楼市入夏先冲凉!去化率降至67%,60城新房销售面积跌6%

　　六月份正式入夏，天气日益燥热，尤其是最近几天，烈日似火，大地像蒸笼一样，热得使人喘不过气来。

　　不过，跟天气形成明显反差的是，楼市并没有延续前几个月的“小阳春”，相反，在入夏时节，先来了一次“冲凉”。

　　中金公司固收团队6月1日发布研报指出，5月新房销售热度有所减弱，监测的60个城市中，新房销售环比4月下降4%，同比下降6%。

　　另外，一二线城市推盘去化率为67%，较4月的77%继续下降，与此同时，新房销售均价环比4月下跌了0.2%。

　　一个是去化率，另外一个是新房销售面积，对目前的楼市来说，这两个指标最有说服力。

　　去化率下降，说明各地调控政策收紧起到效果了。

　　数据显示，在今年1月份，调控次数为68次，2月份21次，3月份仅为15次，而在4月份，直接蹿升到了60次，在刚刚过去的5月份，也达到了41次。

　　仅在2019年前5个月，各城市发布的房地产调控政策达205次。

　　需要注意的是，2月份和3月份调控次数很少，既有假期的关系，也有市场宽松预期的原因，但在4月、5月，连续两个月的时间，发布的次数如此密集，不能不说是有意为之。

　　可以这么说，是调控突然发力，浇灭了楼市的“虚火”。

　　我们不妨分析一下最近两个月的调控方向，一方面，各地限售的时间在延长，比如丹东、苏州，动辄就是3-5年的限售期，另一方面，资金面收紧，加大对土拍源头的调控，比如南京收紧房贷利率、合肥土拍受限。

　　这两大方向，分别指向了炒房客和房企的软肋，限售让房产短期内失去流动性，房企土拍受限，又意味着“地王”频出的现象不会蔓延。

　　综合来看，也难怪去化率直接下降达10个百分点了。

　　新房销售面积的下降，说明投机情绪开始消退。

　　对绝大部分一二线城市来说，如果说二手房反映的是市场真实情绪，那么新房反映的就是投机情绪。

　　原因很简单，不少城市都存在房价倒挂的现象，即新房是限价盘，需要摇号、认筹，符合资格的购房者很少，二手房不限价，所以均价高高在上，却又无人问津。

　　这种情况下，对一贯嗅觉灵敏的炒房客们来说，自然会选择新房这个“价值洼地”来投机，所以，我们才看到了过去几个月出现的所谓“抢房潮”，大都属于此类。

　　但我们看到的数据是新房销售面积下降6%，只能说明一点：买房的条件越来越严苛，买房套利的空间越来越小，投机情绪降温是情理之中的事。

　　有人会说，去化率只降了10%，新房销售只降了6%，幅度未免太小。

　　这种看法过于片面，我们不妨再看另外一份数据，6月2日，克而瑞发布的报告显示，土拍市场确有降温特征，平均溢价率降至20.2%，环比减少3.2个百分点，也是年内首次回落。

　　很明显，土地市场的降温也开始了。

　　想想看，当房地产市场的销售、土拍、去化全部都在走弱时，不管这个幅度有多么小，也说明了大趋势即将转向，六月之初，楼市就先了一次“冲凉”，可以想象，接下来的时间，或许是房地产市场整体都该“降降温”了。