北上广,三四线之外,种地打工供养着万元楼市

搜狐焦点东平站 2019-01-18 09:02:10
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前言: 与二三四线城市不同,五六线县城房价上涨的理由总是“千奇百怪”。“丈母娘经济”、“农村孩子去县城读书”、“去县城坐马桶”等等,只要是能鼓捣人买房就行。 然而就是这些看上去根本不着调的理由,却把五六线的小县城房价硬生生地给拉了起来。2016年,数据统计,县城房价在3000-5000元;而2018

前言:

与二三四线城市不同,五六线县城房价上涨的理由总是“千奇百怪”。“丈母娘经济”、“农村孩子去县城读书”、“去县城坐马桶”等等,只要是能鼓捣人买房就行。

然而就是这些看上去根本不着调的理由,却把五六线的小县城房价硬生生地给拉了起来。2016年,数据统计,县城房价在3000-5000元;而2018年初,数据显示,全国有200个县城的新建商品房销售均价超9000元/㎡。

1月16日,国家统计局发布了2018年12月70城房价数据。值得注意的是,尽管新房价格依然上涨,但被看作“市场风向标”的二手房价格下调明显,调控政策效果已经显现。接下来,房价调控重点或应转向县城。

太多人买不起,县城房价高的离谱

如今很多县城房价上涨太离谱,已经没有多少人买得起了。而且这里说的“买得起”,并不是指买得起房子,而是指付得起“首付”。

以单价7000元计,一个100平的房子便需要70万,再加上后续的交房时的费用,以及装修,置办家具的开支,轻轻松松接近百万。

即便是首付30%,同样需要20多万,这几乎是五六年前购买一套房子的总价。

据统计,2017年,全国城镇居民人均可支配收入只有36396元,而农村居民人均可支配收入只有13432元。对于一家四口的农村居民来说,如果准备在县城里买房,即便是一分不花,还需要五六年的时间才能凑齐首付。

即便是“掏空六个钱包”凑齐首付,余下几十万的购房贷款,需要每个月三四千元的月供,一年下来就是4-5万。对于人均可支配收入只有13432元的农村家庭而言,这几乎就是全部的家庭收入。

除了买不起,还有很多人根本不想买。

小县城的楼市与我们常说的北上广,以及二三四线城市并不是同一个概念。城市,通常是一定区域内的经济中心,吸引着很多人才涌入。而县城人口数量每年都在递减,求学、务工、就业等等,人口总数是固定的,流入量基本没有。

而从购房群体来看,县城的购房者主要是本地人,以及外出的打工者。而在过去两三年房价上涨过程中,本地人往往都已经买完房子了,剩下的人往往已经没有能力买房。

于是,最近几年经常出现这样一种现象:

一个几十万人口的地方县,县城人口不过几万人,但县城内大大小小的楼盘、小区足有三四十个。以一个小区1000户来计算,足有三四万户。

换言之,几乎县城里面一两个人就有一套房。就算是加上有炒房客、多套房产持有者,整体市场还是供大于求。

奇特现象,就算是卖不动也要涨价

2018年下半年,随着楼市调控政策收紧,从一线城市到二三四线城市,房价基本上都“歇了”。不时爆出地产巨头们折价出售的消息,有些项目甚至不惜“价格腰斩”,厦门更是跌回到2016年的价格水平……

与之相比,很多县城的房价却依旧在持续上涨,甚至创出了历史新高。似乎,一二三线城市上涨,县城房价要跟着上涨;一二三线城市房价下降,县城房价还是要涨。

不过,无论是大城市房价下跌,还是县城房价上涨,那些曾经人头攒动的购房者却不见了。

原因很简单,无论是投资客还是刚需一族,大城市的房价已经太高了。也就是说,大城市在政策调控加大,房价稳定,甚至下跌的这段时间里,能买得起房的,都已经买了。对于剩下的人来说,要么没有炒作的空间,要么就是太高还是买不起。

相反,同样是居高不下的县城房价,要么不具备投资的价值,毕竟潜在购买人群就这么多;要么就是再等等看,毕竟大家都清楚,县城房价已经高的离谱,谁都担心房价可能要跌,生怕高位接了盘。

特别是,对于考虑回乡置业的人而言,动辄大几千的县城房子根本没有必要买。

即便是生活在周边村子,开车去县城也不过十几分钟车程,根本没有必要买房。况且,同样的价钱,或者多付一两千块钱就可以在地级市里面买下一套差不多的房子,市区里的医疗、教育、商超、交通等资源绝非小县城可以比的。

正因为如此,本就“购买需求疲惫”的县城楼市自然经不起半点风吹草动;此外,为了迎合“买涨不买跌”的心理,即便是楼市普遍降温的当下,县城房价已然保持着上涨态势。

不过,随着流动性收紧,房子一直卖不出去,以及一些大型房企的渗入,2018年成为了中小房地产企业最难熬的一年。

“价值泡沫”效应正在逐渐显现

没有足够的潜在购买人群,也没有足够的经济支撑,更缺乏必要的投资价值,眼下县城的房价绝对是一个很高的水平,而且,“价值泡沫”效应已经开始显现。

随着“房住不炒”观念的深入,以及高不可攀的房价,原本陷入恐慌购买的城乡居民都已经看出县城房价是不正常的,观望心理普遍上升。

而在全国各主要城市楼市调整效果已经开始显现,并且逐渐过渡到“因城而异”的新阶段后,县城楼市调控或将成为下一阶段楼市政策调控的重点,毕竟,与普通人距离最近的“城市”就是县城。

政策调控的重点应该是“稳房价”,在一二三线城市房价趋稳的时候,市场需求匮乏的县城房价依然持续快速上涨,显然有些不合理。

此外,由于缺乏足够有效的监管机制,县城楼盘开发商“跑路”现象屡见不鲜。一旦开发商“跑路”,不可避免会出现楼盘烂尾问题。必须要加强监管,建立起严密有效的市场监管机制。

当然,2020年后,随着“棚改”的整体完成,如何确保县城楼市不出现较大浮动的波动,同样需要及早制定相关的政策。

此外,可见小县城的房价越来越贵,物价越来越高逐渐成为我国城镇化发展的大问题,这就要求县城楼市调控政策要充分发挥差异化调控作用,将房价纳入到统一的物价调控政策中来,稳房价的同时,稳定物价并刺激消费。

结语

2019年下半年,随着“棚改”、“去库存”逐渐收尾,县城楼市大概率进入较长期的阴跌期,并逐渐进入盘整期。“价值泡沫”已经显现,购买县城房产是不明智的投资行为。

接下来,伴随人口老龄化和出生率进一步降低,以及各个城市之间的“抢人”争夺战,县城楼市的“涨势”,很快就会下去。只不过大潮下去之后,裸泳的不知能否活下来。

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