为什么容积率低的房子贵,仅与楼盘品质有关吗?

搜狐焦点东平站 2019-02-23 08:51:41
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一般来说高端楼盘的容积率普遍要低一些,房子自然也就贵一些。不过并非所有低容积率的楼盘都是高端的,但价格相比起来也要比其他楼盘贵一些,这又是为什么呢?其实,这主要还是因为开发商要赚钱。 首先,我们说说容积率,容积率就是项目土地之上建筑面积与土地面积的一个比值。容积率越高就说明项目的总建筑面积越高,也说

一般来说高端楼盘的容积率普遍要低一些,房子自然也就贵一些。不过并非所有低容积率的楼盘都是高端的,但价格相比起来也要比其他楼盘贵一些,这又是为什么呢?其实,这主要还是因为开发商要赚钱。

首先,我们说说容积率,容积率就是项目土地之上建筑面积与土地面积的一个比值。容积率越高就说明项目的总建筑面积越高,也说明项目当中所建楼栋的总层数越高。对于一个楼盘来说,拿地是成本较高的一项前期投入,土地的成本也确定了后期的房价定位。如果一个楼盘的容积率是2另外一个楼盘的容积率是4那么容积率为2的楼盘价格自然要比4的高,就算容积率2的楼盘也是普通性质的,那么价格也要贵出不少。这个主要还是因为分摊到每一户住宅,或者每平米销售面积的成本过高造成的。

对于同样的土地面积来说,例如都是20000平米的土地,成本为2亿。一个项目的可销售面积是30000平米,一个楼盘是60000平米。那么前一个项目每平米的土地成本就是6666元,后一个项目的成本就是3333元。如果每平米的土建成本和运营人员成本是4000元的化,那么排名前列个楼盘要定价10666元以上才不会赔本,后一个楼盘定价7333元就可以不赔本。如果这个两个楼盘开发商都想赚到1亿的利润的话,那么排名前列个楼盘就要定价1.4万元,而第二个楼盘仅需定价9000元,这样一下子价格就差了5000元。所有,容积率差异带来的价格差异还是很明显的。

就开发商而言,开发项目一定有个自己的回报率,因此,容积率低的楼盘价格就定的更高。而不是根据楼盘的面积去赚钱。如果上述两个楼盘都按照每平米相同的利润赚钱的话,那么一定是前一个楼盘的收益小,开发商自然不会这样做。这也是为什么高层住宅的小区中的房子往往比小高层住宅小区中的房子便宜不少的原因所在。因此,有些地区的房价上涨也许并不是因为单纯的房价上调,而是新楼盘容积率的变化导致的。

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