去公摊是卸妆水,不是大革命

不管干不干房地产，今天的朋友圈都会接收到一个讯息：公摊面积要取消了。虽然只是个征求意见稿，但涉及到这个老难题，一时间群情涌动。有人说商品房名义价格上涨30~50%，有人说楼市迎来大革命。大家的意见出乎意料的一致：更透明规范、指向房产税、标价体系会调整等等等等。就秘密君来看，祛除公摊，只是楼市的卸妆水，远不是大革命，小产权与产权年限，那才是！

2月18日，住建部挂出了一则《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，在这个通知当中涉及到包括城镇商品房全装修、去除公摊，以套内面积交易，高度控制及密度控制，对4层以上住宅装电梯等设计条款。

规范变更意味着政策推进提速，毕竟规范一旦生效，新开发的产品必须遵循新的规范。目下征求意见，再到出台以及落地执行，恐怕时间不会太久。其中涉及到的诸多点中，关注度较高的是：去公摊交易以及全装修交付。

全装修是个什么概念？交房前所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。换句话说，是基本的装修。秘密君了解到天津的价格是，不超过500块一平米的投入就可以满足这个规划要求。但是开发商会麻烦很多，建设周期更长，更易暴露质量问题，出问题了维修成本高，但好处是建材的集约化利用程度会更高，环境污染会减少。对于成本及房价而言，影响并不大。但是值得一提的是：与其做成本400报价500的基本装修，还不如做成本2000报价4000的精装修，这是开发企业的共识，毕竟价差意味着利润。未来精装修住宅会更加普及，精装修成熟的企业会更有优势。那些还在N年前开发模式的开发商，秘密君建议你们买几个装修队吧。

相比全装修，去公摊明显关注度更高，从早上到现在，不下二十个朋友发来问我看法，秘密君真心没有那么高的觉悟，也没觉得这东西会有多大的影响。

去公摊目的在于规范房地产市场，一是价格体系，二是面积体系，三是税收体系。税收体系不必明说，房产税的取费标准。面积体系是因为过去存在的偷面积行为。价格体系是统一以使用面积定价。

目前按照使用面积定价的方式据说主要在重庆，秘密君没有实地调研过，不敢多说，但是在东北，特别是哈尔滨普遍采用两套体系价格，一是使用面积，二是建筑面积，使用面积价格10000元/平方米的，折合建筑面积大约是7500左右。因此，如果以使用面积价格标注，基本上，同样一套房子，房屋标注价格会上涨30%左右，但是，房屋面积却小了，总房款是同样的。有关系么？没多大关系。

要说偷漏面积，在天津可谓是创下了全国之最，曾经的水岸、名门都是稍有常识即可分辨的偷面积行为，但是仍然有很多人趋之若鹜，为什么？因为利益驱动。所以有人说会促进规范化，秘密君并不抱有太大指望，因为即使是明天标注出房率40%，实用面积80%，价格较市场平均水平低30%仍然会有大量客户购买。那句话说,资本如果有百分之五十的利润,它就会铤而走险,如果有百分之百的利润,它就敢践踏人间一切法律,如果有百分之三百的利润,它就敢犯下任何罪行。这句话来形容人性同样恰当。

那么这个规范变更对地产的作用最直观在哪里？无疑是卸妆。让我们更加真实赤裸的看到过去我们背负的公摊、这里面背着我们不可选择但是并不合理的税费、成本，以及开发商玩儿的层出不穷的花样。我再说一次，这远非行业革命，因为没有动摇任何一个方面眼下房地产市场的根本。