“有价无市”在蔓延!二手房成交下跌,房源积压,成都、杭州领衔

搜狐焦点东平站 2019-05-28 10:08:58
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

兵法有云:大军未动,粮草先行。 对房地产市场来说,也是一样的道理,每次房价上涨之前,必然是伴随着成交量抬升同步出现的。都说买房是“击鼓传花”的游戏,只有不断有人入场接棒,房价才会水涨船高。 数据显示,目前我国每年售出17亿平米的房子,粗略统计,大概每年在1500万套之间,成交额已经逼近15万亿,人均

兵法有云:大军未动,粮草先行。

对房地产市场来说,也是一样的道理,每次房价上涨之前,必然是伴随着成交量抬升同步出现的。都说买房是“击鼓传花”的游戏,只有不断有人入场接棒,房价才会水涨船高。

数据显示,目前我国每年售出17亿平米的房子,粗略统计,大概每年在1500万套之间,成交额已经逼近15万亿,人均居住面积超过40平米,套户比超过1.13。

这就是成交量的威力,量价齐涨,是过去这么多年房地产膨胀的法宝。

然而,现在的楼市,却出现了“有价无市”的迹象,甚至有了蔓延之势。

根据经济学家黄文涛的测算,假设2019年货币化安置比例下降至30%(这个比例已经算高了),按照2015-2017年货币化安置套均去库存85.1平、商品房购买率70%计算,今年的销售和新开工面积,会较2018年下降达63.15%、42.67%。

因此,对绝大部分城市来说,成交量的下降是大势所趋,但我们却发现房价依然坚挺。

根据统计局此前公布的4月份70个大中城市的商品房价格变动情况,其中67个城市的新房价格环比上涨,与3月份的65城相比,范围继续扩大。

问题就出在这,在大部分城市新房价格上涨的同时,二手房成交量的下跌正在展开,“有价无市”的特征更加突出。

5月27日,兴业证券房地产团队分析师阎常铭发文指出,最新数据显示,2019年第21周(5月19日-5月25日),二线城市(杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山)二手房成交量环比跌幅达17%。

一线城市也不例外,以北京为例,本周二手房新增客源量同比跌11%,环比跌2%,五月以来累计同比跌17%。

与此同时,二手房源积压的问题,更令人头疼。

平安证券房地产团队负责人杨侃发布的数据显示,截止5月19日,监测的19个城市中,二手房挂牌达88万套,环比升1.7%。其中杭州、厦门环比升7.1%、3.6%。

让人意外的是,有价无市、二手房成交下跌、房源积压,本来应该发生在三四线楼市,谁知道,竟是成都、杭州这对最火的新一线城市领衔的。

仍以最新的上周数据为例,成都二手房成交同比跌21%,环比跌55%,五月以来累计同比跌幅6%,杭州同比跌28%,环比降10%,年初至今成交量累计同比降幅达17%。

为什么现在的楼市价格坚挺,成交清淡?笔者认为有两个原因。

第一,我们看到的价格变动,基本都以新房为主。

新房和二手房的“冰火两重天”,决定了大部分城市必然会走向“有价无市”,一二线城市有限价,所以很多人愿意去“捡漏”,并不理会高高在上的二手房,三四线楼市更不用说,大部分人都倾向于买新房,长此以往,反映市场真实情绪的二手房,人气自然会降低。

第二,上半年短暂的楼市“小阳春”带动所致。

之所以70城房价持续上扬,有季节性的因素存在,更有不少城市放宽落户、限价、土拍等因素刺激,然而,春天毕竟短暂,成交量的萎靡,注定了房地产不会“由春入夏”,“有价无市”的现象也不会持续太久。

可以预见的是,下半年,楼市的量价、供求关系就会回归合理,“稳中有降”的趋势将会明朗。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。