待到10年后,“100万”的房产能值多少钱?

搜狐焦点东平站 2019-05-26 10:23:12
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房子,作为一种特殊商品,这些年来受到很多人的追捧,不仅是使用它的居住功能,也在于房子能够保值增值,让不少人在房产上获得了巨大财富。 所以,我们有些人除了自住房,还会买第二套,甚至第三套房。 所以,从这个角度来说,我们不少闲置资金也沉淀在房地产市场这个大水池,这也在一定程度上缓解了其他商品通胀压力。

房子,作为一种特殊商品,这些年来受到很多人的追捧,不仅是使用它的居住功能,也在于房子能够保值增值,让不少人在房产上获得了巨大财富。

所以,我们有些人除了自住房,还会买第二套,甚至第三套房。

所以,从这个角度来说,我们不少闲置资金也沉淀在房地产市场这个大水池,这也在一定程度上缓解了其他商品通胀压力。

不得不说,中国房地产市场快速发展的这二十年,也创造了中国楼市的奇迹。房价从几万、十几万一套上涨到几百万,甚至上千万一套,用几何级增长来形容也不为过。

特别要注意的是,就在最近三年,从2015年下半年起到2018年底,即使在很多人看来当时的房价已经很高了,也就是房价基数已经很高了,但结果是很多城市的房价还是再次翻番。

那么问题就来了,在现有基础上,未来房价还会呈现一个什么走势呢?是回归,还是继续涨?下面我们来看看内行人怎么说。

影响房价的三大因素

先举个例子,二三十年前,一件价格1毛的商品,现在要花10元钱才能买到,价格翻了一百倍。

同样,当时的房子只需要500元一平米,一套100平米的房子只需要5万元,而现在呢,需要5万元一平米,100平米房子就要500万元。

从表面上看,房价增长了495万,而商品只增长了9.9元,商品涨的这价格简直就不值得一提。但问题在于,当时1毛钱在500元面前也不值得一提,事实上,房价上涨跟商品价格上涨本质上没有什么区别,都是上涨100倍,只是同比例扩大化了。

那么,未来10年,房价还会继续上涨吗?要弄清这个问题,必须找出影响房价的3大因素:

第一大因素:人口增减因素

按照联合国预测数据显示,到2030年时,中国城镇化人口为10.2亿,正好对应70%的城镇化率,差不多未来10来年时间净增加两亿城市人口。

对此,恒大研究院团队对此数据进行了分解论证。新增的2亿城市人口主要分布在国家规划的城市群。其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、山东半岛、长江中下游、中原七大城市群将流入6成人口,约1.2亿。

其余4成人口,约0.8亿主要进入剩下的12个城市群。所以,城市人口继续增加与人口增长率趋缓并不矛盾,这些新增城市人口是各地楼市持续发展的基础。

第二大因素:货币贬值速度因素

根据测算,09到18年10年间,按照购买力算,货币年均贬值幅度大概在7%左右,这与统计部门发布的CPI是有区别的,因为里面有很多类项是不包含在里面的。

从这个角度看,货币贬值幅度主要是看国家每年发行了多少货币。

我们先来看一个例子:

假如国家发行货币共计10万亿元,社会上的某件商品是10元,整个社会的商品总值10万亿元,10年后,货币发行总额是50万亿元,那么全社会商品总值就变为50万亿元,具体到这件商品价值就上升到50元。

从这个角度看,不是商品本身价值提升了,而是货币增加导致的价格上涨。如果当时我们手中拥有的10元钱不作任何安排的话,显然是不能购买到现在所谓价值“50元”的商品,手中一直持有的现金被大幅稀释。

第三大因素:土地价格走向

土地价格,作为房价最主要的成本,远比人工、原材料等上涨带来影响更大。所以,民间常把土地比作面粉,商品房售价比作面包,在楼市实际发展过程中,两者相互作用。

根据当前的商品房平均成本测算,土地成本约占商品房售价的6到7成,也就是说你买的房子大部分成本是土地。

所以,决定房价高低的一定你所在城市脚下的土地,即使同一个城市,不同区位下的土地价值也不一样,也必然导致房价大相径庭。

10年后房价还要翻倍?

10年后,“100万”的房产大概值多少钱?

房产,既然作为过去不少家庭的重要投资渠道,就应了解持有房产在未来是不是能够抗通胀,甚至增值。

特别是我们处在这样一个“未富先老”的当口,在相关保障不是很健全的情况下,大部分家当放在房产上是不是明智呢?

下面,我们以市价“100万”房产作为基础,推测10年后的房产到底能值多少?主要也是3个方面:

1.土地财政依赖度有所降低,但土地价格仍会继续上涨。

2017年全国卖地收入占地方平均财政24%,未来随着制造业回归,特别是人工智能等日益壮大,财税体系会有一个化,预计未来10年,土地收入占地方财政下降到15-20%。

当然,这是平均,比如二线城市可能只有8-12%,三四线城市可能有20-30%。加之国家设有土地红线,可供建设开发的建设用地并不多,撇除配套和工业用地后,住宅用地更少。

由于土地的稀缺性,未来10年的土地价格还会继续上行,增长速度有所下降,年均在5-8%这个范围。同时,也不认为房产税会对土地价格有多少影响。

2.城市人口继续增加,城市之间出现分化。

正如上面数据分析,城市化还会继续,未来10年,两亿人口必然流向城市,人口数据虽然可量化,但流入到不同城市群后对房价的影响则无法量化,并且也是一个动态持续过程。

按照最近5年,年均1%城市化流入速度,未来10年可能降到0.8%左右,相比之前助力房价有所减弱,影响因子如果算10分的话,暂且按得8分计算。不同等级城市得分会有较大分化。

3.货币增速会趋缓,但贬值压力仍大。

在2016年之前,M2的增速都保持在11%以上,而在最近的2017和2018年均下降到8%出头,货币跟经济增速一致,均呈“L”型走势。

按照现在的趋势,未来货币发行速度会保持稳中有降,预计未来10年,货币增速大概在5-6%左右,期间可能有所反复,但不足以影响趋势。

综合上面的3大因素推导出:

未来10年房价不可能延续此前的凌厉走势,如果把人口因素作为附加分值,辅以10%的速度分值,结合土地价格5-8%、货币增速5-6%年均增速。

预计未来10年房价平均增速在6-8%左右比较合适,当然,不同等级城市差别较大,可能有的城市只有3-4%,有的城市还会有10%以上增速。

如果算平均的话,现在“100万”的房产,10年后差不多在180万到240万之间,但是你如果手拿100万现金的话,到10年后大概是现在的50-60万左右的价值!

在大环境下,房产仍是资产保值的有效途径之一!

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