杭州商业崛起正当时,多中心商圈格局初显

近年来，在全国房地产市场火热不减的发展趋势下，受宏观调控政策影响较小的商业市场规模处于高位，作为发展迅速的代表城市之一，杭州在国际型赛事连续加持、活跃的民营经济、和飞速兴起的新零售环境下，商业市场需求强劲，发展呈现出了“一城多中心”的新趋势,以滨江、运河城北、城西为代表的新兴商圈迅速崛起。

领衔新一线城市

杭州消费市场空间广阔

近两年，在G20峰会、2022年亚运会花落杭州等国际重大利好的加持下，杭州国际影响力和城市地位大幅提升，已经跻身新一线城市。作为我国较具经济活力的城市之一，由于高科技产业和电商产业发展迅速，杭州成功汇聚了大量财富,各项经济指标也走在全国前十行列，消费支撑能力强劲。城市人口吸引力也大幅增强，2015-2017年，杭州新增常住人口分别上升了12.6万、17万、28万，呈现快速增长的趋势。高速发展的IT产业也孕育着越来越多的富豪。根据胡润2017中国富豪榜，2017年杭州共有153位十亿美元富豪，比2016年增加30位。杭州十亿美元富豪人数在中国城市中排名第四，更在二线城市之首。

表1：2017年杭州城市各项经济指标一览表

数据来源：杭州市统计局

杭州作为阿里的大本营，是各类新零售推广到其他地区之前的“试验田”，许多新零售的应用都率先诞生于此，如：移动支付、无人智慧餐厅、24小时健身房、无人便利店、智能家居“家时代”等。科技的应用已经渗透到零售流通的各个环节，催生出新的零售载体，如：个性定制、无人售货机等。此外，科技对改善消费体验和提升购物环境效果显著，如：智能试衣镜、智能母婴室等。在各类科技的推动下，杭州已经成为一座智能、高效的新零售之城。同时，杭州作为人才流入排名前列的城市，整个城市的科技发达，将吸引更多的人才流入，为城市的持续增长带来新能量。

强劲的经济实力为城市商业的发展提供了天然土壤，高科技高收入人群组成了庞大的消费市场，新零售兴起推动城市商业升级，这些都意味着杭州未来商业市场空间广阔，巨大的消费力正亟待释放。

商业需求强劲

区域商铺价格梯队已形成

得益于杭州城市地位提升、人口的快速增长，及新零售的兴起，杭州商业需求强劲，量价双双大涨。2017年，杭州商铺销售面积高达57.49万平米，创历史新高，2018年有所回落，但销售规模仍高于2014-2016年；商铺销售价格也持续增长，2018年达到32643元/平米的历史高峰。

图2：2014-2018年杭州市（不含富阳、临安）商铺销售面积及销售价格走势

从区域来看，江干和拱墅两区商业成交面积位居前两位，均在13万方以上，其余区域成交规模均较低，不足5万方。价格则以老城核心区—上城区领跑，成交均价高达47324元/平米，滨江、西湖和下城区则均在35000元/平方米以上，位于第二梯队，江干和拱墅商铺价格在第三梯队，在31000-33000元/平米之间，下沙和之江处于第四梯队，价格不足30000元/平米。

图3：2018年杭州市各区域商铺销售面积及销售价格走势

商业格局嬗变

多中心商圈迅速崛起

在城市骨架不断拉大、轨交结网的背景下，当前杭州已经进入了一城多中心的发展阶段，商业也已经从“单中心”向“多中心”的格局转变。早期杭州市商业资源主要集中在武林、吴山、湖滨、庆春、钱江新城五大核心商圈，目前租金水平在20元/平米/天以上。

近年来，商业资源逐渐向外围扩散，滨江、城西、运河城北、下沙等区域中心商圈得以崛起，区域购物中心总体量均在50万方以上，租金水平在10元/平米/天以上。以滨江商圈为例，在滨江宝龙城、龙湖滨江天街等大型购物中心开业之后，板块商业氛围爆发，商业体量高达56万平米，平均租金18元/平米/天，出租率93%，在四大新兴商圈中居首，板块商业价值凸显。

图4：杭州市重点商圈分布图

2018年主城区优质零售市场迎来7个项目开业，共计约45万平方米，包括西田城二期、新天地G193广场、亲橙里、大悦城、西溪印象城二期、湖滨银泰E区、黄龙万科中心。从项目分布来看，新增供应都来自于以上新兴商圈，其中主要集中在城北商圈，体量占全市供应的三分之二。得益于开发商的商业运营经验及创新能力，多数新开项目的开业率表现理想。