楼市风云变幻 民国时代的房价是高还是低?

搜狐焦点东平站 2018-12-21 08:57:04
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经常有朋友问我:你是治民国史的,跟今天比起来,民国时代的房价是高还是低? 这个问题不太好回答。单纯看房价,民国的房子比现在便宜,可是民国时普通百姓收入太低,房子虽便宜,仍然买不起,从这个角度看,那时候的房价并不算低。 ■民国初年,成都一座带小花园院落售价440两银子,而那时的成都普通人一年最多也就攒

经常有朋友问我:你是治民国史的,跟今天比起来,民国时代的房价是高还是低?

这个问题不太好回答。单纯看房价,民国的房子比现在便宜,可是民国时普通百姓收入太低,房子虽便宜,仍然买不起,从这个角度看,那时候的房价并不算低。

■民国初年,成都一座带小花园院落售价440两银子,而那时的成都普通人一年最多也就攒下5两银子

比如说成都吧,在民国元年,少城栅子街一座院落,瓦房十来间,还带小花园,售价只有440两银子(参见《吴虞日记》上册,四川人民出版社1984年版)。那时候1两是37克,440两即16280克,最近银价大涨,每克接近10元,16280克也才16万元。花16万元就能在成都市区买一座院落,搁到今天绝对是天方夜谭。

可是民国初年成都人的收入又有多高呢?人力车夫365天不歇班,刨去饭钱、车份儿以及抽大烟和逛低等妓院等等开支(多数车夫狂赌烂嫖,且有鸦片瘾),一年最多能攒下来3两银子;理发师剃一个头挣10文钱,刨掉吃饭、租房和看病的钱,一年到头最多能攒7两银子;看门的保安管吃管住,月薪500文,假如一文钱不花,一年才攒下6000文,折合纹银5两多一点(以上收入数据均见于《成都通览》,成都时代出版社2006年版)。这些卖力气吃饭的升斗小民要想在成都市区买一所像模像样的宅子,得付出几十年甚至一百多年的血汗!您说说那时候的房价是高还是低?答案当然是高。

同样道理,我们分析今天的房价是高还是低,也不能离开普通人的收入。

好吧,我们不谈现在,只说民国。

■不足半年,成都售价440两的院落涨到了500两,业主庆幸:“以今日房钱之涨,若未买此宅,即减除月给亦恐不敷”

要想弄清楚民国房价究竟是高还是低,除了看收入,还要看具体的时间。大致来说,民国前期房价低,民国后期房价高;北洋时期房价低,国民政府时期房价高;抗战以前房价低,抗战胜利后房价高。

还拿成都做例子。1912年,成都少城栅子街,刚才我们提到的那座售价440两的院落,半年不到,“房价渐腾涨”(吴虞1912年农历三月初五的日记),从440两涨到了500两。1917年,这所宅子的业主发现房价又涨了不少,庆幸自己买房买得早,“以今日房钱之涨,若未买此宅,即减除月给亦恐不敷。”(吴虞1917年5月22号的日记)。也就是说,假如他当初没有狠下心把房子买下来,仍然继续负担着越来越高的房租,一个月挣的钱还没有花得多,到猴年马月也买不上房子。听了类似的感叹,现代的房奴大概会产生共鸣吧?

也不妨以北京为例。1919年,也就是五四运动那年,同时也是鲁迅在北京西城买下第一所四合院的那一年,郁达夫的哥哥郁曼陀在阜成门内巡捕厅胡同买下一所四合院,花了大洋2200元。到了1924年,“值五六千元矣。”(吴虞1924年5月3号的日记)短短五六年,房价涨了一倍多!巡捕厅胡同现在改名叫“民康胡同”,那儿有一个“民康胡同小区”,很普通的商品房,一平米已经卖到5万元以上,跟民国比,今天的房价涨幅更大。

■早先没划租界的时候,天津是很冷清的,后来天津成为租界城市就迅速繁荣起来,房价跟着迅速飙升

但是我们也不能犯经验主义错误,仅凭以上几个事例就断言房价永远会随着时间的推移而上涨,有时候受时局、政策或者过度投机的影响,房价会涨着涨着就突然下滑。

例如北京的住房市场,“民国十七年前一直涨价,至民国十八年反形跌价。”(《北平市之地价、地租、房租与税收》,中国地政学院学生魏树东完成于1934年,台湾成文出版社1977年影印)为什么会出现这种情形?因为北伐胜利,国民党把北洋军阀打跑了,北京不再是首都,行政机关大批南迁,官员和富商卷铺盖走人,北京成了一座没有购买力的死城,楼市岂不崩盘?

其实早在北京崩盘之前,天津楼市就已经崩过一次盘了。早先没划租界的时候,天津是很冷清的,后来天津成为租界城市,有“治外法权”罩着,什么事儿都是洋人说了算,中国人犯了法,或者当了政治犯,一逃进租界,就没人敢逮了,所以革命党人也去天津,前清遗老也去天津,下野军阀也去天津,天津迅速繁荣起来,房价跟着迅速飙升,房地产公司也跟着遍地开花。民国十五年前后,光是天津本土的房产公司就多达几百家(《天津市地价之研究》,中国地政学院学生房师文完成于1934年,台湾成文出版社1977年影印)。天津城内原有的空地上都盖满了楼房,过去的平房也很快地被拆掉重建。前清遗老和一些实业派人士眼见有利可图,纷纷涉足房地产开发,一时间建筑材料供不应求,自建房的家庭想买砖,必须提前一年预约才能买到。当时有一首竹枝词唱道:

租界街基价倍腾,房金移转即加增。更多阔佬营三窟,土木工程日日兴。(《丙寅天津竹枝词》,冯文洵结集成书于1928年,1934年出版)说的就是当时天津房地产市场的过度繁荣景象,那时候,即使再精明的开发商,即使再有眼光的炒房客,也想象不到房价会跌。可是到了1927年,“革命军北伐节节胜利,一般旧官僚皆以为旦夕不保”,坐拥多套豪宅的遗老、官僚和小军阀们纷纷卖房,携带细软前往上海避难,市场上的房子供过于求,卖方市场变成了买方市场,房价立马下跌。而普通购房者眼见房价下跌,本来想买也不敢买了,人人持币观望,于是房价跌得更厉害。早先向房产公司和投机客大手笔放款的银行收不回资金,工商业无法运转,市面更加萧条,天津卫迎来了有史以来第一次大崩盘。

我们同样不能犯另一个经验主义错误,以为崩盘之后房价就会一直滞涨。1929年北京“反形跌价”以后,房价滞涨的情形持续了八九年,但是到了1937年,日本鬼子占领北京,在华北平原烧杀抢掠,在北京四郊制造无人区,人为地把农村居民赶进北京城,同时日本侨民也跟在鬼子的刺刀后面大批迁入北京定居,使得北京人多房少,一房难求,房价和房租突然飞涨起来,房地产市场比1929年以前还要火爆得多(老舍先生的名著《四世同堂》里生动记录了这一现象),并且这一火爆状态一直持续到1948年解放军围城。包括民国时代的其他城市,如上海、汉口、杭州、无锡,也都经历过大崩盘,但是不久以后又都浴火重生,比崩盘以前还要火爆。

■从火爆到崩盘,再从崩盘到火爆,是难以打破的经济规律,也是恒久不衰的历史循环

时人看待房价,往往只分析最近几年,包括专搞房地产的商人和专攻经济学的学者,也最多把视野扩大到最近二三十年,很多人居然武断地认为“二三十年以前还不存在房地产交易”(一房地产专家这样断言)。我们缺乏大历史的眼光,所以我们容易犯经验主义错误,容易把一时观察的所得放大成永恒的真理。其实稍微把眼光放长远一点,了解一下民国甚至更早时代的楼市变幻,就会明白房价的走势并不是从长期来看一直上涨,它总有崩盘那一天;而崩盘也并不是那么可怕,看似一潭死水的楼市在不久以后仍然会重新繁荣起来。

从火爆到崩盘,再从崩盘到火爆,就像帝制时代的“一治一乱”,这就是难以打破的经济规律,也是恒久不衰的历史循环。

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