二季度市场热度可期!上海、苏州、常州、镇江四城楼市趋势如何?

搜狐焦点东平站 2019-06-05 09:12:43
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▎楼市综述丨By:世联评估深圳 2019年3月,中央地方两会陆续召开,各地积极落实主体责任。工作报告聚焦于房地产税和住房调控两大方面。预期“房住不炒”调控主基调不变,“因城施策”将权力和责任下移给地方政府,调控方向依然坚持“稳”字当头。 政策解读 一季度市场回暖趋势明显,自近年限制性政策调控以来,市

▎楼市综述丨By:世联评估深圳

2019年3月,中央地方两会陆续召开,各地积极落实主体责任。工作报告聚焦于房地产税和住房调控两大方面。预期“房住不炒”调控主基调不变,“因城施策”将权力和责任下移给地方政府,调控方向依然坚持“稳”字当头。

政策解读

一季度市场回暖趋势明显,自近年限制性政策调控以来,市场一直处于低位运行阶段,上海市场房价下探趋势持续,但整体价格波动幅度有限,成交量也有所回升;苏州市场近期销量走俏,价格有上扬趋势,前期观望型的投资、置业需求释放推高成交量。另一方面进入4月,依然延续前期趋势,金三银四如约而至,二季度市场热度可期。

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苏州

苏州工业园区近期吸引高层次人才和紧缺人才提出如下意见:对硕士研究生及以上学历紧缺专业高层次技术人才,可给予一定数额的购房补贴;本科以上紧缺专业人才,经批准,一般在三年内可租住政府提供的廉租金住房;从区外引进的具有本科以上学历或中级以上职称的紧缺专业人才,经批准在三年内可给予薪酬补贴;对引进的文化、卫生等社会事业方面的紧缺高层次人才,根据具体情况予以专项补助;园区引进的高层次和紧缺人才,其配偶、子女户口可随迁至园区。

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常州

购买商品房(包括二手房),产权满2年后才能上市交易;非常州市户籍限购1套;购买二套房公积金贷款支付比例为50%;首套房公积金贷款还清后,为改善居住条件第二次贷款购买住房,支付比例为30%;加强二手房交易税管理,对二手房实施计税评估交易,规范二手住房交易税收征管。

短期来看,长三角市场活跃度预期仍有弹性空间,一线城市价格破冰机会不大,但震荡区间内,市场成交节奏有加速机会;二线城市基于“新区发展”、人才引进等利好政策,加上观望型投资及刚需改善客户需求释放,价格及交易量仍有上浮空间。

土地市场

>>上海住宅用地供应和成交同比增加,苏州供应不足,镇江住宅用地地价上涨,供过于求。

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供应

2019年1-4月,苏州、镇江住宅用地供应同比均有不同程度下跌,1-4月镇江供应土地规划建筑面积为169.8万平方米,同比下跌幅度最大,苏州次之。

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成交

2019年1-4月,上海住宅用地成交规划建筑面积338.9万平方米,同比大幅上涨;苏州土地成交同比量跌价涨,成交面积同比减少9.35%;常州土地成交同比量跌;镇江土地成交同比量跌,成交面积同比下跌57.95%。

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成交楼面均价

2019年1-4月,上海住宅用地成交楼面均价约为10,259元/㎡,同比增长最大;苏州成交楼面均价约为12,287元/㎡,同比上涨21.59%;常州成交楼面均价约为4,830元/㎡,同比上涨25.98%;镇江成交楼面均价约为4,335元/㎡,同比上涨42.97%。

数据来源:世联评估

一手住宅

>>各城市新房市场环比供应减少,成交下滑。

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供应

受传统春节的影响,与去年年底相比,上海、苏州、镇江新房推盘量明显减少,新增住宅供应面积环比增速分别为-38.7%、-67.2%和-46.2%。从同比变化看,上海由于去年同期住宅供应面积少,同比数据基数较低,供应面积同比增幅13.8%。

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成交

成交同样受春节影响, 1-4月上海、苏州、镇江住宅分别成交19,098套/225万㎡、12,133套/157.58万㎡、17,502套/213.6万㎡,成交面积环比增速分别为1.2%、-18.0%和7.9% 。

数据来源:世联评估

二手房市场

>>一线城市高单价区间占比较高,周边二三线城市低单价区间占比较高 。

除上海外,其余三城市放盘单价主力区间主要集中于0.5-1万元/㎡和1-2万元/㎡,常州市高占比区间为单价1-2万达73.6%,其次是镇江单价0.5-1万占比66.0%。上海放盘单价整体居高,主力区间为3-5万元/㎡和5-10万元/㎡ ,分别占比40.0%和42.7%。苏州放盘单价主力区间为1-2万元/㎡和2-3万元/㎡ ,分别占比54.5%和30.2%。镇江放盘单价主力区间为0.5-1和1-2万元/㎡,基本上没有较高的价格区间。

从询盘情况看,除上海外,其余各城市询盘单价主力区间为0.5-1万/㎡和1-2万元/㎡,上海询盘的主力区间为3-5万元/㎡和5-10万元/㎡ ,询盘区间基本与报盘区间保持一致,二手房市场趋于稳定。

数据来源:世联评估

租赁市场

>>上海黄浦区、苏州工业园区租金最高 。

从区域看,上海黄浦区租金最高,套均租金达11,763元/套/月;长宁区次之,套均租金达10,010元/套/月;奉贤区和金山区为租金最低的两个区域,套均租金分别为2,381元/套/月和2,378元/套/月;

苏州市工业园区各方面基础设施最为完善,租金最高,套均租金达3,905元/套/月;太仓市次之,套均租金达3,785元/套/月;昆山市和姑苏区为租金最低的两个区域,套均租金分别为2,185元/套/月和2,687元/套/月。

数据来源:世联评估

热点板块

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上海市静安区

数据来源:世联评估

近半年,上海市静安区二手住宅成交均价在6.8万/㎡上下波动;近一年报盘量在春节当月处于供应过剩阶段,节后透支处于低位。

上海静安区的楼盘集中区主要在彭浦板块、大宁板块、内环板块、这些板块属于原闸北区,刚需供应集中的区域,生活配套、公共服务设施完善,交通发达,中心区域比较集中的为曹家渡板块、江宁路板块。

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苏州市姑苏区

数据来源:世联评估

近半年,苏州市姑苏区二手住宅成交均价在2.2万/㎡持续上涨,姑苏区是苏州市核心城区,交易量活跃。

姑苏区楼盘分布较散,相对集中的且热门的板块主要是娄葑街道、友新街道、吴门桥街道。各区域交通便利,周边配套完善,适合于投资、自住。

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