较新消息!73亿平米小产权房注定“转正无望”,房价更难大涨

近日，福州、南昌、青岛、海口和贵阳5个城市又获得集体建设用地盖租赁住房试点许可。

而在稍早前，集体用地租房已经有所布局：

2017年8月份，上海和北京等全国13个地区作为试点，探索集体用地建设租赁住房。

2018年，北京推出中国排名前列宗用于共有产权房开发的集体用地，集体用地入市方式获得延伸。

从以上举措，我们差不多可以得出这个结论：旧事旧办或者不办，新事新办。

小产权房和以上住房的土地性质都是集体用地。新的集体用地入市方式更为合理，它被直接打上了“保障”标签，用来住一点问题都没有，但新的制度断绝了你的一切“遐想”。

在中国的房地产行业，由于体量巨大，小产权房一直是绕不开的一个话题。

这类房子很便宜，没有上市资格，无法获得产权保障，但它的出现是有历史原因的。

20世纪80年代以后，大家都忙着搞实业，开工厂，搞贸易行，搞乡镇企业，那是真正的实业致富的年代。

同时住房制度逐渐松动，各家开发商都很弱小，大规模启动市场化难度颇大，老百姓买商品房也存在购买力严重不足的问题。而小产权房就填补了这个断层，便宜（价格通常仅有普通商品房的3-5成），有需求，政策环境也不像现在这样严格。

那个年代房价虽高，但矛盾也远不及现在尖锐，小产权房有其灰色发展的空间，以深圳为例，这座城市一半住房是小产权房，容纳了超过50%的深圳常驻人口。

小产权房发展历程基本如下：

据如是金融研究院测算，截至2018年，全国住房总量约为300亿平米米，其中小产权房总建筑面积约为73亿平米，目前小产权房总面积占住房总建筑面积比例约为24%。即便是房地产市场快速发展的最近十年（2008-2017），小产权房面积依然增加了7亿平米，其体量甚至比保障房还要大。

在住房制度的演进上，小产权房是无论如何都绕不开的话题。

巨量的小产权房，尤其是东部发达城市，很多还位于黄金地段，如何处理是个非常棘手的问题。毕竟，当下房价如此之高，要在民生和公平，在新市民和既得利益者之间的找到平衡点。

小产权房到底要不要处理，怎么处理，我们现在还无法得出结论，但从近两年来的一些动作，或许能一窥方向。

集体用地直接入市，目前已经扩大至18个城市，法理上也逐步理顺，其意义在于：

1、解决住房的刚性需求

到2020年要实1亿人进城落户，这还只是短期目标，城镇化仍然要大规模推进，这中间催生了大量住房需求，而且后进城的人，他们的购买力跟城市房价之间的差距越来越大，后上车的必然要吃亏。在这种情况下，新建一批廉价住房供新市民居住是必然要推进的一项工程。

未来集体用地上盖的住房，租金必然是严格接受指导的，即便是开发商参与其中，也必然遵循保本微利的原则。

新市民主要靠租房来解决居住问题，而且要稳定租金，给予他们在城镇生活下去的保障，除了在集体用地上找供应，已经没有第二条路可供选择。

新市民可以获得一套稳定且租金廉价的住房，这是城市的关怀，而更高标准的产权住房，则要靠你自己去打拼了。

2、迂回对冲小产权房

我认为，较新的集体用地入市试点，很大程度上是考虑了小产权房这个特殊住房。现在的策略是一种迂回战术，正面解决阻力太大，迂回或许能收到意想不到的效果。

目前中国住房结构大致分为四类，分别是已购公房、商品房、保障房和小产权房。

具体的执行层面，不得而知，但大致逻辑我觉得应该是这样的：

通过集体用地入市，扩大保障房中“政策性租赁住房”体量，这部分要能够完全承接农村转移人口的进城居住需求。

通过控制租金，降低居住成本，进城居民最基本的居住需求有保障，进而分散小产权房市场的需求。当小产权房有了替代者，假以时日，后者就会变得无利可图，甚至成为弃子，那些手里有小产权房的人，自然会降低预期主动选择妥协。

而要实现这一目标，这里有两个前提条件，那就是发达的城市公共交通和大量可供利用的集体建设用地。这两者的结合意味着廉价居住成本和出行成本成为现实。

先来看城市公共交通。

高德地图发布的《2017年中国主要城市公共交通大数据分析报告》显示，24个城市公交线网覆盖率超过了70%，11个城市500日站点覆盖率超过80%，而体验更好的轨道交通方面，全国已经有33个城市共运营162条线路，总里程为4824公里。

而截至2018年7月，全国已经有43个城市获得轨道交通建设的正式批复。一些三四线城市如湖州、眉山、荥阳也加入其中。

而在农村集体建设用地规模上，全国约有2.5亿亩，总面积达1.03万亩。

下图是一线城市和新一线城市建成区和市区面积对比，除了深圳和郑州开发强度较高之外，绝大部分城市都还有大量的土地储备，以北京为例，1.64万平方公里的市区面积，建成区仅有1420平方公里，占比仅为8.65%。

总而言之，集体建设用地直接入市已经是箭在弦上，试点城市虽然只有13+5个，未来也必然会扩围，目前只是在积累经验，探索更加合理的方式而已。

比如，

如何更加合理的引入金融助力租赁住房供应提速，

如何防止租金贷因为监管不到位而伤及租房客等等，

如何合理让民企参与进来（目前民企基本上没有机会染指）等。

从更宏观的视角来看，集体用地上的租赁住房，其租金成本大约可以控制在现有商品住宅租金水平的3成左右，也能稳住城市整体租金水平。稳住了租金就稳住了需求，稳住了预期。

作为基础建设的一部分，集体用地租赁住房这条路不好走，但是必然要走的一条路。