗定心丸。

第二,调控方式从调控交易行为转向调控供给结构,在房地产长效机制的推动下,住房保障成为未来政策重点。

笔者认为,对于房地产市场而言,2019年或是楼市调控的过渡之年,从短期调控逐步向长期调控过渡。经过了2018年的最严调控,炒房客等群体已经基本离场,房价也已经逐渐趋于稳定,对于部分城市而言,限价、限售等应急性措施也到了适时退场的时候。

笔者认为,房价一旦稳定以后,加大对中低收入者的住房保障或成为楼市调控政策下一步的明显走向。其实,除了房住不炒以外,近期的另一个高频词汇就是长效机制。可以预见的是,增加住房供给,发展共有产权住房,推进住房租赁会在2019年迎来新的突破。总而言之,交易行为不再是2019年调控的重点,在房地产长效机制的推动下,加大住房供给和保障会成为下一阶段的重点。

第三,一二线城市二手房房价或逐步结束下行态势,住房需求或呈现稳步上升趋势;三四线城市或将迎来实质调整。

长期以来,与新房市场相比,二手房市场的变化更能反映真实的市场。在过去一两年的时间里,全国热点城市二手房房价下行明显。不过,笔者认为,2019年一二线城市二手房房价或逐步结束下行态势,而三四线城市的房价或进一步迎来调整。

一方面,房贷利率出现了松动,因城施策下,调控手段也将趋向温和,曾经观望中的购房者以及被政策限制的购房者将开始入市,被压抑的住房需求或将得到一定程度的释放;另一方面,经历了疯狂上涨的三四线城市,受到的楼市调控政策一直相对宽松,部分城市甚至依然存在上涨压力。目前,去库存任务基本完成,货币化安置的棚改红利逐渐消失,而且三四线城市购买力十分有限,因此房价或将进入实质调整阶段。

综上来看,对购房者而言,2019年到底能不能买房,在看清调控政策导向的基础之上,也要根据自己所在的城市现状来决定。

第四,房地产企业融资难度趋向缓和,但房企正从高利润时代走向微利润时代,在谋求转型过程中,将从一业为主向多元化方向发展。

众所周知,在楼市调控的这两年多时间里,融资渠道趋紧一直都是房地产企业面临的主要问题。不过,随着房地产销售增速的下滑和偿债高峰期的来临,自从2018年11月份以来,房地产企业融资问题有了一定程度的改善,房企扎堆融资甚至呈现井喷状态。根据统计,40家典型上市房企融资从10月份的392.65亿上涨到11月份的505.92亿,环比增长了28.85%。那这是否意味着2019年房企融资环境要大大改善呢?

在笔者看来,我们可以预见的是,2019年房企融资难度要比2018年趋向缓和,但还没有到大大改善的地步。随着融资成本的上升以及房企规模实力的进一步分化,小房企不可避免的会成为大房企们规模竞争时所收割的“韭菜”。

此外,房地产从黄金时代来到了白银时代,当前在稳步去杠杆和脱虚向实的背景下,房地产企业利润开始收窄,房企也将逐步从高利润时代向微利润时代转变。目前,经济增速正从高速度向高质量阶段转变,这也正在倒逼房企作出转型。笔者认为,虽然房地产开发依然是主业,但是朝着农业、科技等领域谋求多元化发展已经是大势所趋。

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