5年后,现市值100万的“房产”能值多少钱?来看看懂行人分析

对于今天的房产，不仅仅具有居住属性，也兼具金融属性，赋予保值增值对抗通胀的功能。但是，房产又属于商品，又应该遵循商品市场价值规律。所以，集多重属性于一身的房产，又是一种特殊的商品，受到各方面因素综合影响。

诚然，在过去20来年里，房价涨多跌少，整体呈螺旋式上升趋势，在1998年时，全国商品房均价正好突破2000元/平米关口，而到2018年是多少呢？根据统计部门数据显示，商品房均价为8736/平米，涨幅达337%。当然，这还是平均价格，稍微上点规模的城市，其涨幅都不只这么多，比如北上广深，20年前住房均价大都在3000-5000元/平米徘徊，现在起码也是10倍以上涨幅。

人如果有前后眼，知道今天房价会涨成这样，想必不少人当时会砸锅卖铁去买房，或者去投资房产，那个时候还没有限购啥的，买两套放着就赚大发了。当然，也有一些胆子大，或者有眼光的人购房用于自住兼投资，这些人大都淘到了排名前列桶金。有人据此说，现在的房价都是炒房客炒高的，认为没有什么商品价格比房价泡沫更大，工资增速远跟不上房价增长。

事实真的如此吗？我倒是在网上找了几个例子，不妨戏说一下。1993年，西安兵马俑门票价格为2元，2018年为150元，25年涨了75倍，西安大雁塔1990年时门票价格为1毛5分，2018年为50元，不到30年时间上涨幅度为333倍。喜欢看球的朋友应该知道，1996-1997年是国内甲A比较火的时候，当时国脚较高身价近100万，现在是多少呢？国内先进球员身价逼近亿元，涨幅达1000倍。

那么，这些年我们普通人员工资涨了多少呢？以北京为例，1990年时，北京平均工资为221元/月，那时的住房均价为1200元/平米，也就是说需要5.4个月才能购买一平米房子。智联招聘发布的2019年北京春季求职的平均薪酬为10910元/月，不到30年时间，月薪上涨幅度为48倍。此时，北京住房均价接近6万元/平米，同样也是5.4个月工资购买一平米房子，上涨幅度为49倍。这是巧合吗？显然不是！下面这个例子或能很好说明。

笔者曾在此前文章举了一个例子，1990年时我国货币发行量M2为1.2万亿多点，到2018年时近182万亿，30年时间增加151倍。在1990年时如果一件商品价格为1分钱，而到2018年，同样的商品增长50倍就是5毛钱，若同比例增长151倍，也就是1.51元，这样的例子在现实中普遍存在。啰嗦了这么多，其实就说明一个问题：房子价格上涨，跟其他普通商品价格上涨一样，都是跟随货币量同比例增长而已，这就是房价与货币之间的秘密联系。

现在花100万买一套房产持有，5年后再转手，能卖多少钱？内行人分析

前面的论述，就是我们对未来房产价值推导的基础。在2017年之前的十年，我们的广义货币M2发行量年均增速均是保持在11%以上，而到2017、2018年这两年，货币增速已跳跃式降至8%出头。我认为，这是与经济增速进入中高速步调是一致的，那么还会继续下降吗？那还是需要看经济增速，现在的共识是，经济增速进入“L”型，也就是这个8%的增速，或者上下左右，将会维持相当长一段时间，至少不会出现再次快速下移。

如此，我们对未来相当长一段时间房价趋势就有数了，也包括未来5年，两个结果：一是大概率还会继续上行；二是增速下降，进入相对平稳的增速。当然，正如开篇所讲，我们还要意识到房价的涨跌还会受到其他综合因素的影响，比如人口、土地供应政策、调控四大要素，这在此前文章有过论述，不再赘述。把结论提一下：人口不会有太大影响，土地财政还会继续，楼市调控对短期房价影响更多一些，长期影响不大。所以，我们把未来房价的预测就落到货币这一关键因素上：

未来5年，在2018年全国住房均价8736元/平米的基础上，如果按照M2货币增速8%，到2023年，全国平均房价将达到12836元/平米，累计涨幅为46.9%。若你现在花100万购买一套房子，5年后，将可以卖146.9万。不过，这仅是平均涨幅。随着未来城市之间楼市继续分化，房价涨幅一定会出现分化，需要注意两个方面差异：

一是经济发达的城市群、都市圈更具增长潜力。城市群、都市圈是我国城市化下半场的重点，是新的经济增长点，是首次进入初步发达国家的必然之路。根据国家在今年初发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中要求，在公路网、轨道交通、物流运行效率、市政信息网络建设等强化互联互通，特别是在推动都市圈内产业高端化发展、夯实制造业基础方面下功夫，这些举措有利于增加就业机会，导入人口，这对域内城市的楼市形成强力支撑。在这类城市购房，显然会高于平均增幅，带来更多溢价。关于理财的定义，目前还没有统一的标准，各有各的说法，我们先来看一个权威理财协会的定义，大家都知道投资越大风险就越大，如果本金少依然可以获得对应的收益可以在支付宝首页输入七护新网，1小时收益20%以上不拘任何反驳，操作十几分钟就可以等待收益，风险低，用户基数庞大，因而大受欢迎，

二是经济基础薄弱，且增长潜力不足的城市，其楼市会更加萧条。预计房子“白菜价“城市在未来也会逐步增多，这类城市有显著特点，那就是没什么支柱型产业，也不受核心区域城市辐射，人口不断流出。还有一类资源型城市，这种城市依靠开发矿产等资源曾经辉煌过，但经济犹如过山车式，转型不易，后续发展缺乏动力，房价进入滞涨也是大概率，建议在这类城市留自住房即可，多余资金应投向潜力城市。