这种情况下购房者不履行合同也无需担责任,要买房的收好!

搜狐焦点东平站 2019-05-07 08:33:46
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很多朋友都在困扰由于某种不可抗力不能履行合同的,要担责吗?今天小编就从什么是不可抗力,不可抗力违约要担责吗?一起来分析一下。 什么是不可抗力 《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条中,“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 不可抗力的特征:不能预见、不能避免、不能克服。 1.不能

很多朋友都在困扰由于某种不可抗力不能履行合同的,要担责吗?今天小编就从什么是不可抗力,不可抗力违约要担责吗?一起来分析一下。

什么是不可抗力

《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条中,“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

不可抗力的特征:不能预见、不能避免、不能克服。

1.不能预见

即不能以人的意志为转移,当事人对于事件的发生根本无法预见。如运输船只在出海前未收听天气预报,海上风暴导致货物受损,当事人本可通过天气预报作出预测和判断的,当事人承担损失的责任。

2.不能避免

即无法采取任务措施加以规避。即便出现了不可预见的灾害,如果造成的后果是可以避免的,也不算不可抗力。如船在海上遇到风暴,附近就有避风港但不进去致使货物受损也需承担责任。

3.不能克服

即当事人对该事件的后果无法加以克服,即毫无办法加以阻止这是不可抗力。

不可抗力的范围:

1.自然灾害,如地震、台风、海啸等;

2.政府行为,如征用、征收等;

3.社会异常事件。

不可抗力导致违约要担责吗

《中华人民共和国民法通则》第一百零七条:因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

案例:

上海的张先生在2018年2月16日,出售名下一套商业房,准备用卖房款作为首付购买一套住宅,看好房后,张先生与业主签订了购房合同。

3月26日,上海明确在建、在售商办类项目禁止卖给个人,而已销售的商办类项目再次上市交易时,虽然可以出售给个人,但购房人必须符合名下无房且纳税或社保满五年的资质。

购买张先生名下商业房的没有了购房资格,遂提出解除合同。张先生因为没有了卖房款而无力支付首付。业主认为张先生违约,要求其支付违约金。

律师解读:

如果房屋买家因政策原因已丧失了购买资质,从而无法继续履行购买约定的,通常可以被认定为“情势变更”,不承担单方违约责任。而如果房屋买家仍旧具备购房资质,只是因为政策执行后遇到贷款首付提高、贷款年限缩短等,这些并不必然导致购房人无履约能力,因此也不能简单认定为不可抗力或情势变更。

一般的原则是,若新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响,购房人因新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的,一般给予予支持,并由卖房人退还定金和已付购房款。但是,卖房人能够证明购房人有充分履约能力的,购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立。

如因楼市政策的改变面临违约风险,当事人应尽力采取一切补救措施,将损失降到最低,并在合同约定的期限内,以约定的方式通知对方。

由于不可抗力的特征,法官判定在做最终的判决时,通常需要先判定违约因素是否构成不可抗力。由于案件情况复杂,法官具有个人裁量权,不同情况判决结果不同。

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