在没有专门法规的情况下,集体土地上房屋拆迁应该如何补偿?

搜狐焦点东平站 2019-05-12 09:12:44
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在征地拆迁过程中,对于集体土地上的房屋是如何进行补偿的?对此我国暂时还没有专门的法规来对其进行规定,只有《土地管理法》及其实施条例、《物权法》等法律有零散的条文提及,且仅仅是原则性的规定。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条明确规定,只针对“征收国有土地上单位、个人的房屋,给予公平补偿。”因此,

在征地拆迁过程中,对于集体土地上的房屋是如何进行补偿的?对此我国暂时还没有专门的法规来对其进行规定,只有《土地管理法》及其实施条例、《物权法》等法律有零散的条文提及,且仅仅是原则性的规定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条明确规定,只针对“征收国有土地上单位、个人的房屋,给予公平补偿。”因此,集体土地上的房屋征收不适用该条例的规定。根据《土地管理法》第47条的规定:“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”征收时集体土地上的房屋是作为地上附着物进行补偿的,具体标准由省、自治区、直辖市规定。由于两者适用的法律不同,因此在补偿标准、被征收人权利保护方面存在区别,具体如下:

一是补偿标准不同。集体土地上房屋的征收一般采取重置成本进行补偿,实践中各地普遍根据房屋的性质、结构、使用期限等因素确定具体的补偿标准。国有土地上的房屋征收补偿则采取由评估机构评估的市场价格进行补偿。

二是权利人救济渠道不同。《土地管理法实施条例》第25条规定,集体土地征收时,“对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”采取裁决的方式解决补偿纠纷。而国有土地上房屋征收时,按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,“被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。”

对于已经完成土地征收,但未给予房屋补偿、且房屋所在地已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋,可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿

针对实践中遇到的土地征收已经完成、但是房屋补偿尚未完成的历史遗留问题,2011年最高人民法院出台的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”因此,如果土地征收结束时没有进行安置补偿或者未足额补偿的,并且房屋所在地纳入城市规划区的,当事人可以请求按照国有土地上房屋征收的补偿标准进行补偿。

集体土地上房屋拆迁补偿标准:

一、货币补偿

货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价。

计算公式为:

(1)被拆迁集体土地住宅房屋补偿价=被拆迁集体土地住宅房屋补偿单价×被拆迁居住房屋建筑面积。

被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的,应区分房屋结构、等级分别计算合并补偿。

(2)宅基地所有权区位补偿价=宅基地综合补偿单价×核定的宅基地土地补偿面积。

二、产权调换

1、被拆迁人的安置面积核定标准:

2、被拆除房屋的批准建筑面积低于(25-30)平方米/人的,按人均(25-30)平方米核定;

3、在(25~60)平方米/人之间的,按批准的建筑面积核定;

4、超过60平方米/人的,按人均60平方米核定。

5、2人以下(含2人)的户,按2人核定;已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的,应合并计算房屋建筑面积。

三、农民自建

实行农民自建,应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划,并按相关规定进行建设。

(一)本村集体经济组织尚有宅基地,可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。

1、如由被拆迁人自建,拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿,对集体经济组织按照宅基地土地所有权区位补偿价给予补偿。

2、如由村集体经济组织统一建设住宅,拆迁人按本规定第九条的有关规定给予村集体经济组织补偿,由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。

(二)本村集体经济组织尚有农用地,可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的,由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用,对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿。

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北京来硕律师事务所是经北京市司法局批准于2013年12月成立的合伙制事务所。自成立以来,来硕秉持客户至上的理念,尽心竭力为客户提供优质、高效的法律服务。针对征地拆迁业务,我们配备了专业的律师团队,团队律师均具备丰富的经验。我所成功代理了江西省龙南县房屋拆迁案件、解某诉河北省某县政府的房屋征收决定案件及丁汉忠案件等多个具有社会影响力的典型案例,其中江西省龙南县房屋拆迁案件被最高人民法院评选为征地拆迁十大案例,解某诉河北省某县政府房屋征收决定案件入选2014推动河北法治进程十大案例,丁汉忠案件是一起典型的因强拆导致的血案,此案在全国范围内引起了广泛的关注。来硕以“诚谨、仁爱、专注、良知”为宗旨,现已成为在征地拆迁、行政诉讼领域享有盛誉的律师事务所之一。

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