认筹量仅三成 供应大幅缩水 上海楼市“哑火” ​

搜狐焦点东平站 2019-06-02 10:09:05
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

上海楼市并未迎来“红五月”。 据CRIC数据库监测,5月20日~26日,楼市“红五”下半程开局周,上海仅有1盘入市,供应量大幅缩水。与之相应,成交总量也出现小幅下滑,从明细上看,主力支撑项目半数以上是补量成交。成交量多的项目多分布在松江、南汇和青浦等远郊区域,而且开盘项目去化普遍不足三成。

  上海楼市并未迎来“红五月”。

  据CRIC数据库监测,5月20日~26日,楼市“红五”下半程开局周,上海仅有1盘入市,供应量大幅缩水。与之相应,成交总量也出现小幅下滑,从明细上看,主力支撑项目半数以上是补量成交。成交量多的项目多分布在松江、南汇和青浦等远郊区域,而且开盘项目去化普遍不足三成。

  值得一提的是,从成交项目来看,中高端项目加速入市是近期上海楼市的特征之一。5月28日,《中国经营报》记者从保利地产周浦地王项目保利颂项目了解到,开盘时间临近,未来一个星期为客户认筹期。该项目开启认筹,被认为是上海高价地“低预期开盘”的典型案例。

  除了部分高端项目次第入市,一些前期交付的豪宅楼盘正在遭受维权。据绿城黄浦湾项目业主介绍,由于项目附近政府预建变电站会影响到业主正常生活,阳台地面交付标准不符合政府规定,不能按时领取大产证,绿城集团每日要向业主赔付几十万元延期交付费用。

  对此,绿城中国华东公司相关负责人表示,目前不符合政府规定的阳台地面均已整改完成,预计将于6月份申请领取相关产证,由于延期交付违约提供大产证问题,前后累计向权益受损业主赔付上千万元。

  针对项目盈利性和入市问题,记者多次致电并致函上海保利房地产开发公司和保利发展集团,截至发稿,公司尚未作出任何回应。

  中高端项目“小跑”入市

  5月份,上海楼市供应量环比出现明显下滑,楼盘推新量环比4月份缩水一半,去化率普遍只达到3~4成。

  上海中原地产数据显示, 4月29日~5月26日,上海楼市新增供应面积为69.3万平方米,从月初来看,总体呈现回落,尤其是5月的第四个星期,新增供应面积仅有1.5万平方米,是除了春节期间之外,供应量最低的一个星期。

  从成交方面来看,CRIC数据库监测显示,成交量没有随着供应量波动而水涨船高,整体去化率约为33%。除了市区的静安府项目开盘当天去化近六成以外,其余外围项目比如凤凰城天悦和景瑞城中公园,分别因区位偏远、配套欠缺或客户被严重分流等因素,导致去化不佳。

  据上海东方公证处官网公布的开盘摇号信息,6个推新入市的楼盘分别是万科安亭新镇、静安府西区、五坊园、凤凰城天悦、葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆和恒文星尚湾。记者统计发现,6个楼盘的平均认筹率只达到30.4%,多数项目的认筹情况不超过50%。

  具体来看,在上述6个新开楼盘中,位于上海青浦新凤中路899弄的恒文星尚湾项目开盘推出492套房源,实际只接待18组购房者参与认筹,认筹率仅为4%。

  上海中原地产市场分析师卢文曦则认为,近期政策面有再度收紧的迹象,一些城市的房贷利率在持续下降后出现上调,银监会也开出多张违规“输血”房地产的罚单,这些信号都显示有些高涨的交易情绪不可持续。虽然和上海直接影响不大,但起到心理震慑。短期来看,供应出现意外跳水,对5月最后一周翘尾带来压力,而6月又面临淡季压力,后续成交或维持弱势震荡为主。

  不过,值得一提的是,从成交产品的结构来看,上海主要以中高端房源销售较多。

  上海中原地产数据显示,5月20日~26日,成交前十榜单中以5万元/平方米以上的中高端项目为主,其中有1个均价“10万+”的项目,还有3个9万多元均价的项目,说明中高端房源依然是市场主流。

  对于中高端项目成交上扬的原因,一名熟悉上海房地产市场的分析人士认为,上海房地产市场进入供大于求状况,加之中共中央政治局会议提到楼市“房住不炒”调控基调未发生改变,楼市预期趋向稳定。一些拥有富余资金的购房者已将目光投向市中心或者内环的中高端稀缺项目,导致近期在成交量上有所体现。

  前五月土地揽金450亿元

  根据腾讯房产上海站统计数据显示,截至5月20日,2019年上海土地市场1~5月共计成交41幅经营性用地,总出让面积150.41万平方米,总建筑面积289.21万平方米,总揽金448.16亿元,未来预计至少可为市场提供2.8万套新房源。

  2016年被称为“地王年”,全年产生超340宗单、总价地王,上海各个区域亦是地王频现,成为龙头房企竞逐的热土。同年,上海市浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块对外出让,出让面积69433.1平方米,容积率1.8,土地用途为普通商品房,起始总价137703万元,起拍楼板价11018元/平方米。最终,保利地产在37家房企的激烈竞争中成功夺得,地块楼板价43607元/平方米,溢价率295.78%,成为周浦地王项目。

  对于过高的楼板价,上海房地产业内人士此前曾预估,该项目的均价将达到8万元/平方米。该项目在2018年下半年开放售楼处之后,一直受到市场瞩目,多次约定的开盘时间却一拖再拖。

  近日,记者从保利颂名邸项目(保利周浦地王备案名)售楼处了解到,项目于5月28日~6月3日正式开始认筹,认筹金为100万元,项目共409套住宅,精装修交付,均价约为5.8万元/平方米。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,从今年1~5月份上海土地市场的表现看,土地交易的总规模是弱于去年同期水平,说明今年供地方面节奏还没有完全加快,尤其是从市场降温的预期角度看,土地市场还没有完全回到回暖的阶段。土地溢价率几乎为零,个别月份虽然有高土地溢价率,而土地市场后续预计会有反弹的可能。

  针对项目推盘情况及盈利性等问题,记者致函保利发展房地产(集团)股份有限公司,工作人员表示将安排相关负责人回应,但截至发稿,暂未收到回复。记者联系上海保利房地产开发有限公司副总经理曹斌,对方亦无人接听。

  楼盘违约陷“索赔漩涡”

  在楼市成交下滑的背景下,房企维权乱象依然不容忽视。

  近日,据相关媒体披露,上海绿城黄浦湾项目维权事件得到内部人士证实,其涉及原因是附近政府预建变电站会影响到业主正常生活,另外,阳台地面交付标准不符合政府规定,擅自铺排地砖做平地面,遭到政府勒令必须拆除地砖恢复原状,否则不给批复大产证。因为这些问题导致开发商每天要赔付几十万元的延期交付费用。

  记者此前现场采访了解到,由于上千万元购置的房产,合同约定时间拿不到房产证而且还面临各项配套设施无法落实,业主进行维权。据澎湃新闻报道,黄浦区规划和土地管理局表示,建设单位在通过规划竣工验收后、尚未进行土地核验的情况下,采用多种方式新增大量违法建筑,只有把违法建筑拆除才能办产权证。

  公开资料显示,位于上海中山南路黄浦江畔的绿城黄浦湾由绿城集团开发,是上海顶级豪宅项目之一,10年前,该项目的均价即已超过10万元/平方米。

  5月30日,绿城中国华东公司相关负责人表示,绿城黄浦湾285户阳台已经完成拆改,相关部门的核验工作完成,公司正在根据楼层顺序陆续申请领取大产证,预计6月份将会有结果。公司按照合同约定,对延期办理大产证的问题向业主赔付。“不瞒你说,截至5月底,公司为此赔付金额已达到上千万元。”该名负责人透露。

  与此同时,记者注意到,位于奉贤区大叶公路6288弄的天和尚上海项目自2016年开盘之后,一直未有新的推盘进展,直到上个月才传出取证开盘消息,被业内人士质疑存在涉嫌捂盘惜售的问题。

  据上海网上房地产数据显示,天和尚上海项目自2013年开始销售至今仍有597套房源可售。天和尚上海项目于4月29日开盘推出744套房源,均价约2.5万元/平方米。但是,记者从上海公证协会官网查询到,4月11日,上海市东方公证处对天和锦园项目开盘销售摇号排序,仅有174组有效意向认购客户参与认筹,认筹率23.3%。

  记者就捂盘惜售和去化情况等问题致电致函该项目开发企业上海康都置业有限公司,但截至发稿,尚未收到相关回应。

  根据国家统计局发布的2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,随着小阳春楼市复苏,4月价格全面上涨,其中上海全月成交78.6万平方米,创年内新高。

  在严跃进看来,由于4月份房企推盘数量的增加,导致了企业重新面临去库存的压力。因此,一些企业将目标由加速推盘转变为快速去化去库存,从而使得5月份推盘节奏会较为缓和。

  对于上海楼市下一步的走向,克而瑞研究机构分析指出,半年度节点即将到来,房企的推盘都在有条不紊地进行当中,目前上海已有15个项目计划于6月入市,其中不乏虹桥金茂悦、颐景园江南院、高尚领域等高关注度项目。在指标冲刺节点,按照惯例来看房企还将有集中放量动作的可能。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。