西北地区:西安“一枝独秀”后去化走低,兰州库存上升

西北地区此前一直处于全国楼市的非热点区域，近几年来伴随着关中平原城市群、兰西城市群等列入九大高级城市群，加之各类人才引进政策的持续推动，楼市迎来了一波向好行情，其中银川、兰州、西安等城市作为西北部地区核心城市，都具有重要的战略地位。究竟西北地区2018年总体表现如何，2019年又可能出现怎样的新变化呢？

一、政策有“松”有“紧”，分类调控规范市场更突出

西北房地产市场与东南沿海城市相比还是有一定的滞后性，在楼市调控政策层面总体呈现出松紧不一的特征，各城市间还是存在明显分化：比如银川，房地产市场相对封闭，政策基调以去库存为主，2018年推出房产税及收紧公积金贷款政策，旨在调整房地产调控机制和规范公积金使用，整体政策环境相对宽松。与之形成鲜明对比的当属西安，2017年调控加码，全面升级限购、限贷、限售，步入2018年以来虽然房地产调控依旧严苛，摇号买房优先保证刚需家庭，但政府同样实施了人才新政，促进高素质人才落户，百万增量需求也为楼市提供了稳健的支撑。

二、供求稳中有升，西安“去库存”显著、均价同比涨26%

西北地区商品住宅的成交表现可以用“稳中有升”来形容，典型代表为西安、兰州，热门城市西安在2018年持续供不应求，在供应微降的基础上，成交量价齐涨，均价一路攀升至12741元/平米，库存量进一步下降至895万平方米，去化周期7个月，市场成交热度良好。兰州成交表现虽不如西安火热，但全年供求大体平衡，库存量微增，消化周期12个月。值得关注的当属乌鲁木齐，2018年成交均价涨幅达到了20%，市场热度可见一斑。

西北地区热门城市2018年供求情况分析（单位：万平方米，元/平方米，月）

数据来源：CRIC

三、土地成交量价齐增，下半年流拍地块增加

从土地层面来看，西北地区西安、兰州、西宁、银川四城2018年经营性用地的成交面积达5341.26万平方米，同比上升了28.24%。成交总价为896.54亿元，较2017年上涨了70%，不得不说，土地市场的成交热情还是比较高涨的。

从年度变化来看，2016年为成交低点，而后成交量开始逐年增长，土地价格同样水涨船高，土地市场开始逐步升温。以西安为例，2018年土地供求量均突破千万方，同比涨幅均达到了34%，地价直线攀升至2112元/平米，土地市场升温显著，2月、4月、8月是成交高峰。此外值得关注的是，2018年西安流拍地块总建面达99.33万平方米，且主要集中在下半年，受全国楼市波动影响，房企拿地越发谨慎，预计未来这样的趋势还将持续。

西北地区热门城市2008年-2018年经营性用地成交情况（单位：万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC

四、2019年展望：政策放松可能性大，土地、住宅市场仍将继续降温

一是从当前西北各城市的楼市表现来看，整体稳中有升，除西安热度较高外，其余城市购房者已复归理性，短期内持续收紧的可能性不大。但随着市场调整逐渐深入，各地政策的灵活性也会加大，或将出现部分城市局部“松绑”。

二是成交整体降温为大概率事件，一方面受全国市场转冷影响，购房者观望情绪加剧，另一方面房价基本已经达到城市居民购买力极限，潜在购房需求无以为继，成交回落也在情理之中，预计2019年库存将小幅上升。局部市场成交热度持续，比如西安，供需缺口，人才新政及城市发展格局都将助力房地产市场，预计2019年成交规模较2018年不会有较大波动，房价也将稳步提升。

三是土地供应仍将增加，成交规模将小幅回落。西北地区幅员辽阔，新城建设不断外扩，土地供应相对充足。但受制市场行情下行，房企拿地投资也将日趋谨慎，预计整体土地成交规模将小幅回落，地价将稳中有增，保持上行。