2018年上市房企盈利能力报告:行业整体盈利能力保持较高水平

2018年，上市房企盈利能力在经历了2015、2016年的利润率低潮后稳步回升。

虽然近年来房企竞争加剧、盈利空间受到挤压，但受益于行业销售规模增长、集中度提升以及大量收并购项目逐步进入结算周期，我认为短期内规模房企整体的盈利能力将维持在目前的较高水平。从长期来看，房企的盈利能力依然将更取决于房企内部的运营管控能力以及自身的产品打造。

01

行业规模增长，

2018年整体营业收入大幅提升

近年来，中国房地产行业整体销售规模增长显著，规模房企集中度不断提升。特别是随着今年初大量的收并购项目逐步进入结算周期，2018年规模房企整体的结算收入和利润规模也随之稳步提升。2018年，176家典型上市房企的总体营收规模同比增长27.6%至47972亿元，增速较去年同期提升近10个百分点。

同时，行业整体的各项利润指标也增长显著。2018年，176家上市房企实现毛利润总额14905亿元、净利润总额6291亿元，分别同比增长36.5%和21.4%，增幅较前两年均保持在较高水平。

02

毛利率进一步回升，

盈利能力保持较高水平

在经历了2015、2016年的利润率低潮后，房企盈利能力自2016以来稳步回升。2018年，176家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别达到31.1%和32.8%，较2017年同期分别增长2个和3个百分点。行业整体的毛利率表现已回升至2014年的较高水平。同时，176家上市房企净利率的加权平均值和中位数分别达到13.1%和11.7%，虽然较2017年有所回落，但较之2015、2016年也相对较高。

03

规模房企表现强于行业整体，

26家房企归母净利润增幅超30%

在房企营收规模和利润水平增长的同时，受益于行业集中度上升的红利以及大量收并购项目步入结算周期，规模上市房企的盈利表现略强于行业整体。2018年，64家典型规模上市房企实现总体营业收入42401亿元，较2017年增长30.9%；毛利润12719亿元，同比增长40.4%；净利润5582亿元，同比增长31%，增幅均高于行业整体水平。

从房企表现来看，64家规模上市房企中有26家房企的归母净利润增幅超过30%，表现较为突出。其中，恒大2018年实现营业收入4662亿元，同比增长近50%，营收规模位居行业排名前列。同时，归母净利润从243.7亿元增长53.4%至373.9亿元，由“规模型”向“规模+效应型”发展模式转变。新城2018年归母净利润增长74%至104.9亿元，在业绩高速增长的同时盈利规模也持续提升。此外，中南、大发、北大资源、信达等房企归母净利润增幅也都较高。

04

房企合作开发常态化，

合作项目并表影响房企盈利表现

近年来，房企通过收并购获取项目、合作开发的比重逐渐增加，房企之间合作开发成为常态。从销售权益榜的数据也可以看出，近年来规模房企销售权益占比下降已成为趋势。一方面，项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径，有利于房企实现规模扩张。另一方面，对于规模和品牌上市房企而言，合作项目的并表也直接影响了企业的利润规模和盈利能力。

合作开发中操盘并表项目的增加会带动企业营收规模和毛利润增长，以及少数股东损益及其占比的提升。但相应的，归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。2018年，碧桂园、恒大、万科三家龙头房企营业收入实现高增长，少数股东损益占净利润的比值也均较2017年有明显提升。而绿城、滨江两家房企由于代建业务较多，虽然2018年营收规模和少数股东损益同比增长，但归母净利润和归母净利率均较2017年有所降低。

64家典型规模上市房企：万科地产、大悦城、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、中南建设、招商蛇口、荣盛发展、滨江集团、保利地产、建发股份、北京城建、华发股份、华夏幸福、首开股份、金地集团、蓝光发展、绿地控股、信达地产、光明地产、新城控股、北辰实业、金隅股份、朗诗集团、保利置业、越秀地产、瑞安房地产、北大资源、中海地产、合生创展、世茂房地产、中国金茂、建业地产、旭辉控股、龙湖地产、路劲基建、当代置业、华润置地、时代地产、宝龙地产、禹洲地产、佳兆业、合景泰富、景瑞控股、融创中国、中骏集团、弘阳地产、碧桂园、富力地产、首创置业、融信中国、中国恒大、远洋集团、龙光地产、雅居乐、中国奥园、绿城中国、正荣地产、仁恒置地、美的置业、大发地产、德信中国、力高集团。